Влияние морфологии городской среды на пространственную организацию ритейла в Санкт-Петербурге

Если говорить об объектах социальной инфраструктуры, то на данной модельной территории находятся образовательные учреждения среднего полного (гимназия №168, школы №153, №169), дошкольного образования (детский сад №145), а также среднего специального и высшего образования (Северо-Западный институт управления, Санкт-Петербургский техникум библиотечных и информационных технологий). К учреждениям здравоохранения относятся: больница №4 (психиатрическая), часть инфекционной больницы им. С.П. Боткина, поликлиника №30. Культурно-развлекательные объекты включают в себя Культурный центр ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, культурно-исторический центр «Дом Романовых», спортивный клуб «RC Club». На территории МО «Лиговка-Ямская» достаточно большое количество различных торгово-развлекательных и деловых центров. «Галерея», самый известный из них, располагается прямо на пересечении главных проспектов города - Невского и Лиговского, благодаря чему привлекает большой поток просителей в течение всего дня. Из крупных объектов также можно отметить «Платформу» (около м. «Лиговский проспект») и бизнес-центр «Блэкрец плаза» рядом со станцией метро «Площадь Александра Невского».

МО №20 «Финляндский»

Рисунок 6. Функциональное зонирование модельной территории в границах МО №20 "Финляндский". Источник: [22]

Финляндский округ занимает обширную территорию внутри Калининского района, протягиваясь от Невы на север. Границы модельной зоны с запада на восток проходят по Полюстровскому проспекту и проспекту Маршала Блюхера до Кондратьевского проспекта, затем по улице Васенко и Полюстровскому пр. на юге и Бестужевской улице на севере до Пискаревского проспекта.

В целом округ включает в себя все три функционально-морфологические зоны: небольшой участок исторического центра Санкт-Петербурга (по набережной), обширную промышленную зону и зону советской жилой застройки. Однако, рассматриваемая в данной работе модельная территория относится только к последней зоне, отделяясь от индустриального пояса Полюстровским пр (рис.5). Тем не менее на ее территории есть «островок» промзоны, представленный фарфоровым заводом. Рядом с ним располагаются общественно-деловые зоны. Большую часть модельной территории занимает жилая зона, разделенная на десять кварталов, границы которых проходят по автомобильным дорогам.

Данная территория отличается наличием всех типов жилой застройки, что объясняется постепенным расширением города и строительством новых микрорайонов. Так, здесь можно выделить два ареала распространения рядовой сталинской застройки и конструктивизма довоенного и послевоенного времени - территория, примыкающая к площади Калинина, и Герасимовская улица. В жилфонде модельной зоны «сталинки» составляют 14%. Основную долю жилой площади (50%) занимают дома хрущевского периода, относящиеся к концу 50-х-началу 70-х годов. Особенностью их размещения является сосредоточение во внутренних частях кварталов, при этом абсолютное большинство составляют пятиэтажные панельные «хрущевки» (серия 1-335). Кирпичные представлены редко, в основном они тяготеют к дорогам. Также вдоль транспортных магистралей располагаются ранние и поздние «брежневки»: на модельной территории они в основном представлены модификациями серий 1-528кп, 1-528кп-40 и ш-5833/14. Их доля в жилом фонде равна 29,5%. Старый фонд представлен всего лишь одним трехэтажным домом, датируемым 1916 годом. В последнее время на незанятых участках района или на старых промзонах ведется новое жилое строительство: это территории между пр. Маршала Блюхера, Полюстровским пр. и Лабораторной улицей, а также между улицами Замшина, Федосеенко и Васенко и пр. Металлистов. Сейчас современная застройка составляет 6%, но эта доля будет увеличиваться за счет сдачи в эксплуатацию пока еще строящихся объектов.

По мере строительства новых жилых комплексов и, соответственно, увеличения населения, будет возрастать нагрузка на транспортную инфраструктуру. Главным ее недостатком является отсутствие на модельной территории метрополитена, ближайшие станции - «Площадь Ленина» и «Лесная» - находятся в 15-20 минутах езды. В связи с этим в районе часто случаются пробки в часы-пик. Однако улично-дорожная сеть развита достаточно хорошо. К главным транспортным магистралям можно отнести Кондратьевский, Пискаревский, Полюстровский проспекты, проспекты Маршала Блюхера и Металлистов, а также улицу Замшина, которые связывают территорию с другими муниципальными образованиями и соседними районами города. Эти же артерии выделяются по интенсивности использования общественного транспорта.

Социальная инфраструктура достаточно развита: на модельной территории насчитывается 15 учреждений дошкольного и 7 среднего общего образования. Кроме того, здесь располагаются Оптико-механический лицей, Смольный институт, Педагогический колледж №4. Недостатком можно назвать малое количество каких-либо крупных торговых или деловых объектов: к ним относятся лишь гипермаркет «Карусель», сеть быстрого питания «Макдоналдс», а также магазин «Сезон», являющийся типовым советским проектом универсама. Торгово-развлекательных центров на территории нет вообще, что в первую очередь объясняется отсутствием станций метрополитена.

МО №14 «Сосновское»

Как и в случае с предыдущими модельными территориями, для исследования была выбрана только часть территории муниципального образования. Ее граница проходит от проспекта Энгельса по оси проспекта Луначарского до проспекта Художников, далее на юг до Северного проспекта, а по оси Северного проспекта до проспекта Энгельса.

Данная территория, как и практически весь Выборгский район, является советским спальным районом. Однако в последние годы, начиная с начала-середины 2000-х гг., здесь быстрыми темпами начала развиваться общественно-деловая сфера. В первую очередь это касается территорий, примыкающих к метро (Озерки) или перекресткам крупных магистралей. Тем самым, можно сказать, что ранее типичный «спальник» претерпевает трансформацию, превращаясь в один из локальных подцентров города. Если в целом большую часть МО №14 занимает рекреационная зона, представленная парком Сосновка, то выбранная модельная территория относится к зоне жилой застройки (рис.6). Исключение составляет лишь общественно-деловая зона между ул. Есенина, ул. Сикейроса, Учебным пер. и пр. Художников, где располагается Городская больница №2.

