Вообще значение передаточных актов таково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а во втором - прекращение арендных отношений.

4. Можно ещё упомянуть общие права арендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание (сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт (но это диспозитивная обязанность).

Таким образом из выше сказанного можно сделать вывод, что содержанием договора являются права и обязанности сторон.

2.3 Существенные и не существенные условия договора аренды

К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата, срок, форма.

Срок - несущественное условие договора аренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срок действия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких - либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договоры аренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срок аренды в договоре не определён, договор считается заключённым на неопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца. Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменён сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе. Ранее действующее законодательство предусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе. В связи с введением в действие Указа Президента РФ. „О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду”, по которому Комитетам по управлению государственным имуществом предоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в аренду нежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возник вопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды. Он, хотя и неоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения в действия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончания срока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа) уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих в договоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотр условий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут быть признаны недействительными только в судебном порядке.

Цена.

В отличие от общего правила аренды имущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размера арендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-фз (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 25.12.2008) ст. 654. При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовых последствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении не будет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условия договора с определением в нём размера арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следует считать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере арендной платы.

Следует иметь в виду, что установленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружения включает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание или сооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положение применяется только тогда, когда законом или самим договором аренды не предусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную плату за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когда арендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площади или иной показатель его размера, она определяется исходя из фактического размера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения - на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могут предусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (для памятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м на одного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставки устанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченными на то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номы п.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, федеральный закон „об образовании” предусматривает , что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закреплённые за ними объекты собственности „по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе” Закон РФ от 10.07.1992 N 3266-1 (ред. от 25.12.2008) "Об образовании" (с изм. и доп., вступающими в силу 10.01.2009) п. 11 ст. 39.. Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключения из этого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что „средства, полученные образовательными учреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении”.

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.д.).

Форма договора аренды зданий и сооружений также является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор - короткий или длинный). Договор должен быть подписан сторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменить данное правило. Нарушение простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участников договора. Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. В текст договора аренды зданий и сооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданского законодательства РФ.

Таким образом, из выше сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

К существенным признакам договора относятся:

- предмет;

- цена (арендная плата)

- форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

3. АРЕНДА ПРЕДПРИЯТИЙ

3.1 Понятие договора аренды предприятий

Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

Законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ: "По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами".

Ст. 421 ГК закрепляет правила, обеспечивающие свободу договора:

а) субъекты гражданского права свободны в решении вопросов заключения договора (не считая случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством);

б) субъекты гражданского права свободны в выборе партнера при заключении договора;

в) субъекты гражданского права свободны в выборе вида договора; стороны вправе заключить договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор);

г) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;

д) субъекты гражданского права свободны в определении условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом;

е) если условие договора предусмотрено диспозитивной нормой, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней;

ж) если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота.

Особенность договора аренды предприятий состоит в объекте данного договора аренды. Им выступает предприятие, которое в свою очередь является недвижимостью.

Рассмотрев два вида договоров аренды предприятия, я пришла к выводу, что образец № 1 является наиболее лучшим, потому что в нем все более подробно описано и все предусмотрено. Например, в образце № 1 предусмотрено даже то, что споры, которые могут возникнуть при исполнении условий договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства См. приложение № 2.

Предметом договора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности Суханова Е.А. Гражданское право, Т 2. 2004 г, - с. 229..

Таким образом, можно сделать вывод законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ. Предметом договора аренды является предприятие в целом.

3.2 Элементы договора

Исключение составляют права арендодателя, хоть и имеющие отношение к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания закона или иного правового акта. Однако если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от своих обязательств перед кредиторами, а, следовательно, и от ответственности за их неисполнение.

Особенностью данного вида договора аренды является и его форма. Во-первых, данный договор заключается в письменной форме. Во-вторых, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Порядок такой регистрации устанавливается Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ.

