Основы жилищно-коммунального хозяйства

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Жилищному кодексу или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.

Наниматель	Наймодатель
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем до-говор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель при сдаче жилого помещения в поднаем. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Россий-кой Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Уве-личение установленного в настоящей части размера пеней не допускается. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом по-мещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (Ст. 76, 80, 83, 90, 105, 155 ЖК РФ)	Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в не-жилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согла-сия нанимателя (собственника), если пере-оборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение админист-ративного штрафа на должностных лиц в размере от сорока до пятидесяти минималь-ных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда. Нарушение нормативов обеспечения населе-ния коммунальными услугами. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда. Финансирование расходов на предос-тавление субсидий осуществляется из мест-ных бюджетов за счет субвенций, предостав-ляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Российской Федерации, а для го-родов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Российской Федерации. Субъектам Российской Федерации на цели, указанные в настоящей части, из федерального бюджета может передаваться финансовая помощь, рассчитанная исходя из федеральных стан-дартов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации (Ст. 7.22, 7.23. КоАП РФ)

5.4. Права и обязанности других участников жилищных отношений

Члены семьи нанимателя жилого помещения (Ст. 69 ЖК РФ)

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения (Ст. 31, 100 ЖК РФ)

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его нанимателем, если иное не установлено соглашением между нанимателем и членами его семьи. Члены семьи нанимателя жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между нанимателем и членами его семьи.

В случае прекращения семейных отношений с нанимателем жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному нанимателю, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать нанимателя жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых наниматель исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Собственник жилого помещения

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника (Ст. 43 ЖК РФ).

Обязанности

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (Ст. 30 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (Сст. 46 ЖК РФ).

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (Ст. 153 ЖК РФ).

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством Российской Федерации (Ст. 155 ЖК РФ).

Ответственность

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (Ст. 155 ЖК РФ).

Права

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жи-лищным Кодексом РФ (Ст. 30 ЖК РФ).

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (Ст. 31 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (Ст. 31 ЖК РФ).

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (Ст. 31 ЖК РФ).

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользо-вания иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (Ст. 31 ЖК РФ).

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (Ст. 31 ЖК РФ).

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2-4 настоящей статьи (Ст. 31 ЖК РФ).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (Ст. 31 ЖК РФ).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании (Ст. 33 ЖК РФ).

Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином (Ст. 33 ЖК РФ).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением (Ст. 34 ЖК РФ).

6.1. Классификация жилищного фонда

Классификация жилищного фонда в целом может быть произведена по следующим признакам:

? период постройки (начало XIX века, середина XIX века, конец XIX века, начало XX века, 1920-1954 гг., 1955-1964 гг., 1965-1985 гг., 1986-2000 гг.);

? материал несущих стен (кирпичные, из естественного камня, из крупных блоков, из пустотелых блоков, из крупных панелей, из монолитного бетона);

? тип перекрытий (деревянные -- балочные, по стальным балкам с деревянными накатами, по стальным балкам с железобетонными плитами, по стальным балкам с монолитными сводами, кирпичные или бетонные своды, монолитные железобетонные, с железобетонными вкладышами, крупноразмерные железобетонные плиты);

? вид перегородок (дощатые, деревянные щитовые, кирпичные, из мелкоразмерных плит, из гипсокартонных листов по каркасу).[19]

Такая классификация жилищного фонда позволяет произвести анализ исходных данных для разработки долгосрочной социально-экономической программы, а также прогнозирования объема строительства и реконструкции жилых зданий в соответствии с новыми требованиями, предъявляемыми к уровню качества жилого фонда.

Рассмотрим последовательно этапы формирования жилищного фонда в городах России.

Каменные жилые дома высотой от одного до трех этажей.

Возраст зданий насчитывает 150-250 лет. Основное количество приходится на довольно молодые исторические города. Именно в этот период было начато массовое строительство капитальных жилых домов для фабрикантов, купцов и предпринимателей.