Рисунок 7. Функциональное зонирование модельной территории в границах МО №14 "Сосновское". Источник: [22]

Данная модельная территория характеризуется дуальным типом застройки: преобладание «брежневок» (74%) при большой доли современного типа жилья (прежде всего кирпично-монолитное), составляющей 26%. При этом в структуре домов брежневского периода следует выделить такие серии как 1ЛГ-504Д (панель); 1-528кп или другие точечные кирпичные дома, многие из которых являлись или до сих пор являются общежитиями; 1ЛГ-606А - так называемые «корабли», для которых Выборгский район является одним из главных ареалов распространения; небольшое количество домов 137 серии. В последние годы на свободных участках велась активная уплотнительная застройка: на пересечении улицы Сикейроса и проспекта Художников, вдоль проспекта Энгельса (между Северным пр. и ул. Сикейроса) и на пересечении проспектов Энгельса и Луначарского (ЖК «Поэма у трех озер»). Домов более ранних периодов («хрущевки», «сталинки») в микрорайоне нет, так как эта территория начала застраиваться только в начале 70-х годов прошлого века.

Транспортная инфраструктура в этом районе хорошо развита. Основным транспортным узлом является станция метро «Озерки» (2-ая линия), хоть она и находится в пределах другого муниципального образования - «Шувалово-Озерки». Тем не менее станция располагается в непосредственной близости, на другой стороне проспекта Энгельса, притягивая к себе основные пешеходные и транспортные потоки. Даже из дальних микрорайонов до метро можно добраться пешком примерно за 10-15 минут, что является несомненным преимуществом [25]. Пассажиропоток станции равен примерно 50 000 человек в день [31], это невысокое значение можно объяснить близостью одной из важнейших станций в городе - «Проспект Просвещения». К основным транспортным магистралям модельной территории, помимо проспекта Энгельса, относятся пр. Луначарского, пр. Художников, Северный пр. и ул. Сикейроса. Проспект Энгельса является абсолютным лидером по интенсивности движения общественного транспорта, после пересечения с ул. Сикейроса по нему проходит 21 маршрут, включая 4 трамвайных. Трамвайные пути также проложены на пр. Луначарского.

Территория хорошо обеспечена и объектами социальной инфраструктуры: в границах выбранной зоны функционируют девять детских садов, пять школ, а также Санкт-Петербургский медицинский колледж №3. При этом в каждом микрорайоне располагается по несколько школ и детских садов, что обусловлено советским принципом планировки территории. Рядом с колледжем, в Учебном переулке, работают Городская многопрофильная больница №2 и Городская поликлиника №104. Наиболее крупные торговые, развлекательные и деловые объекты как правило сосредоточены за пределами муниципального образования, по близости от станции метро «Озерки». Здесь находится гипермаркет ТК «Озерки», гипермаркет «ОКЕЙ», ТРК «Вояж». Непосредственно на самой модельной территории, вдоль дорог, располагаются ТК «Бада-Бум» и ТРК «Бульвар».

МО №53 «Народный»

Объектом исследования на территории данного муниципального образования является Русановка -- исторический район Санкт-Петербурга, находящийся на крайнем юго-востоке Невского района города, на правом берегу реки Невы между устьем реки Утки и Кольцевой автомобильной дорогой. Ранее Русановка входила в состав Ленинградской области, сейчас располагается на самой ее границе. Квартал построен рядом с обширной промышленной зоной исторического района Уткина Заводь, которая включает в себя ТЭЦ-5 «Правобережная», сопутствующие предприятия, а также теплицы и огороды (бывший совхоз «Красный Октябрь»). Совхоз был основан в 1931 году для обеспечения продовольствием рабочих ТЭЦ и других заводов.

Рисунок 8. Функциональное зонирование модельной территории в границах МО №53 "Народный". Источник: [22]

Остальная территория относится к селитебной зоне (рис.7), заметную долю которой занимает жилищный массив совхоза «Красный Октябрь». В его состав на данный момент входят: жилой дом №116 к. 2, 3, 4 (корпус 4 представляет собой деревянную постройку), а также корпуса дома № 118. Практически все эти дома относятся к «сталинкам», они строились в конце 50-х гг. Стоит отметить, что такие серии домов (преимущественно 1-305) предназначалась только для застройки пригородов Ленинграда, коим и являлась Русановка. Всего же на модельной территории располагается 32 дома, большинство из которых - современные кирпично-монолитные дома (47% от общего жилого фонда района). Сталинки составляют 12,5%. Также распространены брежневки, как панельные, так и более поздние кирпичные (28%).

В последние годы и по настоящее время Русановка является районом комплексной жилой застройки. Здесь уже построен жилой комплекс «Ласточкино гнездо», состоящий из 12 многоэтажных жилых домов. Они располагаются на территориях бывшей воинской части вдоль Русановской улицы. Кроме этого на данный момент осуществляется возведение нового жилого микрорайона у границы со Всеволожским районом на месте заброшенных огородов.

В условиях резкого увеличения населения, вызванного массовым жилым строительством, наиболее остро в данном районе стоит проблема развития транспортной инфраструктуры. Западной границей Русановки является Октябрьская набережная. От нее вглубь района, к новостройкам, ведет всего лишь одна двухполосная дорога -- Русановская улица. Причем основная остановка общественного транспорта располагается на пересечении этих двух дорог, на приличном расстоянии от ЖК, что создает определенную трудность при перемещении его жителей на работу и обратно. Поэтому основным видом транспорта является личный автомобиль. Все это приводит к возникновению постоянных пробок в часы-пик. Ближайшие станции метро - «Ломоносовская» и «Пролетарская» (3-я линия) - находятся на противоположном берегу Невы примерно в 20-30 минутах езды без учета пробок. Улучшает транспортную доступность исторического района близость Кольцевой автодороги (КАД) и Большого Обуховского (Вантового) моста через Неву. Кроме того, на Октябрьской набережной располагаются два речных причала - Уткина Заводь и Соляной.