Интересно заметить, что законодательство об арендных отношениях, действовавшее до принятия нового ГК РФ, допускало сдачу в аренду предприятий (в целом) только в отношении организаций арендаторов, образованных трудовыми коллективами государственных предприятий или их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия (ст. 16 Основ законодательства об аренде). В настоящее время перечень организационно-правовых форм коммерческих организаций не включает в себя арендные предприятия, а среди субъектов гражданских прав не числятся трудовые коллективы государственных предприятий.

Особенностью договора аренды предприятий является и то, что сдача предприятия в аренду сопровождается переводом на арендатора долгов арендодателя по обязательствам, относящимся к этому предприятию (ст.657 ГК РФ).

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи предприятия арендатору. От исполнения этой обязанности арендодателем зависит объем прав требований кредиторов. Кредиторы, как получившие уведомление о передаче предприятия в аренду, но не давшие своего согласия на перевод долга на арендатора, так и такого уведомления не получившие, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Но кредитор, получивший уведомление арендодателя, может воспользоваться своим правом в пределах трех месяцев со дня получения такого уведомления, в то время как кредитор, который не был извещен арендодателем, вправе предъявить ему свои требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду Березкин И.В. Арендованное имущество - обязанности арендатора по его сохранности. Правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты // Консультант бухгалтера. - N 4. - апрель 2002 г..

Исполнение договора аренды предприятия требует от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение арендных платежей, но и поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661). При анализе содержащихся в ГК РФ положений, регулирующих порядок пользования имуществом сданного арендатору предприятия, обращает на себя внимание диспозитивная норма, наделяющая арендатора немалыми правами в отношении этого имущества. Арендатор, в частности, вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует согласия арендодателя также сдача указанных материальных ценностей в субаренду или передача арендатором его прав и обязанностей в отношении таких материальных ценностей другому лицу. В определенном смысле рамками названных правомочий арендатора выступает запрет совершать действия, влекущие уменьшение стоимости арендованного предприятия в целом либо нарушающие условия договора аренды. Кроме того, отмеченные правомочия арендатора не распространяются на землю и другие природные ресурсы. Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса, его реконструкции, технического вооружения и т. п., то арендатор волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК РФ). В процессе эксплуатации имущества арендованного предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения этого имущества (разрешения арендодателя на это не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором. Для этого он должен доказать, что эти "улучшения" по своей стоимости несоразмерны реальному улучшению качества и эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Возврат арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора. Таким образом, из выше сказанного можно сделать вывод, что аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

4. ДОГОВОР ФИНАНСОВОЙ АРЕНДЫ (ЛИЗИНГ)

4.1 Понятие и виды финансовой аренды

История лизинга, считают историки, стала развиваться с древних времен. Они утверждают, что Аристотель коснулся идеи лизинга в трактате «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности», написанной в 350 г. до н.э. Понятие термина «лизинг» (от англ. to lease -- брать и сдавать имущество во временное пользование) было введено в 1877 году, его связывают с операциями телефонной компании «Белл», которая приняла решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.

По мнению специалистов Е. Чекмаревой, В. Перова и К. Сусанян, в России лизинг применялся до начала 90-х гг. в сравнительно небольших масштабах и лишь в международной торговле. Лизинг рассматривался советскими внешнеторговыми организациями прежде всего как одна из форм приобретения или реализации такого оборудования, как крупногабаритные универсальные и другие дорогостоящие станки, поточные линии, дорожно-строительное, кузнечнопрессовое, энергетические оборудование, а также ремонтные мастерские, самолеты, морские суда, автомашины, ЭВМ и т.д., с использованием специальной формы кредита. Разновидностью лизинговой операции, активно применявшейся Минморфлотом СССР, являлся наем морского судна без экипажа.

Прежде всего чем начать о писать договоре финансовой аренды нужно отметить его правовое регулирование. В настоящее время оно строится на основе трех нормативных документов:

- Гражданский кодекс РФ;

- Закон «О лизинге»;

- Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге».