Здания, возведенные в эти годы, морально устарели и являются памятниками своих эпох, однако для них характерна высокая устойчивость к физическому износу, прочность фундаментов и стен зданий, сохранность перекрытий подвалов и этажей, выполненных из сплошного наката стволов гигантских сосен с пролетами до девяти метров. Жилой фонд зданий, построенных вдоль основных центральных улиц исторических городов, мало пострадавших от разрушений в период второй мировой войны, в настоящее время реконструируется под общественно-торговые функции.[5, 19]

Каменные дома высотой в четыре-шесть этажей

Доходные дома конца XIX (девятнадцатого) века для аренды различными слоями предпринимателей и служащих буржуазного общества. Данный тип зданий отличался невысоким уровнем санитарно-гигиенических норм проживания, так как основной целью постройки являлось получение дохода от эксплуатации жилых зданий. Перекрытия и перегородки данного типа зданий деревянные.

Доходные дома в основном являются зданиями с дворами-колодцами внутри них. Эти дома имеют главный парадный подъезд, а со стороны двора размещаются «черные» лестницы, обычно две. Основные комнаты квартир выходят на главный фасад, вне зависимости от условий инсоляции. На первых двух-трех этажах размещались дорогие меблированные квартиры, а на верхних этажах и в мансардах -- наиболее дешевые квартиры с малым количеством комнат. Проход к ним был также организован через «черные» лестницы (приложение 1). Здесь необходимо отметить, что доходные дома имеют самое разнообразное решение по конфигурации планов. Такие дома очень сложны для проектирования и осуществления их реконструкции.

В связи с невысоким санитарно-гигиеническим комфортом большая часть доходных домов отдана под организацию в них общественных функций. Данные здания в основном являются памятниками архитектуры и имеют очень прочный несущий скелет, но другие конструктивные элементы имеют физический износ, близкий к 70--80%.[5, 19]

Малоэтажные дома коридорного типа

Были спроектированы после революции 1917 года для строительства жилых домов для рабочего класса. Здания малоэтажные с деревянными перекрытиями и перегородками, квартирами, небольшими по площади. В основном возводились общежития коридорного типа. С 1922-25 годов началась разработка проектов секционных жилых домов. Эти проекты не предусматривали хорошо оборудованных санитарных узлов, не учитывалась инсоляция квартир, их сквозное проветривание и изоляция комнат. Основная часть данного жилищного фонда была разрушена в период ВОВ. Физический, и моральный износ данных зданий превышает допустимый уровень и поэтому они не подлежат реконструкции. [5, 19]

Секционные четырех- пятиэтажные дома

Период постройки 1927-1932 годы - начало индустриализации страны. Секционные дома строились в основном по две секции. Набор квартир -- двух- трехкомнатные квартиры с изолированными помещениями для коммунального заселения. Перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные.

Примеры планировок секций, разработанных для условий Москвы, представлены в приложениях (приложение 2).

В рассматриваемый период активно возводятся дома-коммуны для молодых рабочих, не имеющих семей. Это огромные многоэтажные коридорные дома с комнатами-пеналами на одного человека. На первом этаже и в пристройках размещались столовые, прачечные, спортзалы, библиотеки. В ряде случаев предусматривались комнаты-пеналы для молодой пары, но при рождении ребенка, он должен был воспитываться в круглосуточных яслях, детском саду, школе, которые также пристраивались к комплексам. В настоящее время в ряде зданий размещены студенческие общежития. [5, 19]

Многосекционные многоэтажные дома

Появились в результате постановления правительства об улучшении жилищного строительства в 1934 году. Данный тип домов рассчитан для посемейного заселения. При этом функциональное зонирование квартиры предусматривало увеличение площади главной комнаты и размещение санузла рядом со спальными комнатами. В 1938 году строительство многосекционных многоэтажных жилых домов с изолированными квартирами ставится на поток, а кварталы застраиваются комплексно с учетом возведения детских яслей, садов, школ, поликлиник и продовольственных магазинов.