Еще одним недостатком данной модельной территории, как и многих других районов комплексного освоения, является слаборазвитая социальная инфраструктура. Все социальные объекты находятся на небольшой жилой территории, примыкающей к Октябрьской набережной. Среди них: несколько отдельно стоящих продуктовых магазинов, Дом культуры, поликлиника, детский сад и две школы, также строится еще один детский сад. Каких-либо крупных торговых и развлекательных объектов в данном районе нет.

Глава 3. Влияние морфологических особенностей территории на размещение объектов ритейла в Санкт-Петербурге

3.1 Методология исследования территориальной организации третичного сектора

Следующим этапом исследования после морфологического анализа выбранных модельных территорий является оценка принципов размещения объектов торговли и услуг в границах этих территорий. Для этого в первую очередь был проведен сбор данных обо всех коммерческих предприятиях в рамках заданных полигонов.

В таблицу №2 (см.прил.) заносилась вся основная информация об объектах третичного сектора, включающая в себя полный адрес, код отрасли, тип спроса. Также в последней графе указывался тип дома, в котором располагался объект. Подобные таблицы с разбивкой по полигонам были сделаны для всех четырех модельных зон.

Классификация объектов торговли и услуг по отраслям проводилась на основе методики, разработанной К.Э. Аксеновым, И. Брадэ и Е.А. Бондарчуком [19].

Все объекты ритейла, расположенные на рассматриваемых территориях, относились к определенным отраслям, выделенным по принципу сходства осуществляемой деятельности. При этом каждой отрасли присваивался свой номер (см.прил.).

Объекты третичного сектора в то же время классифицировались с позиции типа спроса: повседневного, периодического или эпизодического (см.прил.). Под товарами и услугами повседневного спроса понимаются относительно дешевые товары и услуги, потребность в которых возникает регулярно у широкого круга покупателей. Под периодическим спросом понимается спрос на товары и услуги, который предъявляется по мере необходимости замены устаревших морально или физически изделий. Эпизодический спрос - это спрос, который появляется у покупателей изредка, «от случая к случаю».

В таблице ниже представлены товары и услуги, относящиеся к этим трем видам спроса.

Таблица - Классификация товаров и услуг по типу спроса (составлено автором)

По завершении сбора необходимой информации начиналась ее камеральная обработка. Все материалы исследования были формализованы и обработаны средствами геоинформационной системы. Затем, при помощи полученных картосхем с нанесенными объектами третичного сектора, данные зоны анализировались и сравнивались друг с другом с целью получения обобщающих выводов, применимых в разрезе всего Санкт-Петербурга.

Кроме этого, на основании анализа полученных данных и картосхем определялось наличие в границах модельных зон так называемых торговых коридоров и территориальных комплексов. Разберем данные понятия более подробно.

«Торговый коридор - локальная зона в населенных пунктах с постоянным автомобильным и (или) пешеходным трафиком, выделяющаяся по отношению к окружающей территории лучшей узнаваемостью и инвестиционной привлекательностью» [32]. С этим понятием непосредственно связано понятие «стрит-ритейл» (с англ. «уличная торговля»). Под этим термином понимаются используемые для торговли и оказания услуг помещения, располагающиеся на первых этажах зданий и имеющие отдельный выход на улицу и витрину.

Торговые коридоры обладают следующими признаками:

повышенные цены продажи торговой недвижимости и арендные ставки;

хорошая узнаваемость среди населения;

мотивация проходящих пешеходных или автомобильных потоков на совершение запланированной или спонтанной покупки;

близость к транспортным или пешеходным развязкам, а также остановкам общественного транспорта;

повышенный пешеходный и автомобильный трафик;

способность к генерации пешеходных или автомобильных потоков.

Данные признаки проявляются в них в разной степени в зависимости от уровня коридора, которые бывают следующих видов:

1. Основные городские коридоры

притягивают пешеходные и автомобильные потоки со всего города;

в большинстве случаев совпадают с центром города;

обладают самыми высокими в городе ставками аренды и ценами продаж, а также лучшей инвестиционной привлекательностью;

являются местами скопления туристов.

2. Локальные коридоры - зоны, расположенные на основных городских и районных магистралях, но не соответствующие признакам основного городского коридора

характеризуются прохождением маршрутов перемещения жителей города в основные городские коридоры;

обладают пешеходным трафиком средней интенсивности либо торговыми, офисными или сервисными объектами.

3. Улицы, не относящиеся к основным и локальным коридорам

4. Внутриквартальные зоны - объекты, располагающиеся внутри объездных дорог жилых кварталов

Территориальный комплекс можно охарактеризовать как «систему отдельных объектов, возникающую в определенном месте в результате наличия специфических свойств этого места - то есть особой комбинации бизнес-структур

и городской (территориальной) инфраструктуры» (К.Э. Аксенов, И. Брадэ, Е.А. Бондарчук, 2006).

Выделяются следующие четыре типа территориального комплексообразования [19]:

Кумулятивный эффект или совместная территориальная привлекательность.

В данном случае предприятия определенной отрасли концентрируются водном и том же месте. Казалось бы, такое размещение может привести к жесткой конкуренции, но на самом деле от подобного соседства магазины только выигрывают. Так как находясь в комплексе, каждый объект способен привлечь больше клиентов, чем находясь за его пределами.

Территориальное тяготение (кооперация) взаимозависимых отраслей.