Необходимо подчеркнуть, что за истекшие несколько лет с момента принятие части второй ГК РФ, законодательство о финансовой аренде не раз совершенствовалось. Последние серьезные изменения, затронувшие урегулирование договора финансовой аренды были внесены Федеральным законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге" Федеральный закон от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 4 февраля 2002 г. - №5. - Ст. 376.. Это говорит о том, что законодательство о договоре лизинга (и прежде всего Закон «О лизинге») были отнюдь не совершенны, пробелы и недостатки которого во многом были восполнены к настоящему времени. Так, например, в редакции Закона «О лизинге» от 1998 года говорилось о возможности использования предмета лизинга только для предпринимательских целей. Это исключало возможность предоставления лизинговых услуг физическим лицам не зарегистрированными в качества частных предпринимателей. Однако, как отмечают исследователи, такое ограничение препятствовало развитию как финансового, так и оперативного лизинга в России. Снятие ограничения позволило бы ежегодно привлекать в значительном объеме средства населения (порядка 3,5 млрд.долл.) в операции лизинга автомобилей. С учетом лизинга других видов имущества объем инвестиций в реальный сектор был бы еще больше. Компромиссным и в конечном счете полезным вариантом было бы расширение сферы применения лизинга на профессиональную деятельность юридических и физических лиц Комментарий к Закону РФ "О лизинге" / Под ред. Газмана В.Д. - М.: Правовая культура. - 1999. - с.17..

В соответствии с частью 1 статьи 665 ГК РФ законодатель определил договор лизинга следующим образом: "По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца".

Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Из текста статьи 665 ГК явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц - арендодатель, арендатор и продавец. Такой "тройственный союз" накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи. Особенности прав и обязанностей каждого из участников и их взаимоотношения изложены в статьях данного параграфа ГК.

Инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено в ч. 2 статьи 665 ГК. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества - арендодатель или арендатор, важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК Кравченко О.А. Переход права собственности по договору лизинга // Законодательство. 2005. № 10. С. 7..

С другой стороны, практика последних лет свидетельствует о том, что арендодатели нередко оказываются в менее выгодной по сравнению с арендатором ситуации в процессе исполнения условий договора лизинга. Речь идет о случаях нарушения арендатором своих договорных обязательств, чаще всего по оплате взятого в лизинг имущества. При отсутствии доброй воли со стороны арендатора к урегулированию конфликта арендодатель, являясь собственником имущества, нередко лишен всяких правовых методов оперативного воздействия на арендатора, восстановления status quo и защиты своих имущественных интересов. Нередки случаи порчи и незаконной реализации арендатором предмета лизинга. Возможное решение проблемы сохранения баланса интересов сторон договора лизинга и их равной защиты лежит в предоставлении арендодателю специфических, установленных в законе средств защиты его интересов, которые обеспечивали бы оперативное воздействие на нарушителя условий договора лизинга (например, возможность оперативного изъятия предмета лизинга у арендатора на основе законной упрощенной процедуры, как это предусмотрено во многих правовых системах) Гражданское право. Том II. Полутом 1. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. С. 325..

Приведем пример из практики.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел заявление ИП о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области.

ЗАО "Финансово-экономический консалтинг" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ИП о взыскании 365 458 рублей 91 копейки убытков, возникших в связи с неисполнением ответчиком условий договора финансовой аренды (лизинга).

Исковое требование мотивировано непоступлением лизинговых платежей по договору финансовой аренды (лизинга) заключенному обществом "Финансово-экономический консалтинг" (лизингодателем) и предпринимателем (лизингополучателем).

Решением Арбитражного суда Калининградской области исковое требование удовлетворено в полном объеме, с ответчика взысканы убытки в размере 365 458 рублей 91 копейки.

При новом рассмотрении дела определением Арбитражного суда Калининградской области удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований до 716 553 рублей 19 копеек; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Ирбис-Калининград".

