Содержание и виды договора купли-продажи

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст.167 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранений препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.

Истица не лишена возможности защиты своего права способом, избранным на основании ст.12 ГК РФ - применение последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель -добросовестный. В ст.167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.

Нельзя согласится и с выводом суда о том, что квартира не может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный приобретатель,. Поскольку она была отчуждена лицом, который временно владел ею с согласия собственника.

В соответствии со ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В данном случае предмет спора - недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.1ст.131, п.2ст.223 ГК РФ).

Однако, как предусмотрено п.1 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента его совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.

Переход прав на недвижимость в отличии от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.

Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е. определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владений Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершение сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.

Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах: объяснения ответчика об уплате за квартиру 110 млн. руб. и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 тыс. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной. Чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п.1 ст.330 ГПК РСФСР неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке.

Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, на основании п.5 ст.329 ГПК РСФСР судебные постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.

Таким образом судебная практика в вышеуказанном нами примере подтверждает теоретическую основу построения отношений по договору купли-продажи, а в частности обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц¹¹ Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. «О сделке купли - продажи недвижимости совершенной лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение» // Бюллютень Верховного Суда РФ. - 1999. - №8. - С.16..

Следующая обязанность продавца по договору купли-продажи заключается в передаче товаров количество которых определяется в договоре в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товаров (п.1 ст. 465 Гражданского кодекса РФ), что имеет важное значение, поскольку количество товаров относится к существенным условиям договора и отсутствие этого условия в влечет признание последнего незаключенным. При любом варианте определения количества товаров договор признается заключенным, если его содержание позволяет установить количество товаров, подлежащих передаче покупателю на момент исполнения договора.

Законодателем определены специальные последствия на случай нарушения условий договора о количестве товаров (ст.466 Гражданского кодекса РФ): покупатель получает право, если иное не предусмотрено договором, отказаться от переданных товаров и их оплаты, как если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы и возмещение убытков.

Если же продавец передаст покупателю товары в количестве, превышающем указанное в договоре, покупатель может, поскольку иное не предусмотрено договором, принять все количество товаров, но при условии, что в разумный срок после получения сообщения покупателя о получении товаров в количестве, превышающем указанное в договоре, продавец не распорядиться соответствующей частью товаров. В этом случае дополнительно принятые товары должны быть оплачены покупателем по цене, установленной для товаров, принятых в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено, что передаче подлежат товары в определенном соотношении по видам, моделям, размерам, цветам и иным признакам (ассортимент). По такому договору продавец обязан передать покупателю товары в ассортименте, согласованном сторонами (ст. 467 Гражданское кодекса РФ).

Содержащиеся в Гражданском кодексе РФ правила, регулирующие взаимоотношения продавца и покупателя в ситуации, когда ими не согласовано условие договора об ассортименте товаров, носят по преимуществу диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте--это чисто договорное условие, и оно должно определяться соглашением сторон. Трудно представить договор (в нормальном имущественном обороте), где отсутствует условие об ассортименте покупаемых товаров, что вынудило бы обе стороны руководствоваться диспозитивными правилами, предусмотренными законодательством. Но к сожалению, это случается.

На практике нередко возникают ситуации, когда из существа обязательства с очевидностью вытекает, что партия заказных товаров должна быть передана покупателю в определенном ассортименте (например, когда приобретаются для реализации в розничной торговой сети партии одежды и обуви), однако соответствующее условие в договоре отсутствует. В этом случае продавец может передать покупателю товары в ассортименте, исходя из известных ему на момент заключения договора потребностей покупателя, либо вовсе отказаться от исполнения договора.

Товары, не соответствующие условию об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу своем отказе от товаров.

Договором купли-продажи должны быть предусмотрены требования, предъявляемые к качеству товара. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору.

Если в установленном законом порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям. Обязательные требования к качеству товаров определяются государственными стандартами Российской Федерации. Это так называемые ГОСТы. К их числу относятся требования, направленные на обеспечение безопасности, жизни, здоровья и имущества, охраны окружающей среды, технической и информационной совместимости, взаимозаменяемости товаров, единство методов их контроля и маркировки. Иные требования к качеству товаров, содержащиеся в ГОСТах, носят рекомендательный характер. Отмеченные положения корреспондируют правилам определения соответствия товара, предусмотренным Венской конвенцией о договорах международной купли-продажи (ст.35).