В данном типе территориального комплексообразования участвуют отрасли, предоставляющие взаимодополняющие и взаимосвязанные группы товаров или услуг. Такое размещение приводит к тому, что человек, являясь клиентом одного продавца, может быть потенциальным клиентом и другого.

Совместная территориальная привлекательность для целевой группы потребителей

В этом случае объекты торговли и услуг, зачастую разных отраслей, но одного ценового сегмента, стараются привлечь покупателей определенной социально-экономической группы. То есть предприятия, сконцентрированные в одном месте, как бы создают бренд данной территории, тем самым привлекая потенциальных клиентов не по отдельности, а за счет общего выгодного местоположения.

Тяготение к объектам не третичного сектора

Такая ситуация имеет место быть, когда коммерческие предприятия располагаются рядом с объектами, не принадлежащими к третичному сектору. Они подстраиваются под функциональную направленность этих объектов, стремясь обслуживать потребности их сотрудников или посетителей.

Примеры подобных явлений будут описаны в следующем параграфе.

3.2 Оценка размещения объектов третичного сектора на модельных территориях

Теперь рассмотрим каждую модельную зону отдельно, выделяя основные качественные и количественные характеристики развития ритейла, а также описывая принципы его размещения.

МО №81 «Лиговка-Ямская»

Модельные территории, входящие в данное муниципальное образование, располагаются вдоль крупнейших транспортных артерий Санкт-Петербурга - Лиговского и Невского проспектов. Имея выгодное центральное положение в городе, территория выполняет общественно-деловые, экономические, культурно-развлекательные и другие функции. Это несомненно оказывает влияние на особенности размещения третичного сектора и его структуру (рис.). В этой зоне в значительном объеме представлены практически все отрасли.

Как мы видим, более половины всего предложения ритейла относится к товарам и услугам периодического спроса. Однако велика доля и продукции эпизодического спроса (34%). Он представлен гостиничным бизнесом, занимающим наибольшую долю в структуре третичного сектора, а также традиционно «центральными» отраслями - страховыми, юридическими компаниями, торговлей электроникой и бытовой техникой. На территории максимально широко распространены мини-отели и хостелы: они располагаются практически в каждом доме, при этом их концентрация возрастает по мере приближения к Московскому вокзалу, так как ориентация идет непосредственно на приезжающих туристов. В основном хостелы размещаются в бывших жилых квартирах домов, не имея прямого выхода на улицу. Зачастую можно было увидеть наличие сразу нескольких (до 5) мини-отелей в одном доме.

В структуре периодического спроса важную роль играют магазины одежды, салоны красоты, а также организации, предлагающие медицинские услуги или товары. Отдельного внимания заслуживают предприятия общественного питания, причем достаточно высокого уровня (кафе и рестораны), их доля также велика. Исторический центр города принимает огромное количество как туристов, так и местных жителей, соответственно это наиболее привлекательное место для общественного питания. По этой же причине здесь размещаются туристические компании, которые обычно кооперируются с уже упомянутыми страховыми организациями. К преобладающим товарам повседневного спроса относятся небольшие продовольственные магазины шаговой доступности и аптеки, ориентированные на регулярные потребности населения.

Оценивая размещение объектов ритейла на модельной территории с позиции влияния транспортного фактора, можно выделить главную тенденцию: при относительно равномерном распределении по территории предприятий розничной торговли и услуг, основной зоной их концентрации являются наиболее крупные транспортные магистрали и станциям метрополитена. В первую очередь такими зонами тяготения являются Невский и Лиговский проспекты, Гончарная улица, а также три станции метрополитена - «Площадь Восстания» (и сам Московский вокзал), «Лиговский проспект», «Площадь Александра Невского». Это места с максимальными величинами пешеходного и автомобильного траффика. Доминирующее положение здесь занимает Невский проспект - главная и одна из наиболее проходимых улиц Санкт-Петербурга. Наибольшая концентрация объектов третичного сектора наблюдается в угловом доме по адресу «Невский пр.,87», выходящему на площадь Восстания. Притяжение к станциям метро особенно заметно на Лиговском проспекте: при достаточно рассеянном размещении торговых объектов можно выделить два ареала концентрации, непосредственно примыкающих к вестибюлю «Лиговского». В зонах влияния метрополитена отличен и отраслевой состав: здесь располагаются по большей мере банки, различные микрофинансовые организации, салоны связи, продажа цветов, предприятия общественного питания (закусочные, фастфуд).

Невский проспект является не только главной транспортной магистралью города, но и основным торговым коридором. Особое внимание заслуживает участок от пл. Восстания до пл. Александра Невского, называемый Старо-Невским проспектом. Такое неофициальное название он получил по причине того, что именно отсюда начиналось строительство Невского проспекта. Данный участок полностью представлен на модельной территории. На сегодняшний момент он постепенно превращается в место сосредоточения магазинов одежды и обуви, причем сегмента «luxury» (рис). Здесь уже располагаются бутики таких брендов как СHANEL, Fendi, Louis Vuitton, Valentino и др. Их концентрация увеличивается по мере приближения к площади Александра Невского. Как считают специалисты [33], открытие на Старо-Невском проспекте магазинов люксовых брендов связано с возможностью организации парковок, чего нет на основной части Невского проспекта.

Рисунок. Структура третичного сектора на улице Контейнерной (составлено автором)

На Лиговском проспекте, 74, рядом с садом Сан-Галли, можно наблюдать необычною торговую форму или территориальный комплекс - креативное пространство Лофт-проект «Этажи» - первый и самый известный торгово-выставочный центр в Санкт-Петербурге. Как и многие другие лофты, он был открыт в здании бывшего завода (в данном случае Смольнинский хлебозавод). Внутри здания располагается большое количество различных коммерческий предприятий, в первую очередь досугово-развлекательной направленности, ориентированных на молодое поколение, в том числе и туристов. Здесь проводятся выставки, лекции, мастер-классы и другие мероприятия, а часть площадей отведена под кафе, бары, шоурумы и книжные магазины и т.д. Во дворе летом 2015 года был презентован новый проект «Улица Контейнерная», представляющий собой улицу из специально оборудованных контейнеров для промышленной транспортировки. В основном в них размещены магазины местных брендов одежды и обуви, небольшие кафе и парикмахерские. «Этажи», как и другие креативные пространства, можно назвать примером комплексообразования, нацеленного на определенную группу потребителей - в данном случае молодежь. То есть потенциальных посетителей в большей степени привлекает не какой-либо конкретный торговый объект, а престиж самого места.

