Статьей 659 ГК РФ установлено, что все расходы по подготовке предприятия к передаче в аренду несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта арендодателем и арендатором.

В соответствии со статьей 652 ГК РФ по договору аренды предприятия арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда сторонами не оговорено, на каком праве передается соответствующий земельный участок арендатору предприятия, к последнему на срок аренды предприятия переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята предприятием и необходима для его использования в соответствии с его назначением (п.2 ст. 652 ГК РФ).

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата за пользование предприятием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав на объекты интеллектуальной собственности потребует либо оформления соответствующих лицензионных соглашений, либо включения в текст договора аренды предприятия всех существенных условий лицензионного соглашения с последующей государственной регистрации этих соглашений в Роспатенте. Договор аренды предприятий. Учебник / Под ред. В.В. Владимировской. - М.:Бизнес-Кво97, 2005. - с.356.

Отличительной особенностью договора аренды предприятия по сравнению с другими видами аренды имущества является наделение арендатора значительно более широким кругом правомочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Статья 660 ГК РФ разрешает ему без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия. Главное, чтобы его действия не привели к уменьшению стоимости арендованного предприятия.

Арендатор вправе вносить улучшающие изменения в состав арендованного предприятия. Он в праве проводить реконструкцию, модернизацию, расширять производственные мощности, осуществлять любые мероприятия, увеличивающие стоимость имущественного комплекса, лишь бы это не шло вразрез с условиями договора аренды. Все улучшения арендованного предприятия арендатор вправе производить без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором..

Предоставление арендатору немалых возможностей по распоряжению имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия, сочетается с возложением на него практически всех обязанностей по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации. Это тоже отличительная черта договора аренды предприятия как отдельного вида договора аренды имущества. При аренде иных видов имущества указанные обязанности обычно распределяются между обеими сторонами договора. В частности, осуществление капитального ремонта сданного в аренду имущества, в том числе и при аренде зданий и сооружений, по общему правилу возлагается на арендодателя. В процессе исполнения договора аренды предприятия поддержание в течение всего срока действия договора этого предприятия в надлежащем техническом состоянии, осуществление как текущего, так и капитального ремонта является обязанностью арендатора. Именно арендатор несет все расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия и с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

В соответствии со статьей 664 ГК РФ при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, установленных для передачи предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и представлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора (ст. 664 ГК РФ).

Обязательства арендатора по возврату предприятия считаются исполненным с момента подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

Рассмотрим пример из судебной практики. Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский лизинговый центр" (далее - ООО "Сибирский лизинговый центр") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торговый центр "Первомайский" (далее - ООО ТЦ "Первомайский") об истребовании из чужого незаконного владения следующего имущества: бывший в употреблении станок фрезерный 4-х сторонний GUBISCH G 172, 1987 года выпуска.

Заявленные требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению лизинговых платежей по договору внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59, а также истечением срока действия указанного договора. В правовое обоснование указана статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением от 01.04.2005 в иске отказано по тем мотивам, что владение спорным имуществом обществом ТЦ "Первомайский" является законным, основанным на договоре.

Постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда от 15.06.2005 решение отменено, принят новый судебный акт об истребовании имущества от ответчика, обязательственные правоотношения с которым, основанные на договоре финансового лизинга, прекращены.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, ООО ТЦ "Первомайский" просит постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 отменить и оставить в силе решение арбитражного суда от 01.04.2005.

Заявитель ссылается на нарушение норм материального права, несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

ООО ТД "Первомайский" считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о незаконном характере владения ответчиком спорным имуществом, а также об истечении срока действия договора. Указывает, что суд апелляционной инстанции принял решение об истребовании имущества, не определив последствий такого расторжения в части судьбы платежей, уплаченных ответчиком в счет приобретения права собственности на спорное имущество.

Кроме того, возникший между сторонами спор о расторжении договора внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59 был предметом судебного разбирательства, утвержденное арбитражным судом мировое соглашение исполняется в принудительном порядке путем взыскания с ответчика в пользу истца лизинговых платежей в сумме 483 337 руб. 62 коп.

