Договор купли-продажи недвижимости
Общие положения договора купли-продажи недвижимости. Понятие и стороны договора. Решение спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: продажа жилых помещений, земельных участков.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.04.2010 |
| Размер файла | 50,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.
Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности.
Все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.
Интересным остается вопрос о том, может ли земля предоставляться в собственность иностранцам. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом. (п. 5. ст. 29 З.К.).
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 и пунктами 4 и 5 статьи 28 Земельного Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.
Исходя из смысла статей Земельного кодекса земельные участки могут предоставляться в собственность иностранцам только если на них находится, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. Сам по себе незастроенный земельный участок в собственность таким лицам не предоставляется.11 Пискунова М. “О делимости недвиж. вещей”, Бизнес-адвокат, № 9, 2003.
Заключение
Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.
На наш взгляд цель курсовой работы достигнута, т.к. одним из существенных элементов публично-правового регулирования недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормы частного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают круг прав, определяют вид сделок.
Поставленные перед работой задачи решены путем исследования элементов договора купли-продажи недвижимости, определения сферы действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.
"Сегодня, - утверждает О. Козырь в комментариях в журнале "Закон"- можно говорить, что правовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальные федеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданского кодекса РФ.
Было бы, наверное, излишним описывать и без того известную ситуацию в государстве. Положение в экономике, проблемы правового поля, социальные бури - страна переживает это всё не первый год. Сама модель построения сегодняшнего общества представляет собой систему неразрывной связи экономики и права.
Также необходимо обеспечить правовую возможность гражданского оборота единых объектов недвижимости и защитить права покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:
* законодательного требования к продавцу перед актом продажи реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;
* отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от "дозволительного порядка" оборота земельных участков (например, п. З ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешён во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.
Необходимо сформировать систему установления и гарантирования прав на объекты недвижимости путем:
* законодательного закрепления единства кадастрового учёта, в который должен входить учёт земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов.
* обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя.
* определения содержания прав по использованию и развитию недвижимости.
Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на её использование и строительное изменение. Необходимо правовое зонирование территории, в рамках которого правила обращения с земельным участком заранее определены местным законодательным актом, а не сиюминутным решением очередного аппаратчика. Администрациям не нужно, чтобы правила владения земельными участками были известны заранее, они хотят иметь полный контроль над оборотом и использованием участков и менять правила этого контроля сколь угодно часто.
Также нужно усовершенствовать гражданское законодательство о недвижимости. Сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества.
Внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.
Список нормативных актов и литературы
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993), Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995, ред. От 18.07.2005)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001, ред. От 22.07.2005)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
5. Федеральный Закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса российской федерации" (принят ГД ФС РФ 8.09.2001)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
6. Федеральный Закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении части первой гражданского кодекса Российской Федерации», (принят ГД ФС РФ 21.10.94)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
7. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
8. Федеральный Закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
9. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
10. Федеральный Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998)// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
11. Федеральный Закон от 9 июня 2003. № 69 ФЗ. «О внесении изменений и дополнений в федеральный закон «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
12. Указ Президента РФ от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды"// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
13. Указ Президента РФ от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
14. Указ Президента РФ от 11.12.1993 N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
15. Указ Президента РФ от 25.03.1992 N 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
16. Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"
17. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N219 "Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
18. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378. «О мерах по реализации федерального закона «о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» // Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005 // Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
19. Приказ Министерства строительства РФ от 30 октября 1995 г. № 17-115 «Об утверждении Временной методики оценки жилых помещений»
20. Приказ Министерства Юстиции от 3 июля 2000г. № 2329 «Об утверждении инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенных на территории нескольких регистрационных округов» // Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005
21. Приказ Министерства Юстиции от 6 августа 2001г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Гарант, Москва, по состоянию на 20.12.2005.
Учебная и научная литература
22. Гражданское право: Учебник: В 2 т. Отв. ред. Е.А. Суханов. М. 2000.
23. Гуев А.Н.Постатейный комментарий к Гражданскому Кодексу (части второй) 3 издание. М. Инфра: 2000.
24. Бакунов А.В. Гражданское право России (часть особенная). Учебно-методическое пособие. Ю.С. Изд. СахГу. 2002.
25. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, № 2.
26. Брагинский Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: комментарий к закону//Право и экономика// 1997,
№ 19.