В центральной части Санкт-Петербурга преимущественно среднеэтажная застройка дореволюционными домами со сплошными фасадными линиями создает более привлекательные условия для торговли по сравнению с другими типами застройки. Так как формируется «непрерывная плотность витрин» - длина участка улицы, где магазины следуют один за другим. В первую очередь такое явление можно наблюдать на Невском проспекте. На втором месте по распространенности после старого фонда идет современная застройка, представленная прежде всего новым жилым комплексом «Царская столица». Если в домах советской рядовой застройки первые этажи из жилых переделывались под нужды торговых институтов, то в многоквартирных домах, строящихся с конца 90-х, они изначально отводятся под коммерческие предприятия. Соответственно, это позволяет разместить большее их количество без каких-либо планировочных ограничений. Рассмотрим часть «Царской столицы»: здесь высока доля магазинов одежды, предприятий общественного питания, объектов, предоставляющих медицинские и косметические услуги, а также мебельных магазинов. То есть структура практически повторяет общую для модельной зоны структуру - выделяются определенные отрасли «центральной» направленности. Однако стоит отметить, что заведения в данном жилом комплексе по большей мере относятся к премиальному сегменту, подстраиваясь под высокий уровень доходов жителей.

Оценить влияние социальной инфраструктуры на размещение третичного сектора достаточно сложно. Какой-либо заметной корреляции на модельной территории не наблюдается. Можно лишь отметить наличие в некоторых среднеобразовательных учреждениях организаций смежного профиля. Так, например, в школах №153 (Гончарная, 15) и №169 (Харьковская, 13а) располагаются курсы иностранных языков, ориентированные в первую очередь на учеников данных заведений.

МО №20 «Финляндский»

Во второй главе было описано местоположение и морфологическое зонирование модельной территории в границах данного муниципального образования - это типичный спальный район советской жилой застройки с небольшими вкраплениями промзоны. Фактор центральности здесь отсутствует. Разберем, как это сказывается на развитии розничной торговли и сферы услуг. Распределение отраслей третичного сектора по типам спроса практически идентично ситуации, сложившейся в предыдущем примере (рис). Единственное и наиболее показательное отличие спального района от центрального заключается в преобладании повседневного спроса над эпизодическим. Доминирующее положение (более Ѕ), как и на Лиговке, занимают товары и услуги периодического спроса в силу их большего разнообразия (рис).

Тем не менее в структуре отраслей главную роль играют продуктовые магазины (около 20%). Действительно, они очень широко распространены в этой зоне, зачастую располагаясь по несколько штук в одном жилом доме. Наиболее часто встречаются сетевые магазины «Дикси», «Пятерочка» и «Магнит». Также из товаров и услуг повседневного спроса достаточно высокую долю имеют аптеки (6%). Доминирование продуктовых магазинов типично для спального района советской модели потребления, они пользуются наибольшей популярностью у потребителей на данной территории.

Среди товаров и услуг периодического спроса большую долю занимают парикмахерские и салоны красоты, магазины одежды, предприятия общественного питания, бытовое обслуживание и ремонтные мастерские. Что касается парикмахерских салонов, то в границах модельной зоны они размещаются практически повсеместно. Преобладание магазинов одежды и кафе скорее всего обусловлено высоким спросом на данные товары/услуги в условиях отсутствия здесь торгово-развлекательных центров.

Удаленность от центра Санкт-Петербурга и отсутствие здесь каких-либо «ядер» концентрации, таких как крупные транзитные магистрали и станции метрополитена, обусловили низкую привлекательность данной зоны для предоставления товаров и услуг эпизодического спроса. На территории можно найти туристические и юридические конторы, агентства недвижимости, организации, предоставляющие образовательные услуги, но их доля крайне мала.

Отсутствие метро ограничивает формирование ярко выраженных зон концентрации коммерческих предприятий, какие мы наблюдали на Лиговке-Ямской. Поэтому доминирующее воздействие на размещение ритейла здесь оказывает улично-дорожная сеть. «Островки» общественно-деловой активности можно наблюдать только вдоль наиболее крупных и загруженных транспортных артерий. К ним относятся Кондратьевский пр., Пискаревский пр., пр. Металлистов и ул. Замшина. Внутри кварталов, напротив, концентрация коммерческих предприятий минимальна.

Такое размещение можно объяснить и особенностями застройки территории. В границах данной модельной зоны представлены почти типы РМЖЗ советского периода. Вдоль проспектов и крупных улиц в основном располагаются дома сталинского и брежневского периодов, создавая как бы парадный облик магистралей. В глубине кварталов же по большей степени сконцентрированы пятиэтажные панельные «хрущевки», в которых, как показало исследование, полностью отсутствуют объектов торговли. Это может быть связано с особенностями планировки домов, спецификой их постройки, применяемыми строительными материалами, то есть на первых этажах таких «хрущевок» сложно встроить магазины со стороны улицы. К тому же во дворах пешеходный поток довольно слабый, многие дома не имеют хорошего подъезда для организации торгового процесса. Однако в хрущевских домах из кирпича (например, Замшина, 19) коммерческие предприятия присутствуют, но в основном они располагаются ближе к дорогам.