Дома строят из крупных кирпичных блоков, изготавливаемых в заводских условиях. Впервые появляются квартиры, имеющие 4 комнаты и санузел, размещенный при спальных комнатах. Характерно отсутствие кладовых и гардеробных, балконов и лоджий. Дома выше 5 этажей оборудовались лифтом, но установка мусоропроводов в доме не осуществлялась. Стены кирпичные, в основном продольные. В 3-4-комнатных квартирах кухни проектировались от 12 до 14 метров, как и все остальные комнаты. Этот факт, а также недостаточность жилищного

фонда позволяли заселять их коммунально. Двухкомнатные квартиры имели очень маленькую кухню, иногда совмещенную с проходом в санузел (приложение 3). [5, 19]

Крупнопанельные и полносборные дома

Были разработаны в послевоенный период для решения жилищного кризиса, возникшего в результате разрушения более 50% жилищного фонда городов. Восстановление народного хозяйства потребовало разработки индустриальных методов возведения жилых домов. В течение 1948-1954 годов система крупнопанельного домостроения была отработана в городах Урала и Сибири. Распространение на всю территорию бывшего Советского Союза получила с 1955--58 годов. Разработка проектов жилых домов шла с применением унифицированных серий полносборных конструкций, создававшихся на заводах железобетонных изделий. В настоящее время данный тип домов разбирается или взрывается как непригодный для реконструкции.

Первое поколение

На первом этапе были возведены жилые дома серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1-464, 1-468, 1-335. Строительство осуществлялось по действовавшим в то время СНиПам. На начальном этапе проектирования и строительства крупнопанельных жилых зданий они по планировке квартир ничем не отличались от довоенных домов. Основным достоинством домов первого этапа, особенно серии К-7, является низкая себестоимость. Дома этой серии имеют тонкие наружные стены из облегченных ребристых керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, окна и балконные двери с узкими створками и спаренными переплетами, маленькие (5-6 кв. метров) кухни, совмещенные санузлы, узкие коридоры без встроенных шкафов, проходные и полупроходные комнаты.

Заселение квартир шло посемейное. Очень высокое требование, предъявляемое к экономичности жилой застройки привело в начале 60-х годов к очень серьезным нарушениям функциональных схем жилых ячеек. Было решено, что все комнаты должны быть проходными, а совмещенный санузел должен быть сгруппирован вместе с кухней, которая располагалась во входной зоне квартиры. Планировочный коэффициент доходит до значения 0,8. Такое положение существовало в 3--4-5-комнатных квартирах вплоть до 1964 года, когда были разработаны типовые проекты второго поколения.

Существенным недостатком жилых домов первого поколения является низкий уровень изготовления конструкций и их монтажа на стройплощадке, объясняющийся полным отсутствием опыта строительства полносборных зданий.

В процессе эксплуатации было выявлено множество дефектов и повреждений конструкций. Наиболее распространенными и существенными являются нарушение гидроизоляции кровли, оседание (из-за отсутствия фиксации) утеплителя в трехслойных стеновых панелях и, как результат, промерзание их в верхней части. Была выявлена также непригодность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями. Заполненные просмоленным канатом и заделанные цементно-песчаным раствором швы протекали и промерзали. Окна и балконные двери имели повышенную воздухопроницаемость. В домах серий К-7, II-32, II-35 были обнаружены трещины в стенах и перекрытиях, прогибы панелей перекрытий. На настоящий момент, через 40-45 лет эксплуатации, физический износ жилых домов первого этапа строительства достиг максимального значения. В абсолютном большинстве случаев они подлежат сносу, так как использованные технологии строительства не позволяют их реконструировать.[9, 19]

Второе поколение

На втором этапе (с 1963 года) началось возведение жилых зданий более совершенных серий: 1-464А и Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515/9; 1-467А и Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д и др. Их строительство осуществлялось на основе СНиПов, утвержденных в 1962 году. Уровень теплозащитные свойства стен этих домов выше, они прочнее, имеют более удачные планировки квартир с раздельными комнатами, прихожие с хозяйственными шкафами, в ряде комнат устраиваются лоджии и балконы. Санузлы строят раздельными и располагают во входной зоне квартиры. Размеры кухни проектируются по 6-7 кв. метров, спальни -- по 8--9 кв. метров, общие комнаты -- по 14-16 кв. метров.