Таким образом, во всех случаях, в том числе и при отсутствии в договоре соответствующего пункта, в договоре (как правоотношении) всегда имеется условие, определяющее требование к качеству товара. В последнем случае это условие определяется диспозитивными нормами гражданского кодекса РФ (ст.469).

Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную и договорную гарантии качества товара.

Законная гарантия имеется во всех случаях, если таковая не предусмотрена договором. Сущность законной гарантии состоит в том, что товар должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в момент передаче покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

В случае когда предоставление продавцом гарантии качества товара предусмотрено договором (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предъявляемым к его качеству, в течении определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, т.е. определенный законами, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается не пригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договоре не может быть установлен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товар с таким расчетом, что бы он мог быть использован по назначению до истечения срока годности.

В случае предоставления продавцом покупателю договорной гарантии гарантийный срок должен исчисляться с момента передачи товара покупателю, если договором не будет предусмотрен иной начальный момент течения гарантийного срока.

Течение гарантийного срока прерывается в случаях, когда товар не может быть использован покупателем по обстоятельствам, зависящим от продавца, например из-за недостатков товара, в следствии не передачи в месте с товаром его принадлежностей, в том числе инструкции по эксплуатации и другой необходимой документации. Течение гарантийного срока может быть возобновлено лишь после того, как продавцом будут устранены соответствующие обстоятельства.

И еще одно правило, относящееся к исчислению гарантийного срока как на товар, так и на комплектующее изделие. Если в течении гарантийного срока покупатель обнаружит недостатки в переданном товаре (комплектующем изделии) и продавец по требованию покупателя произведет его замену, на вновь переданный товар (комплектующее изделие) устанавливается гарантийный срок той же продолжительности, что и на замененный. Это правило будет действовать, если договором купли-продажи не предусмотрено иное.

При наличии лишь законной гарантии на товар, т.е. когда на него не установлен гарантийный срок или срок годности, недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в разумный срок (что зависит от свойств товара и его обычного использования), но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. Правда, законом или договором может быть предусмотрен более длительный предельный срок для обнаружения недостатков в товаре.

При наличии договорной гарантии недостатки в товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока.

Как быть в ситуациях когда гарантийные сроки установлены в отношении не только товаров, но и отдельных комплектующий изделий? Здесь возможны два варианта: если гарантийный срок на комплектующее изделие окажется меньшей продолжительности, чем на товар (основное изделие), недостатки в комплектующем изделии могут быть выявлены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного на основное изделие.

В случаях когда на комплектующее изделие в договоре установлен гарантийный срок большей продолжительности, нежели на основное изделие, истечение гарантийного срока на основное изделие не имеет правового значения, поскольку недостатки в комплектующем изделии должны быть обнаружены покупателем в пределах гарантийного срока, установленного именно в отношении этого комплектующего изделия.

Если в отношении какого-либо товара установлен срок годности, недостатки в этом товаре должны быть обнаружены покупателем в пределах указанного срока годности. Только при соблюдении этого условия покупатель в праве предъявить продавцу свои требования в связи с недостатками такого товара.

Принципиальное значение для покупателя имеет соблюдение сроков обнаружения недостатков переданного ему товара. Как правило, покупатель вправе предъявить свои требования продавцу в связи с недостатками товара, обнаруженными только в пределах сроков, которые определенны Гражданским кодексом РФ (ст. 477).

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий условию договора о комплектности, а при отсутствии такового в договоре комплектность товара определяется обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями (ст.478 Гражданского кодекса РФ). В Гражданском кодексе четко дифференцированы понятия «комплектность товара» и «комплект товаров».Договором может быть предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров). В этом случае обязательство может считаться исполненным с момента передачи покупателю всех товаров, включенных в комплект.

Продавец обязан передать покупателю товар в таре и/или упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и/или упаковки. Иное может быть предусмотрено договором купли-продажи или вытекать из существа обязательства (п.1.ст.481 Гражданского кодекса РФ).

Тара и упаковка товара необходимы для обеспечения его сохранности при транспортировке и хранении, а в некоторых случаях служат обязательным элементом эстетического вида товара. Требования к таре и упаковке товара определяются в договоре купли-продажи. Отсутствие в договоре соответствующих условий не освобождает продавца от обязанности затарить и упаковать товар, подлежащий передаче покупателю: в этом случае по общему правилу товар должен быть затарен обычным для такого товара способом или, во всяком, случае, способом, который обеспечит его сохранность

При обычных условиях хранения и транспортировки.

Продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен также соблюдать обязательные требования (если таковые имеются) к таре и упаковке товаров. В частности, государственные стандарты могут содержать обязательные требования к таре и упаковке товаров, направленные на обеспечение безопасности жизни, здоровья граждан и охрану окружающей среды.

В некоторых случаях допускается передача проданного товара без тары или упаковки. Во-первых, освобождение продавца от обязанности затаривания или упаковки товара может быть предусмотрено договором купли-продажи. Во-вторых, передача проданного товара покупателю без тары и упаковки может вытекать из существа обязательства - например, если объектом купли-продажи является какое-либо имущество, переданное покупателю ранее в аренду либо используемое последним иным образом. В-третьих, некоторые товары по своему характеру не требуют ни затаривания, ни упаковки: песок или уголь, перевозимые насыпью, земельные участки и иные объекты недвижимости, ценные бумаги и т.п.

Кроме того, учитывая, что тара и упаковка нередко определяют потребительские свойства товара, в Гражданском кодексе РФ (п. 2ст.482) предусмотрено, что покупатель вместо требований о затаривании и/или упаковке товара или о замене ненадлежащей тары и/или упаковки может по своему выбору предъявить к продавцу требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества (ст.475 Гражданского кодекса РФ): о соразмерном уменьшении покупной цены товара; о безвозмездном устранении недостатков тары и/или упаковки в разумный срок; о возмещении своих расходов, понесенных в связи с устранением недостатков тары и/или упаковки. В случае же выявления существенных нарушений к таре и/или упаковке товара покупатель вправе по своему выбору потребовать замены товара товаром, затаренным и/или упакованным в соответствии с предъявляемыми требованиями, либо отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. В юридической литературе высказано мнение о том, что «всякое нарушение условия об упаковке (таре) не относится к существенным по смыслу ст.475 Гражданского кодекса РФ» Из этого, по логике, следует, что, к примеру, покупатель не вправе требовать замены поврежденного пакета молока, откуда вытекло все содержимое¹¹ Гражданское право. Часть 2. Учебник. 3 - изд., испр. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ПРОСПЕКТ., - 1997. - С. 34..

Реализация покупателем одного из правомочий, которыми он наделён на случай неисполнения продавцом обязанности по затариванию и/или упаковке товара, не лишает его права на предъявление продавцу самостоятельного требования о возмещении причиненных убытков.

Необходимым условием для предъявления покупателем продавцу каких-либо требований, связанных с нарушением условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и/или упаковке товара, является направленное с его стороны извещение продавца о ненадлежащем исполнении последним договора купли-продажи. Срок для такого извещения может быть предусмотрен законом, иными правовыми актами или договором. При отсутствии установленного срока принимается разумный срок, течение которого начинается после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара (ст.483 Гражданского кодекса РФ).

Юридические последствия несоблюдения покупателем требований об извещении продавца о ненадлежащем исполнении договора купли-продажи состоят в том, что продавец получает право отказаться полностью или частично от удовлетворения практически всех требований покупателя, за исключением требования о соразмерном уменьшении цены. Для этого продавец должен доказать, что не получение от покупателя должной информации о несоответствии товара условиям договора повлекло невозможность удовлетворения требований покупателя (например, требования о замене товара) или влечёт для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понёс бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора. Такой шанс не предоставляется продавцу, который знал или должен был знать о том, что товары не соответствуют условиям договора.

Нормальный рынок предполагает обеспечение законом и договором не только прав покупателей, но и прав тех, кто должен получить деньги за свой товар. Чёткое регулирование обязанностей покупателя принять и оплатить товар особо существенно в условиях переходной экономики, которой свойственны многие негативные явления, в том числе неплатежи за проданные товары.

Как и в случае с обязанностями продавца, условия договора купли-продажи, предусматривающие обязанности покупателя (основные из них - принять и оплатить проданный товар), нередко включают в себя и некоторые обязанности продавца, направленные на обеспечение исполнения покупателем его основных обязанностей. Например, условие договора о принятии покупателем товара может предусматривать обязанность продавца по выделению своего представителя для передачи покупателю товара, в том числе проверкой его количества и качества. Таким же образом условие договора об оплате товара в зависимости от избранной сторонами формы может предусматривать обязанности продавца по сообщению покупателю банковских реквизитов получателя денежных средств для оформления платежного поручения или порядок и сроки представления продавцом платежного требования - поручения (при безакцептной форме расчетов)¹¹ Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 2: Договоры о передаче имущества. изд. 4-е, стереотипное.-М.: Статут.-2002.-С.-36. .