Договор лизинга вступает в силу с момента внесения лизингополучателем авансового взноса (пункт 9.1 договора). Этот взнос внесен ответчиком 27.01.2004.

Во исполнение договора лизинга общество "Финансово-экономический консалтинг" (покупатель) 27.12.2004 заключило с обществом "Ирбис - Калининград" (продавцом) договор купли-продажи автомобиля АУДИ А8 1998 года выпуска и оплатило его стоимость платежным поручением от 27.12.2004 N 1505 на сумму 612 152 рубля 20 копеек (сумма, эквивалентная 22 000 долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на момент платежа).

В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать получателю (арендатору по договору лизинга) товар в трехдневный срок с момента его оплаты (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 4.7 договора лизинга обязательства арендатора по внесению лизинговых платежей наступают с момента приемки имущества у продавца. Арендатор (лизингополучатель) имущество от продавца не принял.

В связи с неполучением предмета по договору аренды лизингополучатель не производил платежи арендодателю за пользование имуществом.

Удовлетворяя иск о взыскании убытков на основании статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), суды исходили из того, что, оформив договор купли-продажи с продавцом, который был указан лизингополучателем, лизингодатель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору лизинга. Общество "Финансово-экономический консалтинг" как покупатель понесло расходы, связанные с приобретением предмета лизинга. В связи с неисполнением продавцом обязательств по передаче имущества истец не получает лизинговые платежи и несет убытки вследствие невыполнения обязательств продавцом по договору купли-продажи.

Учитывая все выше изложенное суд пришел к выводу, что решение нужно оставить без изменения. Заявление ИП оставить без удовлетворенияПостановление Президиума ВАС РФ от 14.10.2008 N 6487/08 по делу N А21-11094/2005. Риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга. .

В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона в первоначальной редакции к основным видам лизинга относились финансовый лизинг, возвратный лизинг и оперативный лизинг:

финансовый лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При этом срок, на который предмет лизинга передается лизингополучателю, соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока действия договора лизинга или до его истечения при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга; возвратный лизинг - разновидность финансового лизинга, при котором продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель; оперативный лизинг - вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. Срок, на который имущество передается в лизинг, устанавливается на основании договора лизинга. По истечении срока действия договора лизинга и при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренной договором лизинга, предмет лизинга возвращается лизингодателю, при этом лизингополучатель не имеет права требовать перехода права собственности на предмет лизинга. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга. В соответствии с Федеральным законом от 29 января 2002 г. № 10-ФЗ положения о типах и видах лизинга как не имеющие значения для регулирования лизинга из ст. 7 Закона исключены. Кроме того, гражданское законодательство не предусматривает деление лизинга на типы и виды.

Так например, итальянский профессор Имбернда М. в своей работе выделяет два вида лизинга: финансовую и оперативную, установив ряд критериев, которые, однако, не позволяют произвести однозначное выделение того или иного вида Имбренда М. Проблемы финансовой аренды (лизинга) в законодательстве и судебной практике Италии // Предпринимательское право, 2009, N 2 .

Дополнительные услуги (работы), как определено в п. 2 ст. 7 Закона, - это услуги (работы) любого рода, оказанные лизингодателем как до начала пользования, так и в процессе пользования предметом лизинга лизингополучателем и непосредственно связанные с реализацией договора лизинга.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона соглашением сторон определяются:

- перечень дополнительных услуг (работ);

- объем дополнительных услуг (работ);

- стоимость дополнительных услуг (работ).

Следует отметить, что в ст. 7 Федерального закона "О лизинге" приводился следующий примерный перечень дополнительных услуг, оказываемых по договору лизинга:

- приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность (ноу-хау, лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение и др.);

- приобретение у третьих лиц товарно-материальных ценностей, необходимых в период проведения монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ;

- осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала;

- послегарантийное обслуживание и ремонт предмета лизинга, в том числе текущий, средний и капитальный ремонт;

- подготовка производственных площадей и коммуникаций, услуги по проведению работ, связанных с установкой (монтажом) предмета лизинга;

- другие работы и услуги, без оказания которых невозможно использовать предмет лизинга.