Дома второго поколения разработаны на основе конструктивной системы с поперечными несущими стенами. Кроме строительства крупнопанельных домов ведется строительство кирпичных зданий. Были разработаны принципы усиления кирпичной кладки армированными железобетонными поясами, этажность жилых зданий достигает 16 этажей. Железобетонные жилые дома возводятся высотой в 25 этажей. Пример планировки зданий показан в приложениях (приложение 4).

Физический износ построек 1963-1970 годов гораздо меньше, чем домов первого этапа. Как правило, он едва превышает 20%. Поэтому решено было пятиэтажки, построенные после 1963 года, в особенности кирпичные, не сносить, а подвергнуть реконструкции. Однако в этом случае есть исключения. Дома «несносимых» серий могут быть сломаны, если они попадают в зону массового сноса. Оказалось, что в ряде случаев экономически более выгодно на месте даже еще достаточно прочного пятиэтажного дома построить современное жилое многоэтажное здание.[9, 19]

Экспериментальные модели

В середине 80-х была поставлена задача улучшения качества жилой застройки городов. Были разработаны экспериментальные проекты кирпичных и монолитных домов с улучшенной планировкой квартир. Общая комната освобождена от спального места, при спальнях располагается второй санузел. Комнаты все изолированные, кроме гостиной, которая рассчитана как место сбора всей семьи и приема гостей. Кухни могли быть спроектированы совмещенными со столовой или раздельными, но не меньше 8 кв. метров. На каждого жителя в квартире рассчитывалось до 12 кв. метров жилой площади. В зависимости от технологических особенностей строительства в некоторых проектах предусматривалась для индивидуальных занятий музыкой, живописью, хобби, научной или литературной деятельностью дополнительная жилая комната. В данном случае расчет жилой площади производился с 15 кв. метров на одного жителя квартиры. Квартиры такого типа в основном проектировались в зданиях с кирпичным остовом и предоставлялись руководящей элите общества. Примеры планировки квартир повышенной комфортности в крупнопанельных домах приведены в приложениях (приложение 5).[9, 19]

Нетиповое строительство

К данному типу жилых домов относят здания, построенные по индивидуальным нетиповым проектам. Строительство может вестись в различных направлениях: панельное домостроение, монолитное домостроение, кирпичное и монолитно-кирпичное домостроение. Это поколение домов отличается повышенным удобством планировки, оснащенностью современными коммуникациями и инженерными сетями. При проектировании и строительстве большое внимание уделяется теплоизоляции.

На настоящий момент наиболее перспективным жильем считаются монолитно-кирпичные дома, возводящиеся при помощи скользящей или туннельной опалубки. По этой технологии бетонный каркас формируется прямо на строительной площадке, одновременно возводятся внутренние стены и перекрытия с широким шагом несущих конструкций. Тем самым достигается значительная экономия на перевозке стройматериалов и удешевление строительства в целом. А возможность свободной планировки квартир позволяет воплотить любые архитектурно-планировочные решения. По мере возведения дома прокладывается электропроводка, а сразу же после завершения строительства выполняются отделочные работы.

Проблема тепло- и звукоизоляции в этих домах решается применением при возведении наружных стен кирпича с утеплителем. Гибкость технологии - главное достоинство монолитного домостроения - позволяет решать самые разные задачи на самых разных стадиях строительства. При проектировании решается вопрос размещения подземного гаража и нежилых помещений. По ходу строительства планировку и технические данные последних можно корректировать с учетом их профиля, конкретизировавшегося в процессе возведения здания. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия (600 кг на 1 кв. м) выше в три раза, чем в панельном доме, что позволяет устанавливать тяжелое бытовое оборудование (джакузи, мини-бассейны, сауны).

Недостатками монолитного домостроения является сохраняющаяся пока более высокая себестоимость строительства монолитного дома по сравнению с панельным, а также более длительный срок строительства.

Панельное строительство

Панельное строительство в технологическом развитии совершило качественный прорыв в домостроении. На сегодняшний день используются самые последние технологические достижения, качественно идентичные некоторым параметрам монолитного строительства. При строительстве домов применяются трехслойные железобетонные наружные панели общей толщиной 280 мм, важнейшим преимуществом которых является теплоизоляция с коэффициентом 3,2. Это один из лучших показателей в современном домостроении. Такая теплоизоляция обеспечивается, прежде всего, уникальной структурой стены - «бетон - утеплитель - бетон», а также применением лучшего в мире утеплителя - полистирола.