Вместе с тем, понимая некоторую условность выделения основных обязанностей покупателя безотносительно к соответствующим обязанностям продавца, все же имеет смысл рассмотреть отдельно обязанности покупателя по принятию и оплате товара, действия по реализации которых являются составной частью предмета договора купли-продажи.

Покупатель по договору купли-продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделён правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

Выполнение покупателем обязанности принять товар в сроки и в порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить все необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товар (сообщить адрес по которому он должен отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товара, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т. д.).

Конкретные действия покупателя, необходимые с его стороны для обеспечения передачи и получении соответствующего товара, в случае, когда договором не предусмотрен порядок принятия товара, предопределяются установленным сторонами способом передачи товара. Если договором предусмотрено, что товар передаётся путём его вручения покупателю или указанному им лицу (при доставке товара продавцом), покупатель должен обеспечить принятие данного товара в предусмотренный договором срок соответствующими уполномоченными представителями. В случаях, когда согласно условиям договора купли-продажи товар должен быть передан покупателю в месте нахождения товара (так называемый самовывоз), покупатель должен обеспечить выделение своего представителя, а в необходимых случаях и транспортного средства, для принятия товара у продавца и вывоза товара.

В остальных случаях, т.е. когда договором купли-продажи не предусмотрены доставка товара продавцом либо его принятие покупателем в месте нахождения продавца, передача товара покупателю производиться продавцом путем сдачи товара транспортной организации или организации связи для доставки его покупателю. При этих условиях действия покупателя по принятию товара состоят в его приёмке соответственно от перевозчика или организации связи. Такая приёмка должна осуществляться с соблюдением всех требований, предусмотренным транспортным законодательством и законодательством об услугах, оказываемых организациями связи.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после их передачи ему продавцом в размере их полной цены, если иное не предусмотрено законодательством или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ст. 486 Гражданского кодекса РФ).

Обязательство покупателя уплатить цену включает в себя принятие им таких мер и соблюдение таких формальностей, которые могут потребоваться в соответствии с договором или законодательством, чтобы сделать возможным осуществление платежа (открытие предусмотренного договором аккредитива, предоставление банковской гарантии и т. п.).Покупатель обязан оплатить товар по цене, указанной в договоре или рассчитанной в порядке (способом), предусмотренным договором. Если цена не определена в договоре, обязанность покупателя будет состоять в оплате цены, которая в момент заключения договора обычно взималась за такой товар, продававшийся при сравнимых обстоятельствах.

В дополнении к вышеуказанной обязанности покупателя по оплате товара по договору купли-продажи может послужить результат исследования гражданских дел находящихся в архиве Набережно-челнинского городского суда, а в частности дело (за № 4688 где на стороне истца выступают гражданин Глазырин Н.И. проживающий по адресу: Тукаевский район, пос. Сидоровка и гражданка Глазырина В.И проживающая по тому же адресу. На стороне ответчика выступает Сафина А.Н. проживающая по адресу: город Набережные Челны, пос. Сидоровка, улица Гвардейская дом 5,кв.81 (С-20). В исковом заявлении истцами было изложено: 18 апреля 2002 года был оформлен договор купли-продажи квартиры состоящей из трёх комнат общей площадью 57,5 кв. м, находящейся по адресу: город Набережные Челны бульвар Тинчурина, дом 7, кв. 78.

В соответствии с пунктом десятым названного договора истцы должны были передать ответчице квартиру не позднее 18 мая 2002 года. Сафина А.Н. которая является покупателем квартиры в соответствии с пунктом четвёртым договора купли-продажи должна была передать продавцу, т.е. Глазыриным 440 тысяч рублей не позднее 18 апреля 2002 года, после подписания договора. Указанный пункт договора в настоящее время не выполнен. Ответчица в ответ на требование истцов передать деньги за квартиру, называет новые сроки исполнения условий договора, однако свои обязательства и обещания каждый раз не выполняет. С момента подписания договора прошло более 5 месяцев. Уверенности в получении от Сафиной А.Н. денег в сумме 440 тысяч рублей за квартиру у истцов нет поэтому Глазырины вынуждены обратиться с настоящим иском в суд и на основании ст.ст.166,167 Гражданского кодекса РФ просят признать договор купли-продажи квартиры по адресу город Набережные Челны бульвар Тинчурина дом 7, кв. 78. Заключенным между Глазыриным Н.И., Глазыриной В.Н., с одной стороны и Сафиной А.Н., с другой стороны от 18 апреля 2002 года, недействительным.