Деление лизинга на формы соответствует используемым в западных странах делениям лизинга на "мокрый" лизинг (wet leasing) и "сухой" (dry leasing), или "чистый", лизинг (net leasing) (согласно другой терминологии - на "полный" и "чистый" лизинг):

- при "мокром" лизинге ("полном" лизинге) лизингодатель берет на себя все расходы по обслуживанию сданного в аренду имущества;

- при "сухом" лизинге ("чистом" лизинге) все расходы по обслуживанию полученного в аренду имущества несет лизингополучатель. Соответственно лизинговые платежи для лизингодателя являются "чистыми", без необходимости нести еще какие-либо расходы в связи с договором лизинга.

Сублизинг - вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам (лизингополучателям по договору сублизинга) во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

При передаче имущества в сублизинг право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга.

Следует привести следующие общие положения о договоре субаренды, содержащиеся в п. 2 ст. 615 ГК РФ:

· договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды;

· к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В статье 618 ГК РФ установлено следующее в отношении прекращения договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618); если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618) Голованов Н.М. Обязательственное право. М., 2002. С. 325..

В пункте 1 ст. 8 Закона сублизинг определен как вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по договору лизинга передает третьим лицам во владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями договора сублизинга имущество, полученное ранее от лизингодателя по договору лизинга и составляющее предмет лизинга. При сублизинге третьи лица, которым лизингополучателем по договору лизинга передан предмет лизинга, становятся лизингополучателями по договору сублизинга. При передаче имущества в сублизинг в соответствии с п. 1 ст. 8 Закона право требования к продавцу переходит к лизингополучателю по договору сублизинга. Речь идет о предусмотренных в п. 2 ст. 10 Закона правах лизингополучателя предъявлять непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и комплектности, срокам исполнения обязанности передать товар и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи между продавцом и лизингодателем.

В пункте 2 ст. 8 Закона установлена обязательность согласия лизингодателя на передачу предмета лизинга в сублизинг. При этом такое согласие должно быть получено в письменной форме.

Соответственно в случае, если предмет лизинга передан в сублизинг без согласия лизингодателя либо такое согласие получено в устной форме, то этот договор сублизинга является ничтожным как не соответствующий требованиям закона по основанию, установленному в ст. 168 части первой ГК РФ.

4.2 Основные элементы договора финансовой аренды

Предмет договора финансовой аренды.

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк. Это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК.

Предметом договора лизинга может быть любая непотребляемая, т.е. не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования, вещь, предназначенная для предпринимательских целей (ст.666 ГК).

Понятие непотребляемых вещей дано в ст. 607 ГК. К ним отнесены вещи, которые "не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования". Это предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.

Если в ст. 666 ГК РФ говорится в общем о непотребляемых вещах как о предмете финансовой аренды, то в ст. 3 Закона Федеральный закон от 29.10.1998. №164-ФЗ (в ред. от 22.08.2004) "О финансовой аренде (лизинге)"// Собрание законодательства РФ. 1998. №44. Ст. 5394. уточняется, что предметом лизинга может быть как движимое, так и недвижимое имущество. При этом в ст. 3 Закона содержится примерный перечень имущества, которое может быть предметом лизинга:

- предприятия;

- имущественные комплексы, не являющиеся предприятиями;

- здания;

- сооружения;

- оборудование;

- транспортные средства.

Приведенный перечень, разумеется, является открытым. Например, непосредственно в Законе о лизинге - в ст. 36 - говорится об отнесении при осуществлении лизинговых операций в агропромышленном комплексе к предмету лизинга племенных животных.