27. Витрянский. В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе //Хозяйство и право// 2003, № 6.
28. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа): Учебно-практическое пособие. М.// Бек// 2000.
29. Гришаев С.П. Все о недвижимости: регистрация, мена, дарение, купля-продажа. М. //Бек.// 2000.
30. Гребнева Н. Движущая сила недвижимости //Бизнесс-адвокат// 2001, №22
31. Духно Н.А. Экологический правопорядок: понятие структура, управление, способы защиты. М.// МГУ ПС//. 2000.
32. Духно Н.А. Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность. М.// ИЗП// 1998.
33. Егоров Н.Д., Сергеев А.П. Гражданское право 3-е изд. М. 2000.
34. Захарова Договор купли-продажи жилых помещений, квартиры, части жилого дома или квартиры.//Бюллетень Министерства Юстиции// 2001. №12.
35. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью: Государственная регистрация, комментарии и нормативные акты. М. 2000.
36. Кислякова М.А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости //Современное право// 2003, № 10.
37. Кузнецов А.В., Херрман Х. Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» //Законодательство и экономика// 2003, № 2.
38. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья Обеспечение собственности //Гражданин и право// 2001, № 7.
39. Пускунова, М. Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах //Жилищное право// 2002, № 4
40. Пискунова, М. Земельный кодекс РФ и оформление сделок с недвижимостью: Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество. //Эж-юрист// 2000 № 9
41. Редин С. В. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Городская собственность// 2001.
№ 5
42. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. //Хозяйство и право// 1999, № 7
43. Сучкова Н. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Право и экономика// 1998, № 5
44. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости. СПС// Консультант плюс// Комментарии и законодательство.
45. Шулева Г.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Бух. учет// 1998, № 11
Судебная практика
46. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"
47. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации".
48. Постановление Президиума ВАС РФ от 24 апреля 2001 г. No. 6998/00
49. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"
50. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"
51. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»
52. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. №. 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства».
53. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
54. Постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2002 г. № 6616/02.
55. Постановление Президиума ВАС РФ от 3 декабря 2002 г. № 45/02.
56. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01.
57. Постановление Президиума ВАС РФ от 24 апреля 2001 г. № 6998/00.
58. Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2002 г. № 7363/01.
59. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 октября 2002 г.
Подобные документы
Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности. Права и обязанности сторон. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимости: жилых помещений, земельных участков.
дипломная работа [94,6 K], добавлен 28.04.2013Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству РФ. Рынок недвижимости, его составляющие и особенности. Содержание договора купли-продажи жилых помещений или предприятия. Форма и государственная регистрация сделок купли-продажи недвижимости.
курсовая работа [67,3 K], добавлен 16.06.2012История развития оборота недвижимости. Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости, форма и порядок его заключения. Права и обязанности продавца и покупателя, ответственность сторон. Регулирование купли-продажи отдельных видов недвижимости.
курсовая работа [49,1 K], добавлен 08.01.2015Особенности правового режима недвижимости в РФ. Отличие купли–продажи недвижимости от иных видов купли–продажи. Понятие договора купли–продажи недвижимости, права и обязанности сторон. Специфические черты ответственности за нарушение положений договора.
курсовая работа [39,3 K], добавлен 05.05.2011Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимости. Стороны и формы заключения договора. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Порядок исполнения и условия расторжения договора. Особенности продажи жилых помещений.
презентация [907,7 K], добавлен 13.04.2016Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.
дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011Понятие, признаки, существенные условия и порядок заключения договора купли-продажи недвижимости. Форма и стороны договора, порядок его исполнения. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости, правовая ответственность сторон по договору.
курсовая работа [34,9 K], добавлен 28.03.2015Признаки и виды договора купли-продажи. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи и правовые последствия его неисполнения. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений и земельных участков.
курсовая работа [61,5 K], добавлен 18.11.2023Понятие и виды недвижимости как предмета договора купли–продажи недвижимого имущества. Элементы договора продажи недвижимости: стороны и формы договора, регистрация сделок. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 30.11.2011Понятие договора купли-продажи недвижимости и источники его регулирования. Ограничения в рамках выступления в качестве продавца и покупателя. Предмет и цена в договоре купли-продажи недвижимости. Форма договора и регистрация перехода права собственности.
дипломная работа [86,9 K], добавлен 19.02.2011