В приложении к исковому заявлению ;

1. Копия договора купли-продажи

2. Копия выписки из технического паспорта жилого помещения.

3. Копия свидетельства о присвоении кадастрового номера.

4. Расписки две штуки.

5. Квитанция об уплате госпошлины.

Решение по делу: Именем Российской Федерации 4 ноября 2002 года городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Кашапова Р.Г., при секретаре Крохиной Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Глазырина Н.И. и Глазыриной В.Н. к Сафиной А.Н. о признании договора купли-продажи недействительным.

Установил: Глазырины Н.И. и В.Н., обратились в суд с иском к Сафиной А.Н. о признании договора купли-продажи квартиры находящейся по адресу город Набережные Челны, бульвар Тинчурина дом 7,кв.78, от 18 апреля 2002 года недействительным мотивируя тем, что в соответствии с пунктом четвёртым этого договора ответчик должен был передать истцам 440 тысяч рублей не позднее 28 апреля 2002 года, после подписания договора,а они в свою очередь в соответствии с пунктом десятым должны были передать ответчице указанную квартиру не позднее 18 мая 2002 года. С момента подписания договора прошло более пяти месяцев, но ответчица обязательства по передаче денег не выполнила. Глазырины просят признать договор купли-продажи от 18 апреля 2002 года заключенный между ними и ответчиком недействительным. В судебном заседании Глазырины Н.И. и В.Н. свой иск поддержали полностью и просили его удовлетворить. Ответчица Сафина А.Н. иск признала полностью, суду пояснила, что согласна на расторжение договора купли-продажи квартиры, так как не может отдать деньги за квартиру в связи с отъездом мужа. Выслушав объяснения истцов и ответчика, суд находит заявление подлежащим удовлетворению и руководствуясь ст.ст.191-193, 197 ГПК РСФСР, суд решил: признать договор купли-продажи квартиры по адресу город Набережные Челны, бульвар Тинчурина дом 7,кв.78 между Глазыриным Н.И. и Глазыриной В.Н. с одной стороны и Сафиной А.Н. с другой стороны заключенный 18 апреля 2002 года недействительным. Взыскать с Сафиной А.Н. в пользу Глазырина Н.И. возврат госпошлины в размере 6 тысяч 10 рублей. Решение может быть обжаловано в Верховный суд республики Татарстан в течении 10 дней.).

Таким образом практика подтверждает наше исследование касающееся исполнения обязательства по оплате товара покупателем, а в нашем конкретном случае оплату за переданную продавцом покупателю по договору купли-продажи квартиру, оплата покупателем должна быть произведена в срок согласованный сторонами при заключении договора, непосредственно после его подписания продавцом и покупателем, как это было оговорено между Глазыриными (являющихся продавцами) и Сафиной (являющейся покупателем), что в последствии по требованию продавцов, в ситуации неоплаты покупателем за переданную квартиру, повлекло за собой признание договора купли-продажи недействительным. И в этой ситуации продавец недвижимости заключив договор купли - продажи своей квартиры получается на первый взгляд утрачивает право собственности на нее, но в результате ненадлежащего исполнения обязательств по данному договору со стороны покупателя в судебном порядке осуществляет возврат своей квартиры в прежнюю собственность. И здесь как раз нами наблюдается своего рода названный членом Ставропольской коллегии адвокатов кандидатом юридических наук К. Скловским «Вещный эффект» договора купли продажи¹¹ Скловский К. «Договор купли - продажи: вещный эффект» // Российская юстиция. - 1998. - №10. - С.15-17..

Договор купли-продажи может быть заключен с условием о предварительной оплате товара (ст.487 Гражданского кодекса РФ). Если такой порядок расчётов предусмотрен договором, но, несмотря на это, покупатель не исполняет свою обязанность, продавец получает право отказаться от передачи товара либо приостановить исполнение своих обязательств. В случае же, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара, покупатель вправе потребовать от продавца не только передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты, но и уплаты соответствующих процентов за пользование чужими денежными средствами.