Как определено в п. 1 ст. 130 части первой ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Предприятием как объектом прав в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В пункте 2 ст. 132 ГК РФ предусмотрено, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Там же, в п. 2 ст. 132 ГК РФ, установлено, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 3 ст. 15 Закона «О лизинге» установлено, что в договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным Федеральный закон от 29.10.1998. №164-ФЗ (в ред. от 22.08.2004) "О финансовой аренде (лизинге)"// Собрание законодательства РФ. 1998. №44. Ст. 5394..

Рассмотрев три вида договоров финансовой аренды, я пришла к выводу, что образец № 1 является наиболее оптимальным, так как в этом договоре рассмотрены все положения договора финансовой аренды. Например в образце № 1 мне понравилось то, что в п. 3.6 можно выбрать, кто будет осуществлять капитальный и текущий ремонт. В образце № 2 мне понравилось то, что в нем прописано, что плата за пользование оборудованием возрастает с каждым последующим годом, а в образце № 3 предусмотрено то , что арендатор не имеет права расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В ряде зарубежных законодательств, а также в Конвенции о международном финансовом лизинге в качестве единого предмета договора лизинга выступает оборудование. Это связано с тем, что экономически лизинг возник и существует как форма инвестирования именно в новое оборудование. Да и применение налоговых и амортизационных льгот наиболее эффективно для оборудования, обладающего свойством быстро приносить прибыль и амортизироваться в относительно короткие сроки.

Субъекты договора.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О лизинге» субъектами лизинга являются:

Лизингодатель - является физическое или юридическое лицо, которое в ходе реализации договора лизинга приобретает у определенного продавца в собственность определенное имущество для его передачи за определенную плату на определенный срок, на определенных условиях в качестве предмета лизинга лизингополучателю. Именно таким образом в п. 4 ст. 15 Закона закреплены основные обязанности лизингодателя, вытекающие из договора лизинга. В Федеральном законе «О лизинге» предусмотрены права и обязанности лизингодателя. В пункте 1 ст. 4 Закона определено, что лизингодатель может приобретать предмет лизинга как за счет привлеченных, так и за счет собственных средств либо одновременно частично за счет привлеченных и частично за счет собственных средств. Следует отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 18 Закона лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга Авдеев В.В. Аренда - лизинг: налог на имущество при аренде // "Налоги" (газета), 2009, N 4, СПС Консультант Плюс, 2009 год.. Как определено в п. 1 ст. 4 Закона, лизингодатель передает лизингополучателю предмет лизинга во временное владение и в пользование. В пункте 1 ст. 11 Закона установлено, что предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя. В пункте 1 ст. 4 Закона предусмотрено, что предмет лизинга может быть передан лизингополучателю во временное владение и в пользование как с переходом к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга, так и без такого перехода. Согласно п. 5 ст. 15 Закона по окончании срока действия договора в первом случае лизингополучатель обязан приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи, во втором - возвратить предмет лизинга Шаляпин С.В. Договор финансовой аренды. Правовое регулирование. Проблемы применения // Российский юридический журнал. 2003. № 3. С. 99..

Лизингополучателем - является физическое или юридическое лицо, обязанности которого, обусловленные договором лизинга, закреплены в п. 5 ст. 15 Закона и заключаются в следующем: принять предмет лизинга в порядке, предусмотренном указанным договором лизинга; выплатить лизингодателю лизинговые платежи в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором лизинга; по окончании срока действия договора лизинга возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли-продажи; выполнить другие обязательства, вытекающие из содержания договора лизинга.

В пункте 2 ст. 11 Закона установлено, что право владения и пользования предметом лизинга переходит к лизингополучателю в полном объеме, если договором лизинга не установлено иное.

Приведем пример из практики.

Фирма "Удмуртагропромсервис" обратилась с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Киясовское" о расторжении договора финансового лизинга от 12.01.1998 и об обязании ответчика возвратить зерноуборочный комбайн.