На модельной территории происходит постепенная застройка имеющихся свободных участков, так называемых пустырей. Самый крупный на данный момент жилой комплекс «Золотое сечение» по адресу ул. Васенко, д. 12/ пр. Металлистов, д. 116, имея выгодное местоположение, сосредотачивает большое количество предприятий розничной торговли и сферы услуг. В целом их структура повторяет общую структуру ритейла для всей территории: преобладание товаров периодического спроса (салоны красоты, кафе, а также продажа цветов и предоставление образовательных услуг). Повседневный спрос стабильно представлен аптеками, продуктами питания, различными закусочными и пекарнями. В дальнейшем за счет строительства новых жилых комплексов, общее число коммерческих предприятий в этой зоне возрастет.

Кроме селитебной зоны, как было описано мной выше, здесь также располагаются небольшие промышленные участки, являющиеся территориальными комплексами. Они сосредоточены на территории полигона №1: первый - на углу Полюстровского пр. и пр. Маршала Блюхера, второй - на углу Полюстровского пр. и Лабораторной ул. Это локальные центры концентрации предприятий автомобильного бизнеса. Здесь размещаются многочисленные автосервисы, шиномонтажи, автостоянки, магазины автозапчастей, автосалоны и даже автошкола. Помимо этого, на полигоне распространены производство и продажа мебели. Такую же специализацию имеет примыкающая с юга-запада промзона, тянущаяся от Кантемировской ул. практически до Кондратьевского пр. На территории полигона присутствует еще один вид комплексообразования - тяготение к объектам не третичного сектора. По адресу «Полюстровский пр., 59» располагается Смольный институт, в этом же здании на первом этаже работают столовая, кофейня и центр печати, обслуживающие потребности учащихся и преподавателей.

МО №14 «Сосновское»

Данная территория, как и предыдущая, является советским спальным районом. Однако здесь под воздействием развития территории, увеличения населения и важных транспортных узлов начал формироваться локальный подцентр с общественно-деловыми функциями, во многом присущими историческому центру. Рассмотрим, как этот процесс повлиял на структуру третичного сектора (рис). Доминирующую роль играют объекты, предоставляющие товары/услуги периодического спроса, их доля выше, чем в ранее рассмотренных зонах (более 60%), величины повседневного и эпизодического спроса практически идентичны. В структуре отраслей ситуация схожа с Финляндским округом, только большая доля здесь принадлежит салонам красоты и косметическим салонам, в то время как продуктовые магазины делят второе место с организациями, предоставляющими различные медицинские услуги и товары. В основном это стоматологические клиники и многофункциональные медицинские центры. Их распространение возможно обусловлено наличием на территории муниципального образования нескольких крупных медицинских учреждений, а также местоположением дома. Салоны красоты и продуктовые нацелены на местных жителей, соответственно они размещаются повсеместно, в большей степени концентрируясь в местах повышенной плотности населения и усиленных пешеходных потоков. Отличительной особенностью данной модельной территории, как «спальника» является достаточно высокая доля предприятий обслуживания и бытового ремонта. В остальном же структура практически идентична со строением третичного сектора предыдущей зоны. Таким образом, можно сделать вывод о том, что это типичный спальный район, со свойственными ему характеристиками, однако некие переходные процессы тут все же присутствуют, изменяя модель потребления в сторону товаров и услуг периодического спроса и расширяя перечень представленных на рынке отраслей.

Развитие на территории общественно-деловой сферы, активное жилое строительство, увеличение населения и рост числа работающих в этом районе обусловлены близостью станции метро «Озерки», нескольких крупных магистралей и большим количеством маршрутов общественного транспорта. Наибольшее влияние на формирование и развитие третичного сектора оказывает проспект Энгельса, идущий в северном направлении и связывающий территорию со ст.м. «Проспект Просвещения», а также Ленинградской областью. Именно вдоль него концентрируется максимальное число коммерческих предприятий. А в совокупности с центром притяжения в лице метро мы получаем практически непрерывную зону торговли: на участке от пр. Луначарского и ул. Сикейроса в домах располагается от 40 до более чем 60 организаций. Можно сказать, что это один из локальных торговых коридоров. В остальном же ситуация схожа с ранее рассмотренными модельными зонами - наблюдается тяготение ритейла к транспортным магистралям, их пересечениям и остановкам общественного транспорта. В связи со столь сильным влиянием транспортно-планировочной структуры на размещение торговых объектов, роль типологии застройки не так очевидна. Здесь представлены только «брежневки» (в том числе «корабли») и современная застройка, при чем в них располагается практически равное количество коммерческих предприятий (155 и 144 соответственно). Таким образом, при условии одинаковых типов домов и даже их серий, главенствующую роль играет их местоположение по отношению к транспортным сетям.

Взаимодействие объектов социальной инфраструктуры и третичного сектора, как и в предыдущих модельных зонах, осуществляется в виде комплексообразования: так, во многих школах функционируют спортивные и музыкальные секции, курсы иностранных языков; в Городской больнице №2 - аптека и торговля медицинскими товарами; в диабетологическом центре - отдел диабетических продуктов. Соответственно это взаимосвязанные отрасли, обслуживающие данные учреждения.

МО №53 «Народный» (Русановка)

Исторический района Русановка располагается на приграничной с Ленинградской областью территории. Это накладывает некий отпечаток на развитие здесь третичного сектора, его отраслевой состав представлен на рисунке.

В структуре третичного сектора, как видно из диаграммы, преобладает торговля товарами/услугами повседневного спроса (52%), периодический занимает около 40%, а эпизодический - менее 10%. Абсолютное большинство составляют продуктовые магазины, в том числе и алкомаркеты (41%). Кроме них, к повседневному спросу относятся аптеки (5%) и предприятия быстрого питания 1-ого уровня, представленные различными бистро (4%). В структуре периодического спроса выделяются парикмахерские салоны, медицинские учреждения, ремонтные мастерские разной направленности, а также торговля товарами для животных. Эпизодический спрос представлен крайне слабо, в нем можно отметить страховые компании, торговлю мебелью и образовательные учреждения, включающие в себя в первую очередь центры детского развития. При этом в доме по адресу «Русановская ул., 15к1» можно увидеть пример локального комплексообразования (кооперации): две страховые фирмы приурочены к туристическому агентству, так как они предлагают взаимодополняемые услуги.