Договором купли-продажи может быть предусмотрено условие о продаже товара в кредит, т.е. о том, что оплата товара производится через определённое время после его передачи покупателю. В этом случае покупатель должен оплатить товар в срок, предусмотренный договором. Если же условие о сроке оплаты товара, проданного в кредит, в договоре отсутствует, покупатель должен произвести оплату в разумный срок после передачи товара, а по истечении этого срока- не позже, чем в семидневный срок со дня предъявления продавцом требования об оплате переданного товара (ст.488 Гражданского кодекса РФ).

Невыполнение покупателем в установленный срок обязанности по оплате товара, проданного в кредит, даёт продавцу право потребовать либо оплаты переданных товаров, либо возврата переданных, но не оплаченных товаров. Кроме того, на сумму, подлежащую оплате за товары, начисляются проценты, предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса РФ. Указанные проценты подлежат уплате покупателем со дня, когда товар должен быть им оплачен, до дня фактической оплаты товара.

Особенностью договора купли-продажи товаров в кредит является также то, что товары с момента их передачи и до их фактической оплаты покупателем признаются находящимися в залоге у продавца. Следовательно, в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате этих товаров продавец может обратить на них взыскание преимущественно перед иными кредиторами.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие об оплате товара в рассрочку. Специфика такого договора состоит в том, что его существенными условиями становятся условия о цене товара, порядке, сроках и размерах платежей (п.1ст.489 Гражданского кодекса РФ).

Помимо всех прав, которыми наделяется продавец по любому договору о продаже товара в кредит, при наличии в таком договоре условия об оплате в рассрочку в ситуации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (п.2ст.489 Гражданского кодекса РФ).

3. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи

3.1 Ответственность продавца

Условия договора купли-продажи в целях изучения могут быть разделены на две группы: к первой относятся условия, регулирующие по преимуществу обязанности продавца; ко второй - условия, определяющие основные обязанности покупателя. Основным обязанностям продавца и покупателя соответственно противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны продавца или покупателя соответствующих условий договора.

Не передача продавцом покупателю товара в срок, установленный договором, а при отсутствии в договоре такого условия- в срок, определяемый в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 Гражданского кодекса РФ, либо просрочка товара признаются неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, и влекут применения последствий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ на случай нарушения гражданско-правового обязательства. В частности, покупатель вправе требовать от продавца возмещения причиненных убытков (ст.15, 393 Гражданского кодекса РФ). В случае если по договору купли-продажи продавец был обязан передать покупателю индивидуально-определённую вещь, покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи её покупателю на предусмотренных договором условиях (ст.398 Гражданского кодекса РФ).

Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требования об уменьшении цены либо о расторжении договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков.

Неисполнение продавцом своей обязанности по передаче покупателю товаров в обусловленном количестве может рассматриваться при определенных обстоятельствах (например, если не передан значительный объём товаров) в качестве существенного нарушения договорного обязательства. В этом случае покупатель получает право отказаться от исполнения обязательств. Односторонний отказ от исполнения обязательств, если возможность такого отказа предусмотрена законом, как это имеет место в настоящем случае, влечет расторжение договора, а покупатель сохраняет за собой право предъявить продавцу требование о возмещении убытков.

В тех случаях, когда сторонами в договоре согласовано условие об ассортименте подлежащих передаче покупателю товаров, нарушение этого условия влечёт для продавца определенное негативные последствия (ст. 468 Гражданского кодекса РФ).

Передача продавцом предусмотренных договором товаров с нарушением условия об ассортименте даёт право отказаться от их принятия и оплаты, а если они уже оплачены, потребовать возврата уплаченной и возмещения убытков.

Ответственность продавца за ненадлежащее качество товара во многом от того, имеется ли договорная гарантия качества товара. По общему правилу (т.е. при наличии законной гарантии) продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до момента перехода риска случайной гибели или случайной порчи на покупателя или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, последний отвечает за недостатки товара, если не докажет, что они возникли после его передачи покупателю в следствии нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действие третьих лиц, либо непреодолимой силы (ст.476 Гражданского кодекса РФ).

Какими могут быть последствия нарушения продавцом условия договора о качестве товара?