Таким образом, сложилась ситуация, когда постановлением суда апелляционной инстанции по настоящему делу удовлетворен иск об истребовании имущества, которое почти полностью оплачено ответчиком.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Сибирский лизинговый центр" возражает против отмены состоявшегося постановления суда, считает, что суд сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела, и не допустил нарушений норм материального и норм процессуального права.

Проверив в порядке статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 арбитражного суда по настоящему делу подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО "Сибирский лизинговый центр" (лизингодатель) и ООО ТД "Первомайский" (лизингополучатель) заключен договор внутреннего финансового среднесрочного лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59, по условиям которого лизингодатель приобрел и передал лизингополучателю спорное имущество - станок фрезерный (пункт 4.3 договора).

Истечение 14.10.2004 36-месячного срока лизинга, установленного пунктом 4.3 договора, явилось основанием для предъявления настоящего искового требования об истребовании объекта лизинга.

Договор финансовой аренды (договор лизинга) - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (статья 665 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" по окончании срока действия договора лизинга лизингополучатель обязан возвратить предмет лизинга, если иное не предусмотрено указанным договором лизинга, или приобрести предмет лизинга в собственность на основании договора купли - продажи.

Положения настоящего Федерального закона применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации истечение срока договора не отнесено к основаниям прекращения обязательства (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Условиями пункта 2.1 спорного договора лизинга стороны определили, что настоящий договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента надлежащего исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором.

Из материалов дела следует, что условие договора, предусмотренное разделом "Определения", а также пунктами 6.2, 6.6, 7.6 договора о том, что лизингополучатель производит выкуп арендованного имущества, не выполнено.

Таким образом, вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что действие договора внутреннего финансового лизинга от 05.10.2001 N ФЛ 59 не прекращено в связи с истечением срока лизинга и нарушением сроков внесения лизинговых платежей, соответствует условиям заключенного договора и положениям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таком положении суд первой инстанции правомерно отказал в иске об истребовании имущества (фрезерного станка) от ответчика, принявшего обязательство уплачивать выкупную сумму в составе лизинговых платежей.

Принимая постановление об отмене решения суда первой инстанции и об истребовании арендуемого имущества на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 11, пункта 5 статьи 15, пункта 4 статьи 17 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)", суд апелляционной инстанции сделал вывод, противоречащий фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам о том, что действие обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам о том, что действие договора от 05.10.2001 N ФЛ 59 прекращено надлежащим исполнением согласно пункту 2.1. договора и в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, постановление апелляционной инстанции арбитражного суда от 15.06.2005 по настоящему делу подлежит отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, составлением в силе решения суда первой инстанции от 01.04.2005.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 110, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 15.06.2005 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-21943/04-КГ21/487 отменить, решение арбитражного суда первой инстанции от 01.04.2005 оставить в силе Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2005 г. N Ф04-6811/2005(15327-А45-22).

2.5 Договор проката

Прокат в гражданском праве традиционно рассматривается как разновидность договора аренды (имущественного найма). В настоящее время сфера применения проката существенно снизилась главным образом из-за распада централизованной специализированной сети ателье проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Договор проката обладает определенной спецификой субъектного состава, объектов аренды, прав и обязанностей сторон.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. В качестве арендатора может выступать как гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, так и юридическое лицо.

Соответствующие нормы ГК РФ рассчитаны, прежде всего, на специализированные службы проката, являющегося для них основным видом деятельности.

Предмет договора проката составляют только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей: различные предметы домашнего обихода (телевизоры, холодильники, швейные и стиральные машины), детские вещи (коляски, весы, манежи), музыкальные инструменты, спортивно-туристический инвентарь.

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката многократно используется различными нанимателями.