Такая структура третичного сектора объясняется положением данной территории в разрезе города. Русановка находится на периферии - на юго-восточной границе Санкт-Петербурга, являясь по своей сути районом комплексного освоения. Здесь недостаточно хорошо развиты транспортная, социальная, торговая и развлекательная инфраструктуры, район как бы «оторван» от остального города. Поэтому для удовлетворения регулярных потребностей населения главный упор делается именно на отрасли повседневного спроса - в первую очередь на продукты питания. Здесь располагаются как магазины шаговой доступности «у дома», так и супермаркеты (например, Дикси). Стоит отметить и довольно большое для столь компактной территории количество предприятий общественного питания - закусочных и кафе. Скорее всего это связано с удаленностью от метро и более развитых территорий, где их доля заметно выше. Что касается высокой доли парикмахерских и салонов красоты, то они располагаются абсолютно повсеместно, не привязываясь к какой-либо одной функционально-морфологической зоне. А вот торговля зоотоварами, хозяйственными товарами, товарами смешанного потребления, сервисный и бытовой ремонт как раз приурочены к спальным и периферийным районам города с целью обслуживания населения в условиях слаборазвитой инфраструктуры.

Говорить о влиянии транспортной сети на этой модельной территории достаточно проблематично, так как район имеет всего лишь одну улицу - Русановскую. Однако, можно предположить, что дома ЖК «Ласточкино гнездо» под номерами 15к1, 17к1, 19к1 и к2 имеют большее число коммерческих предприятий именно по причине их расположения вдоль этой улицы, в то время как остальные корпуса находятся в глубине микрорайона. Кроме того, практически все торговые объекты (продовольственные магазины, кафе, аптека), находящиеся в отдельных зданиях, а не в жилых домах, располагаются на пересечении Русановской улицы и Октябрьской набережной, рядом с конечной остановкой общественного транспорта. Таким образом, данные предприятия ориентируются на пешеходные потоки, возвращающиеся с работы, учебы и иных мест.

Если сравнивать обеспеченность объектами ритейла различные типы домов, то разница действительно огромна. Западная часть исторического района Русановки, как описано в предыдущей главе, была заселена еще в послевоенное время. Здесь, в домах советской рядовой застройки («брежневках»), располагается лишь 8 предприятий. Оставшаяся же часть (80 шт.) находится в новостройках, сконцентрированных в восточной части. Такое неравномерное деление неслучайно: в новых жилых комплексах первые этажи первоначально отведены под предприятия третичного сектора, при этом их количество достаточно велико именно на периферии с низким уровнем развития инфраструктуры, в том числе и коммерческой. Поэтому, в условиях увеличивающегося спроса основная нагрузка приходится именно на стрит-ритейл. С РМЖЗ советского периода дела обстоят сложнее: для организации какого-либо коммерческого предприятия на первых этажах домов, некогда бывших квартирами, со стороны улицы вырубаются двери. Следовательно, в некоторой степени действует фактор влияния планировки зданий.

По аналогии с предыдущими модельными зонами спальных районов можно предположить, что с течением времени такая структура третичного спроса будет изменяться. В условиях дальнейшего освоения и заселения территории, появления новых жилых комплексов, улучшения транспортной инфраструктуры и возможного появления здесь более крупных форм торговых объектов (супер-/гипермаркеты), доля повседневного спроса скорее всего уменьшится, а периодического, напротив, возрастет.

3.3 Сравнение особенностей развития ритейла в разных морфологических зонах Санкт-Петербурга

Проведя исследование на четырех модельных территориях в Центральном, Калининском, Выборгском и Невском районах города, отличающихся по времени застройки, функционально-морфологическим зонам, типам и сериям жилых домов, уровню развития инфраструктуры, можно выявить схожие и отличающиеся черты в принципах размещения третичного сектора.

Функционально-морфологическое зонирование территории оказывает основное влияние на пространственную организацию третичного сектора Санкт-Петербурга. В каждой из трех зон - исторический центр, промышленный пояс, спальные районы, а также можно выделить зону комплексного освоения - существуют свои особенности в развитии и функционировании сферы торговли и услуг.

В историческом центре отраслями специализации являлись предприятия общественного питания всех типов, магазины одежды и обуви, зачастую люксового сегмента, мини-гостиницы и хостелы, филиалы банков и другая кредитно-финансовая деятельность, туристические, страховые и юридические услуги, торговля электроникой и бытовой техникой, салоны красоты и др. Практически все эти отрасли имеют центростремительную направленность, то есть при удалении от центра их концентрация будет уменьшаться. Такая структура обусловлена функциями исторического центра Санкт-Петербурга - экономической, научной, общественно-деловой, культурно-досуговой, транспортно-логистической и туристической. Центр ежедневно принимает огромное количество пешеходных (как туристов, так и жителей города) и автомобильных потоков, что делает его наиболее привлекательным и престижным местом Санкт-Петербурга для ритейлеров. Поэтому здесь самые высокие арендные ставки на коммерческие помещения. Стоит отметить, что каких-либо существенных изменений в структуре третичного сектора за последнее время не наблюдалось, соответственно бизнес в этом районе достаточно устойчив и стабилен [19].