В этом случае покупатель по своему выбору вправе потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранения недостатков товара (п. 1ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Ещё более жёсткие последствия предусмотрены в отношении продавца, допустившего существенное нарушение требований к качеству товара (например, передачу покупателю некачественных товаров с неустранимыми недостатками). В этом случае покупатель наделён дополнительными правами по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ).

Нарушение продавцом условий договора как о комплектности товара, так и о передаче товаров в комплекте влечёт за собой соответствующие последствия: покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок. Если же продавец в разумный срок не выполнил требование покупателя о доукомплектовании товара, покупатель может потребовать замены некомплектного товара на комплектный либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы (ст. 480 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем следует учитывать, что замена товара, его доукомплектование фактически возможны, если покупатель, со своей стороны, своевременно известит продавца о несоблюдении последним условия договора о комплектности товара (о комплекте товаров).

Неисполнение продавцом обязанности по затариванию и упаковке товара- передача покупателю товара без тары и/или либо в ненадлежащей таре и и/или упаковке (т.е. не соответствующей предъявляемым требованиям)- влечёт для него определенные негативные последствия. В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца затарить и и/или упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и и/или упаковку, если иное не вытекает из договора, существа обязательства или характера товара. Например: договором предусмотрено, что продавец обеспечивает доставку мебели в место жительства (место расположения) покупателя и соответствующую её сборку (существо обязательства); товаром являются продукты питания или напитки, предназначенные для потребления покупателем (характер товара).

3.2 Ответственность покупателя

Неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязанностей по принятию товара либо отказ покупателя от принятия предусмотренного договором товара влечёт для него негативные последствия. Продавец получает право потребовать от покупателя принятия товара в принудительном порядке путём обращения с соответствующим иском в суд. В этом случае права продавца могут быть обеспечены также путём взыскания с покупателя стоимости товара и расходов, связанных с его хранением продавцом.

Непринятие переданного товара покупателем может служить основанием для отказа со стороны продавца от исполнения договора, что влечёт расторжение договора купли-продажи. Независимо от выбранного продавцом способа защиты от незаконных действий покупателя, продавец сохраняет право требовать от покупателя возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей по принятию товара.

Правовые последствия неисполнения либо ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате проданного ему товара заключается в том, что продавец получает право требовать от покупателя не только оплаты товара, но и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых на сумму задолженности за весь период просрочки оплаты товаров. Прямое отражение на практике вышеуказанных последствий неисполнение либо ненадлежащего исполнение покупателем обязанностей по оплате проданного ему товара обнаруживается нами в арбитражной практике, в частности постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ за № 4106/00 от 30 января 2001 года¹¹ Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2001 г. №4106/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2001. - №6. - С. 27-28.. И постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №8059/99 от 13 февраля 2001 года²² Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 февраля 2001 г. №8059/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2001. - №6. - С. 25-26..

Если товар не оплачивается покупателем в связи с необоснованным отказом от его принятия, продавец вправе по своему выбору либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, что повлечёт его расторжение.

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена передача покупателю проданных товаров несколькими партиями, неисполнения последним обязанности по оплате переданных товаров даёт продавцу право приостановить передачу остальных товаров до тех пор, пока ранее переданные товары не будут оплачены покупателем в полном объёме.

В дополнении к названным последствиям неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности по оплате товара за продавцом сохраняется право на возмещение убытков, причиненных нарушением договора купли-продажи.

4. Виды договора купли - продажи по действующему Российскому законодательству

Договор купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды договора купли- продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых в качестве отдельных видов договора купли-продажи, относятся договоры: (розничной купли-продажи, поставки товаров, поставки товаров для государственных нужд, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости, продажи предприятия.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установить правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие договор купли-продажи (п.5 ст.454 Гражданского кодекса РФ). Такой подход избавил законодателя от необходимости всякий раз воспроизводить в Гражданском кодексе РФ одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случае придания им наряду с договором купли-продажи самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора купли-продажи, Гражданский кодекс РФ мог ограничиться лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договорам некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. С точки зрения эффективности правового регулирования, главное - четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о купле-продаже.

4.1 Договор купли-продажи в потребительской сфере

Речь в данной главе пойдёт об отдельном виде договора купли-продажи, таким как розничная купля-продажа. В гражданском кодексе РФ среди отдельных видов договоров розничная купля-продажа стоит на первом месте (2 глава 30, ст. 492-505 Гражданского кодекса РФ).