Договор проката имеет две основные разновидности - прокат технических средств и бытовой прокат. Различие этих видов договоров заключается, во-первых, в предмете (объектах) договоров; во-вторых, в их субъектном составе. При прокате технических средств объектом договора выступают приборы, машины, оборудование и другие средства производства, используемые для предпринимательских нужд. Предметом бытового проката выступают вещи культурно-бытового, а не хозяйственного назначения, призванные удовлетворять индивидуальные потребности граждан. В прокате технических средств в качестве нанимателей участвуют предприниматели, главным образом коммерческие организации. В бытовом прокате этой роли всегда выступают граждане-потребители.

Цена договора определяется по утвержденному прейскуранту. Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически.

В отличие от общих положений об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ) договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Срок проката определяется желанием заказчика и характером самих отношений (часы, сутки, месяцы), но не может быть более одного года (п.1 ст.627 ГК РФ). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год.

К прокату неприменимы правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора проката на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление. Арендатор, нуждающийся в арендуемой вещи по истечении срока договора, вправе заключить соглашение на новый срок, но на общих правилах.

Для договора проката в п.2 ст.626 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма, несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора (п.1 ст.162 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить имущество во владение и пользование. Следовательно, арендодатель не может сохранить за собой право владения этой вещью.

Передаваемое имущество должно отвечать требованиям ст. 611 ГК РФ, то есть находиться в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Исправность проверяется арендодателем в присутствии арендатора (ст.628 ГК РФ).

На арендодателя возлагается обязанность по предоставлению арендатору необходимой и достоверной информации о сдаваемой вещи. Арендатор должен быть ознакомлен с правилами эксплуатации имущества либо получить соответствующие письменные инструкции.

Заключение

В ГК РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл.34), включающая в себя свыше шестидесяти статей, что связано с широким применением договора в различных областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает обширный круг экономических отношений - от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Гражданский кодекс РФ, давая понятие договора аренды, исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли - продажи, договор подряда и т.п. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это имело место ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно- правовой формы предпринимательства либо одного из средств «разгосударствления» экономики.

Можно выделить некоторые присущие договору характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, договор аренды договор аренды отличается от других гражданско-правовых договоров тем, что передача имущества не сопровождается переходом права собственности на это имущество. Арендатор получает имущество во владение и пользование, либо только в пользование.

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Выводы:

1. Законодатель в п.1 ст.607 ГК РФ установил, что объектами аренды могут быть лишь непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Так, к объектам аренды относятся земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.д.

2. Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца;

3. Арендная плата вносится арендатором за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения должны быть определены в самом договоре аренды. Если они не установлены в договоре, то принимаются во внимание порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;

4. Инициатором досрочного расторжения договора аренды могут быть как арендодатель, так и арендатор.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в ст.619 ГК РФ. Все они сводятся к несоблюдению арендатором условий договора аренды;

Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

Список литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993 // "Российская газета" от 25 декабря 1993 г. N 237

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ Часть первая // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410

4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"//Вестник ВАС РФ.

5. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2005 г. N Ф04-6811/2005(15327-А45-22)

6. Аренда недвижимости. Учебник / Под ред. А.С. Владимирова. - М.: БАЗИС-ИНФОРМ, 2005.

7. Аренда: учет, налоги, право. Справочник. - М.: ООО «Статус-Кво 97», 2005.

8. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций/ Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2000.

9. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Изд. БЕК, 2005.

10. Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2003.

11. Договор аренды предприятия. Учебник / Под ред. В.В. Владимировской. М.: Бизнес-Информ, 2003. - с.55.

12. Договор аренды зданий и сооружений. Учебник / Под ред. М.Булаков. - М.: Бизнес-адвокат, 2005.

13. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / Под ред. М.И. Брагинского, В.В. Витрянского. - М.: Статут, 2001.

14. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды//Журнал российского права. 2004. N 7.

15. Комментарий Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина - Юрайт-Издат; Право и закон, 2002.

16. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова М.: 1998.- 730 с.

17. Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект//Гражданин и право. 2003. N 4, 5.

18. Основы гражданского законодательства РФ. - СПб.: ИД «Весь», 2003.