Наружные панели отделываются под кирпич, балконы остекляются канадским профилем, крыша - черепичная «BRAAS», всевозможные эркеры и полуэркеры. Дома построенные по этой технологии сочетают в себе прекрасный внешний вид и лучшие планировочные решения. В современном панельном строительстве уже решена проблема огромных строительных площадок. Место под кран - точно такое же, как и при строительстве монолитного дома. Кроме того, при строительстве монолитно-кирпичных домов продолжает существовать проблема скорости возведения. Даже при современных технологиях на возведение монолитного каркаса одного этажа и облицовки его кирпичом требуется минимум 3 недели, тогда как на один этаж панельного жилья требуется три дня, что фактически ускоряет строительство здания.

Проблема звукоизоляции решается путем поглощения звука прослойкой между соседними панелями, так называемыми «растворными подушками». Именно благодаря этим прослойкам и достигается повышенная звукоизоляция. Особое значение среди характеристик дома имеют его жесткость и прочность. Для панельных домов эти характеристики соответствуют первым (высшим) классам и ни в чем не уступают монолитам.

6.2. Пути развития жилищного фонда России и их характеристика

Развивающиеся рыночные отношения кардинально изменили социально-экономические отношения в российском обществе и способствовали созданию рынка недвижимости. Города России перешли на самофинансирование содержания и развития жилищной сферы, что существенно усложнило задачу в условиях дефицита городских бюджетов. На настоящий момент планового развития градостроительных структур не существует, а новые принципы долгосрочных программ развития городов еще требуют своей научной разработки в ведущих научно-исследовательских институтах.

Современный город представляет собой сложный механизм обеспечения жизнедеятельности большого количества людей. Большая часть города представляет собой селитебную территорию (спальные районы). Поэтому на сегодняшний день развитие жилищной сферы города приобретает приоритетное направление.

Основными направлениями развития жилищной сферы являются:

? горизонтальное развитие городов;.

? вертикальное развитие городов.

Горизонтальное развитие города заключается в строительстве нового современного жилья за счет увеличения территориальных границ города. Данный вариант развития приемлем для небольших растущих городов, жилищный фонд которых не относится к морально устаревшему, а доля ветхого и аварийного жилья невелика либо не имеет места вообще.

Горизонтальное развитие городской жилищной сферы, как и вертикальное, предполагает, что возведение жилых зданий должно осуществляться на основе современных норм и требований к строительству с учетом возможной перепланировки жилых ячеек здания и его реконструкции в целом.

Под вертикальным развитием городов подразумевается развитие уже имеющейся жилищной сферы города без расширения сложившейся территориальной границы. Вертикальное развитие актуально для перенаселенных мегаполисов, таких как Москва, и городов со значительным удельным весом морально устаревшего, ветхого и аварийного жилья. Рассматриваемый вариант предполагает снос ветхого и аварийного жилищного фонда, который располагается в основном в престижной исторической части города, и строительство современного и элитного жилья.

Другим вариантом вертикального развития города является реконструкция морально устаревшего жилья с большим запасом прочности. К данному жилью относятся некоторые серии (1-510, 1-511, 1-515 и другие) второго поколения крупнопанельных и полносборных домов массового строительства. Реконструкция домов указанных серий приобретает большую актуальность, поскольку позволяет путем надстройки нескольких этажей получить:

? дополнительную жилую площадь в застроенных кварталах со сложившейся инфраструктурой;

? новые квартиры улучшенной планировки;

? капитальный ремонт и реконструкцию морально устаревшего здания в соответствии с современными нормами и требованиями.

Разработка планов и проектов проведения реконструкции жилого фонда в стране должна осуществляться на основании учета состояния различных типов жилых зданий, построенных в период с XIX по XX век.