Старопромышленные зоны в основном примыкают к историческому центру города и оказывают сильнейшее воздействие на развитие третичного сектора. В силу своей функциональной направленности и практически полному отсутствию здесь жилых районов, отраслевая структура сферы торговли и услуг резко отличается от других городских зон. Основными отраслями здесь являются автосервис, продажа автомобилей, автостоянки; мебельные производства, различные строительные работы, оптовая торговля хозяйственными и строительными материалами. А встречающиеся в промзонах продовольственные магазины и предприятия общественного питания, прежде всего столовые и бистро, образовывались здесь под влиянием процесса комплексообразования. Эти заведения привлекательны с точки зрения спроса, так как ориентированы на работников предприятий.

За промышленным поясом располагается достаточно обширная зона спальных районов, застраиваемых по принципу советской микрорайонной панировки. Она выделяется высокой долей отраслей повседневного спроса, однако в последнее время наблюдается тенденция снижения этого показателя. Наиболее важную роль в спальных районах играют продуктовые магазины, аптеки, ремонтные мастерские, парикмахерские и салоны красоты, торговля товарами смешанного потребления, а также заведения общественного питания. То есть отрасли, нацеленные на удовлетворение регулярных потребностей местного населения. Различные центрально-ориентированные отрасли (турфирмы, страховые компании, хостелы) распространены крайне редко. Хотя их число со временем постепенно увеличивается, также, как и число предприятий, предлагающих товары/услуги периодического спроса. Именно он в настоящий момент доминирует в спальных районах. Еще одной важной тенденцией является увеличение разнообразия отраслей третичного сектора, усложнение его структуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что функционально-морфологическая структура города в большей степени влияет на качественную характеристику ритейла, то есть на набор основных отраслей, представленных в определенной зоне.

Транспортная инфраструктура города, а именно транспортно-планировочная структура является вторым важнейшим фактором пространственной организации третичного сектора. Предприятий торговли и сферы услуг тяготеют к основным транспортным магистралям и особенно к станциям метрополитена. Близость метро имеет большее влияние на коммерческую недвижимость по сравнению с жилой [34]. Причем можно заметить корреляцию между загруженностью, важностью станции для населения и количеством торговых объектов, размещающихся поблизости. Что касается автомагистралей, то их воздействие на организацию третичного сектора определяется прежде всего интенсивностью движения как личного транспорта, так и общественного; пропускной способностью дорог; связностью с другими улицами и магистралями; а также транзитным положением, то есть прохождении магистрали через несколько районов города, включая центр или прилегающие территории области. Особенно сильно влияние транспортного фактора заметно в спальных и приграничных районах, где большинство коммерческих предприятий концентрируется именно вдоль транспортных сетей и на территориях, прилегающих к метро, в то время как внутренние части кварталов остаются «пустыми».

В отличие от морфологических зон, транспортно-планировочная структура города в первую очередь определяет количественную характеристику объектов ритейла и их размещение в пространстве. Поэтому можно сказать, что именно совокупность этих двух компонентов городской морфологии формирует модель территориальной организации предприятий розничной торговли и сферы услуг. Однако стоит отметить отрасли, которые, как видно из исследования, слабо подчиняются этим закономерностям. В первую очередь к ним относятся парикмахерские и косметические салоны, продовольственные магазины и заведения общепита. Пространственная организация таких объектов в большей степени соответствует модели размещения населения, соответственно не сильно зависит от морфологических особенностей.

Следующий по значению компонент - типология городского жилья. Правда его влияние не так сильно, как у предыдущих, а зачастую он не играет вообще никакой роли, подавляясь транспортным фактором. Из замеченных тенденций основной является доминирование новых жилых комплексов в структуре размещения ритейла. На данный момент он наиболее динамично развивается именно в новостройках. Это связано с огромными масштабами строительства жилья, в первую очередь в спальных районах и периферийных районах на границе с Ленинградской областью. В спальных районах, а также историческом центре новостройками заполняются ранее «пустые пятна» или бывшие промышленные зоны. А в приграничных реализуются проекты комплексного освоения территорий, где возникают целые жилые микрорайоны из многоэтажных современных домов, которые в последствие обрастают социальной инфраструктурой. Сейчас практически во всех новостройках первые этажи отведены под коммерческие предприятия. Они наиболее привлекательны для ритейлеров, ведь спрос у постоянно растущего населения таких районов на различные товары и услуги велик, особенно в условиях слабого развития коммерческой инфраструктуры. К тому же в районах новой застройки представлена привлекательная покупательская аудитория - платежеспособные молодые семьи с высоким уровнем потребления.

В качественную классификацию отраслей третичного сектора в новых жилых комплексах вносит свои коррективы морфологическое зонирование территории. В жилых кварталах окраинных и спальных районов основными арендаторами коммерческих помещений выступают различные продуктовые и хозяйственные магазины "у дома", салоны красоты, аптеки, сервисный ремонт, закусочные, пекарни и кафе, небольшие медицинские и ветеринарные клиники. Все эти отрасли направлены на обслуживание жителей новых домов и на создание благоприятных условий для жизни. В центральных районах Санкт-Петербурга ситуация обстоит по-другому. Новостройки здесь представлены в основном элитным дорогим жильем. Поэтому для создания соответствующей классу объектов инфраструктуры в таких жилых комплексах в большей степени размещаются предприятия премиального сегмента. К ним относятся кафе и рестораны, которые редко можно встретить в «спальниках», медицинские заведения, различные учебные центры, частные детские сады, бутики и банки.

Наименьшее воздействие на размещение объектов третичного сектора оказывает социальная инфраструктура. Можно было бы предположить, что коммерческие предприятия тяготеют к крупным торговым центрам, но те сами находятся в зоне влияния транспортных узлов - станций метрополитена или пересечения важнейших транспортных магистралей в районе. Единственным явлением, которое было замечено в ходе исследование, стало территориальное комплексообразование, при котором в объектах социальной инфраструктуры (учебные, медицинские заведения) располагались организации, предоставляющие товары/услуги, ориентированные на работников или посетителей данных объектов.