Можно отметить две характерные черты, позволяющие выделить договор розничной купли-продажи в самостоятельный вид договора купли-продажи.

Во-первых, необходимо указать на специфику продавца как субъекта договора розничной купли-продажи. В качестве продавца здесь может выступать только такая коммерческая организация, которая осуществляет предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу (торговое предприятие).

Во-вторых, определёнными особенностями обладает и товар, выступающий в качестве предмета купли-продажи. Специфика товара по договору розничной купли-продажи заключается в том, что предназначен для личного, семейного домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. В.Витрянский.-«Договор купли-продажи и его виды»//Экономика и жизнь.-1996.-апрель (№16).-С.-38.

Необходимо обратить внимание на то, что вторая особенность (целевое назначение покупки) касается именно товара, а не покупателя. Покупателем по договору розничной купли-продажи признаётся всякое физическое или юридическое лицо, приобретающее товар у розничной торговой организации или индивидуального предприятия для личного семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Поэтому, например, отношения, связанные с приобретением организацией (юридическим лицом) офисной мебели в мебельном магазине, охватываются договором розничной купли-продажи. А значит, можно сделать вывод, что сфера применения норм Гражданского кодекса РФ о розничной купле-продаже (по субъектам) шире, нежели действие норм, содержащихся в Законе Российской Федерации «О защите прав потребителей». Согласно указанному Закону применительно к розничной купле-продаже, под потребителем понимается, имеющий намерение приобрести либо приобретающий или использующий товары исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли. Исключая из числа субъектов, признаваемых потребителями, юридических лиц, законодатель, видимо, полагал, что организации, в отличие от граждан, имеют свои финансовые, бухгалтерские, юридические службы и поэтому не нуждаются в специальных средствах защиты, предоставляемых Законом слабой стороне в отношениях, связанных с розничной куплей - продажей, т.е. гражданину. Во всяком случае, Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» не распространяется на отношения с участием организаций (юридических лиц), выступающих в качестве покупателей по договору розничной купли-продажи.

Таким образом, покупатель-гражданин, приобретая товары по договору розничной купли-продажи, имеет дополнительные (по сравнению с покупателем организацией) возможности обеспечения защиты своих прав и законных интересов, предоставляемые ему законодательством о защите прав потребителей. Указанные дополнительные возможности носят как материально- правовой, так и процессуально-правовой характер.

Большое значение в деле защиты прав и законных интересов покупателей-граждан по договору розничной купли-продажи (потребителей в смысле законодательства о защите прав потребителей) имеют акты официального судебного толкования соответствующего законодательства, призванные обеспечить единство судебной практики разрешения споров. В настоящее время судебная практика основывается на разъяснениях, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями, внесёнными постановлениями Пленума от 25 апреля 1995 года №6, от 25 октября 1996 года №10, от 17 января 1997 года №2.

Договор розничной купли-продажи, признаётся публичным договором (п. 2 ст. 492 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что торговое предприятие не в праве отказаться от заключения договора при наличии соответствующего товара. Цена товара, а также иные условия договора купли-продажи должны быть одинаковыми для всех потребителей.

В случае временного приостановления своей деятельности (для проведения плановых санитарных дней, ремонта и по другим причинам) продавец обязан своевременно предоставить покупателю информацию о дате и сроках приостановления деятельности.

Квалификация договора розничной купли-продажи в качестве публичного договора, помимо иных известных последствий, даёт Правительству РФ возможность издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении данного договора. В настоящее время одним из основных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с розничной куплей-продажей, являются Правила продажи отдельных видов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 19 января 1998года.

Правила содержат ряд норм, устанавливающих дополнительные требования к организациям и индивидуальным предпринимателям (выступающим в роли продавца в договоре розничной купли-продажи), выходящие за рамки содержания договора розничной купли-продажи. Указанные нормы являются императивными и носят публично- правовой характер.

Эти Правила, так же как и Федеральный закон «О защите прав потребителей», обязывают продавца довести до сведения покупателя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (юридический адрес) и режим работы, размещая указанную информацию на вывеске организации.

Продавец - индивидуальный предприниматель должен предоставить покупателю информацию о государственной регистрации и наименовании зарегистрировавшего его органа.