Разработка и детализация развития жилищной сферы города должна быть отражена в Генеральном плане. Генеральный план - это вид градостроительной документации, регулирующий градостроительную деятельность в городах, поселках, сельских поселениях и на других территориях местного самоуправления, в функциональных зонах территорий и поселений, определяющий условия безопасности проживания населения, обеспечение необходимых санитарно-гигиенических и экологических требовании, рациональное зонирование территорий поселений с определением границ землепользований, зон жилой, общественной, промышленной застройки, особо охраняемых территорий, зон различной градостроительной ценности и других зон, размещение мест приложения труда, развитие инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройство территории, сохранение историко-культурного наследия, ценных природных и антропогенных ландшафтов.

Генеральный план должен быть разработан с расчетом на действительную и корректную реализацию и опираться на новую правовую базу, созданную и принятую на федеральном и местном уровнях. Одной из основных функций генерального плана является решение следующих задач по четырем направлениям:

? решение градостроительных проблем и повышение архитектурной выразительности застройки;

? совершенствование архитектурно-конструктивных систем, разработка новых строительных материалов, изделий и оборудования;

? совершенствование технологии и организации строительного производства;

? информатизация и совершенствование методов проектирования и управления строительством.

Для решения градостроительных проблем должны быть сформулированы основные направления градостроительного развития рассматриваемого города; градостроительное зонирование города - функциональное, строительное, ландшафтное; программа первоочередных мероприятий, таких как реконструкция и строительство нового жилья.

В рамках новых строительных технологий генеральным планом должно быть предусмотрено применение новых материалов, обеспечивающих снижение ресурсоемкости строительства, - композиты, высокопрочные бетоны, пластмассы и другие новейшие материалы.[15]

7.1. Понятие реконструкции, физического и морального износа зданий

Значительную часть имеющегося на сегодняшний день жилищного фонда составляют дома массового типового строительства, которые своими конструктивно-планировочными характеристиками не соответствуют современным стандартам. Поэтому реконструкция имеющегося фонда и сопутствующий ей капитальный ремонт приобретают приоритетный характер в развитии жилищной сферы современных городов.

Под реконструкцией понимается радикальное изменение планировочной структуры территорий объекта реконструкции в целях повышения функциональной комфортности его использования. Реконструкция жилых зданий включает комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности) или его назначения (функции) и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и увеличения объема.

Капитальный ремонт здания - ремонт здания с целью восстановления его жизнедеятельности с заменой при необходимости вышедших из строя элементов конструктивного решения и систем инженерного оборудования, а также при необходимости улучшения эксплуатационных показателей всех систем здания. Как правило, в процессе капитального ремонта зданий возможно проведение реконструкции его элементов или всего здания в целом.

Перед разработкой проекта реконструкции здания в нем проводятся обязательные обследования для выяснения технического состояния всех элементов здания. При нормальной эксплуатации зданий их конструктивные элементы и инженерные системы имеют нормируемый минимальный срок продолжительности эффективной эксплуатации.

Физический и моральный износ зданий или сооружений имеет свои, четко определенные в соответствии с ВСН 53--86 (Ведомственные строительные нормы), определения. Физический износ зданий и их элементов состоит в утрате ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств под воздействием эксплуатационных нагрузок или сил природы. Признаками физического износа зданий являются явные нарушения и неисправности основных элементов зданий. Физический износ определяется процентами износа различных элементов здания, которые имеют свое процентное удельное соотношение во всем объеме здания. Эти признаки физического износа здания, как правило, можно обнаружить визуально, методом внешнего или внутреннего осмотра.

Физический износ конструкции, элемента или целой системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, устанавливают как прямую сумму показателей износа отдельных участков, взвешенных по их отдельному удельному весу в общем объеме соответствующего элемента, конструкции или системы.

Степень износа всего здания (см. формулу (1)) определяется сложением степеней износа отдельных его элементов, конструкций или систем, взвешенных по удельному весу их стоимости в общей восстановительной стоимости здания. Если эта стоимость превосходит сумму затрат на снос здания и нового строительства такого же объема здания на этом участке и, в свою очередь, здание не является памятником истории и архитектуры, то здание подлежит разборке и сносу, то есть проведение его реконструкции нецелесообразно.