Решением суда от 02.12.2008 в удовлетворении исковых требований отказано. Как следует из материалов дела, между фирмой "Удмуртагропромсервис" (лизингодатель) и СПК "Киясовское" (лизингополучатель) заключен договор финансовой аренды от 12.01.1998, во исполнение которого лизингодатель по акту приема-передачи передал лизингополучателю в долгосрочную аренду один зерноуборочный комбайн "Дон-1500", год выпуска 1997, стоимостью 533 071 руб. 00 коп., с условием его обязательного выкупа. И в соотвествии с договорм лизингополучатель обязался обязался при заключении договора уплатить лизингодателю первоначальный взнос в процентном соотношении от стоимости объекта лизинга. Остальные лизинговые платежи уплачиваются равномерно по кварталам и в сроки. Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие при систематическом нарушении лизингополучателем условий договора, в том числе в случае неуплаты лизинговых платежей в течение двух сроков подряд. В силу п. 8.2 договора при его расторжении лизингодатель имеет право изъять объект лизинга у лизингополучателя независимо от срока действия договора. Считая, что лизинговые платежи в полном объеме ответчиком не внесены, истец 29.08.2008 обратился в суд с требованиями о расторжении договора финансового лизинга от 12.01.1998 N 57-2ДФЛ/7-21 и об обязании ответчика возвратить зерноуборочный комбайн.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 196, 198, п. 2 ст. 199, 200, 203 п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 11, 13 Закона "О лизинге", п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, обоснованно посчитав, что истцом пропущен установленный законом срок исковой давности для предъявления требования о расторжении договора и возврате объекта лизинга, и об указанном заявлено ответчиком. Руководствуясь ст. 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Удмуртагропромсервис" - без удовлетворения Постановление ФАС Уральского округа от 11.03.2009 N Ф09-1057/09-С5 по делу N А71-8373/2008-Г13. В удовлетворении иска о расторжении договора финансового лизинга и об обязании ответчика возвратить зерноуборочный комбайн правомерно отказано в связи с пропуском срока исковой давности..

Таким образом из вышесказанного можно сделать вывод, что лизинг - сравнительно новый вид лизинга в России. В настоящее время оно строится на основе трех нормативных документов:

- Гражданский кодекс РФ;

- Закон «О лизинге»;

- Конвенция УНИДРУА «О международном финансовом лизинге».

Договор финансовой аренды является двусторонним, взаимным, консенсуальным, возмездным, срочным.

Предметом договора лизинга может быть любая непотребляемая, т.е. не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования, вещь, предназначенная для предпринимательских целей (ст.666 ГК).

Субъектами договора финансовой аренды являются: лизингодатель, лизингополучатель, продавец.

Договор лизинга должен заключаться в письменной фирме. В договоре лизинга должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю в качестве предмета лизинга. При отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор лизинга не считается заключенным.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Легальное определение договора аренды таково - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). Действующим гражданским законодательством определены отдельные виды аренды и договора аренды отдельных видов имущества. К ним относятся: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда - лизинг.

Аренда зданий и сооружений - это временное владение и пользование зданием или сооружением.

Аренда предприятий - это предоставление за плату во временное владение и пользование предприятия в целом. В комплекс входят: земельный участок, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, а также определенные договором запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, здания, сооружения и оборудование, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, другие исключительные права, права требования, а также долги предприятия.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Конституция Российской Федерации, - М.: АСТ: Астрель, 2009 г., с.191.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. - М.: ГроссМедиа, 2008 г., с. 496.

3. Земельный Кодеск Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-фз (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 30.12.2008) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2009). СПС Консультант Плюс: Высшая школа - Выпуск - 11, Весна 2009.

4. Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997). СПС Консультант Плюс: Высшая школа - Выпуск - 11, Весна 2009.

5. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (принят ГД ФС РФ 11.10.2002) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2008). СПС Консультант Плюс: Высшая школа - Выпуск - 11, Весна 2009.

6. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 29.04.2008, с изм. от 22.12.2008) "Об обществах с ограниченной ответственностью" (принят ГД ФС РФ 14.01.1998). СПС Консультант Плюс: Высшая школа - Выпуск - 11, Весна 2009.