Q _ф = ?d_ie_{i ф} /100; (1)

где Q _ф - суммарный физический износ здания;

d_i - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

e_{i ф} - показатель фактического износа конструкционного элемента, установленного при техническом обследовании.

Максимальный износ эксплуатируемых зданий может быть до 80%, при износе более 80% наступает полное разрушение здания.

Моральный износ жилых и общественных зданий или сооружений -- очень тонкий и порой затруднительный момент оценки состояния здания, хотя нормативно это определяется несоответствием эксплутационных характеристик здания современным требованиям, которые отражены в нормах строительного проектирования. Однако отклонения от норм могут рассматриваться лишь как признаки морального износа. Они группируются по следующим признакам:

? недостатки планировочного решения;

? несоответствие ограждающих конструкций действующим нормативам по теплозащите помещений от холода или жары;

? несоответствие конструкций внутренних стен и перегородок нормативам звукоизоляции, гидроизоляции и другим требованиям комфорта проживания или эксплуатации;

? отсутствие или недостаточное количество, а также качество инженерных систем или отдельных видов инженерного благоустройства.

Однако это лишь часть недостатков, приносящих моральный ущерб проживающим или работающим людям. Очень важно оценить моральный износ здания комплексно. При этом учитывается состояние интерьеров помещений, архитектурно-художественное решение фасадов здания, этажность, силуэт объекта, его композиционное построение с оценкой значимости в окружающей застройке.

Как правило, нормативный моральный износ здания может быть устранен в процессе текущих и капитальных ремонтов. Муниципальное жилище подвергается процессу устранения морального износа лишь в том случае, когда затраты материальных средств на его устранение гораздо ниже тех прибылей, которые может получить муниципалитет (администрация города или района) после улучшения состояния здания (сдача в аренду или продажа недвижимости за большую сумму финансовых поступлений). При этом количественная оценка морального износа здания требуется для обоснования проведения текущего или капитального ремонта с процессом реконструкции, улучшающей облик, планировку и инженерное оснащение здания.

В процессе современного архитектурного проектирования ряд специалистов заранее предопределяет возможность изменения функции создаваемого объекта и поэтому закладывает как планировочные, так и композиционные возможности этих метаморфоз без производства в дальнейшем активной реконструкции и замены конструкций.

7.2. Варианты реконструкции, их характеристика

Реконструкция с надстройкой мансарды - это один из самых легких способов модернизации пятиэтажек. Основным достоинством таких проектов является простота и не очень высокая стоимость их реализации. Недостаток заключается в том, что квартиры практически не претерпевают изменений, а увеличение жилой площади дома оказывается весьма незначительным. Другим недостатком реконструкции с надстройкой мансарды является ее неприспособленность к суровым климатическим условиям большинства регионов России. В данный момент существуют следующие проекты кардинальной перестройки пятиэтажных домов «несносимых» серий (1-511, 1-515, 1-510).

Первый вариант, или, как его называют, минимодернизация, предусматривает декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которая может быть выполнена без отселения жильцов. В основном эта перепланировка заключается в расширении прихожей, устройстве шкафов, антресолей, кладовых и двойных дверей. В некоторых типах квартир заделываются имеющиеся дверные проемы, пробиваются новые и добавляются перегородки для создания более рациональной планировки. К работам без отселения жильцов также относятся: ремонт полов, большой и малый ремонт «столярки», внутренние отделочные работы, ремонт и замена кровли, ремонт козырьков и фасадов, замена водосточных труб, частичная или полная замена инженерных систем. Однако мероприятия по перепланировке квартир без отселения жильцов не способны привести жилье в полное соответствие с требованиями МГСН 3.01 - 96.

Второй вариант, получивший название максимодернизации, включает в себя все работы по утеплению фасадов, а также перепланировку квартир в пределах существующих границ с приведением их объемно-планировочного решения к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Как правило, при этом маленькая двухкомнатная квартира превращается в большую однокомнатную, а маленькая трехкомнатная - в большую двухкомнатную. Так, например, превращение маленьких двухкомнатных квартир в однокомнатные дает увеличение площади на 16% по сравнению с нормой МГСН 3.01-96. При максимодернизации происходит увеличение кухонь до 8-9 кв. метров, создание просторных прихожих с кладовыми или встроенными шкафами. В 2-3-комнатных квартирах устраивается раздельный санузел с возможностью размещения в ванной комнате стиральной машины и ванны длиной 170 см. Такая перепланировка осуществляется только при отселении жителей.

Третий, самый радикальный вариант назван реконструкцией. В него входят все вышеуказанные фасадные работы, перепланировка квартир с сохранением их типа (то есть количества комнат) и приведение их качеств к нормативным требованиям МГСН 3.01-96. Это достигается путем увеличения жилых площадей за счет фасадных пристроек (таких, как лоджии, опирающиеся на стенки-пилоны, или эркеры); увеличивается и площадь торцевых помещений. Кроме изменения имеющихся квартир, производится также надстройка базового дома мансардой или монолитными конструкциями на 2-3 этажа. При надстройке легкими конструкциями в мансардах могут располагаться двухуровневые квартиры или два обособленных этажа. И, что очень важно, дом оснащается лифтами и мусоропроводами, делающими его гораздо более комфортабельным. Кроме того, пятиэтажная застройка недостаточно плотна. Поэтому в масштабах квартала предполагается делать пристройки, которые будут по площади значительно больше самих реконструируемых зданий.

7.3. Социальная и экономическая эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий

Эффективность капитального ремонта и реконструкции зданий определяется сопоставлением социальных и экономических результатов с затратами, необходимыми для их достижения. Социальные результаты состоят в улучшении жилищных условий и социально-культурного обслуживания населения. Экономические результаты включают устранение физического износа (частичное воспроизводство основных фондов), снижение эксплуатационных затрат, а в случае реконструкции, включающей надстройку (встройку, пристройку), также увеличение общей площади жилых зданий.

Улучшение жилищных условий населения заключается в:

? улучшении планировки квартир в реконструируемых (ремонтируемых) зданиях с учетом односемейного заселения их после реконструкции (ремонта);

? приведении этих зданий в соответствие с требованиями современных норм проектирования жилья, оборудование их недостающими техническими устройствами (например, ваннами или душем, горячим водоснабжением, лифтами и т. п.), что повышает комфортность жилища.

Снижение эксплуатационных затрат обеспечивается за счет уменьшения потребности в текущем ремонте здания.

Общая (абсолютная) эффективность затрат на капитальный ремонт или капитальных вложений на реконструкцию определяется как отношение прироста социально-экономического результата к затратам, требуемым для его достижения. Показатели общей (абсолютной) эффективности сравниваются с аналогичными фактически достигнутыми показателями за предыдущий период или с аналогичными показателями, достигнутыми в сходных условиях в смежном регионе.

Определение сравнительной экономической эффективности целесообразно при сопоставлении таких вариантов, как строительство нового и реконструкция существующего здания. Экономическую эффективность определяется как результат сравнения приведенных затрат (с учетом эксплуатационных расходов) на соответствующий натуральный показатель в реконструированном здании и в новом здании-аналоге, возводимом на пятне застройки существующего здания, подлежащего реконструкции.

Минстроем РФ утверждены и введены в действие нормативы предельных затрат на реконструкцию и капитальный ремонт жилых домов, предназначенные для разработки и утверждения проектно-сметной документации на эти цели. Предельные затраты установлены в процентах от стоимости 1 м² общей площади строительства в том же регионе аналогичных (по материалу стен и этажности) жилых зданий в следующих размерах:

? на реконструкцию -- 80%;

? на капитальный ремонт с модернизацией (т.е. с улучшением планировки без изменения количества и размеров квартир, с устройством недостающих видов инженерного оборудования, включая наружные сети, кроме магистральных, и выполнением благоустройства придомовой территории) -- 55%;

? на капитальный ремонт без модернизации (см. выше) -- 35%.

Указанные нормативы предельных затрат устанавливают верхний предел стоимости при физическом износе зданий до 40%, при износе более 40% вводится коэффициент 1,25.

8.1. Структура и состав работ и услуг по содержанию
и ремонту жилищного фонда

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;