Методы оценки инвестиций в жилищное строительство Ленинградской области

Далее оценим эффективность инвестиционного проекта с учетом финансирования простым и дисконтированным способами.

Изучив рынок банковского кредитования мы пришли к выводу, что средние ставки по инвестиционным кредитам на строительство объектов недвижимости составляют в настоящее время от 10 до 16%. %. Автор предлагает предприятию использовать кредит банка ВТБ24 по ставке 10% годовых, поскольку это наименьшая ставка . Следовательно, у предприятия возникнет необходимость в течение 3 лет выплачивать проценты в размере 11416 руб. в год. Общая сумма процентных выплат за весь срок использования кредита составит 34248 тыс.руб. Тогда накопленный доход от реализации инвестиционного проекта будет равен: сальдо денежного потока нарастающим итогом за весь срок реализации инвестиционного проекта, уменьшенное на сумму процентов по кредиту. Также необходимо отметить, что проценты по кредиту уменьшают налогооблагаемую прибыль. Поэтому к полученному результату необходимо добавить экономию по налогу на прибыль, тогда накопленный доход будет равен:

PV=74105 - 34247+ (34247*0,2) = 46707 тыс. руб.

Другими словами проект с учетом заемного финансирования принесет 46707 тыс. руб. чистой прибыли. В данном способе стоимость капитала рекомендуется учитывать в ставке дисконтирования. В силу того, что капитал для реализации проекта привлечён из двух разных источников, в качестве ставки дисконтирования применим средневзвешенную стоимость капитала для данного конкретного проекта.

Поскольку у собственников капитала есть вариант альтернативного вложения собственного капитала в банк ВТБ24 на условиях 9% годовых, то требуемая доходность на акционерный (собственный) капитал составляет 9%.

Далее рассчитаем средневзвешенную стоимость капитала WACC

WACC = rE Ч kE + rD Ч kD Ч (1 - T)

где rE -- требуемая доходность на акционерный (собственный) капитал;

kE -- доля акционерного капитала в инвестированном капитале;

rD -- стоимость долгового финансирования;

kD -- доля долгосрочного процентного долга в инвестированном капитале

WACC = 0,09*0,25 + 0,1*0,75(1-0,2) = 0,0225+ 0,06= 0,0825 = 8,25%

Расчет чистой текущей стоимости проекта (NPV) представлен в таблице 12.

Таблица 12- Определение чистой текущей стоимости проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне

Рисунок 11 - Денежные потоки проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне

Проведенные расчеты в таблице 10 и рис.9 наглядно показывают то, что чистая прибыль с учетом ценности ресурсов во времени составит 48817 тыс.руб. При этом, стоит отметить, что расчет денежного потока с учетом коэффициента дисконтирования уменьшает объем получаемой прибыли.

По итогам проведенных расчетов можно сделать вывод, что разработанный инвестиционный проект по строительству жилого микрорайона в Стрельне является эффективным и рекомендуется к реализации.

Индекс доходности = 48817/296191 =0,16

Рассчитаем внутреннюю норму рентабельности.

0=

Таким образом, внутренняя норма рентабельности составляет 36%.

Поскольку, у инвестиционного проекта внутренняя норма доходности выше чем затраты на собственный и заемный капитал, то данный проект имеет инвестиционную привлекательность.

Если предположить что приток денежных средств поступает равномерно в течение всего периода (по умолчанию предполагается, что денежные средства поступают в конце периода), то можно вычислить остаток от второго года.

Определим период, по истечение которого, инвестиции окупаются.

Сумма дисконтированных доходов за 1 и 2 года: 83130+42203= 125333 тыс.руб. что больше первоначальных инвестиций, это значит, что возмещение первоначальных расходов произойдет раньше 2 лет.

Пересчитаем денежные потоки в вид текущих стоимостей:

83130/(1+0,0825)1 = 76795 тыс.руб.

42203/(1+0,0825)2 = 36071 руб.

50909 /(1+0,0825)4= 37160 тыс.руб.

Если предположить что приток денежных средств поступает равномерно в течение всего периода (по умолчанию предполагается, что денежные средства поступают в конце периода), то можно вычислить остаток от второго года. Остаток =

Тогда получаем, что дисконтированный срок окупаемости инвестиций DPP = 1,58 года

Рассчитанные на основании денежных потоков показатели экономической эффективности инвестиционного проекта по строительству жилого микрорайона в Стрельне представим в таблице 12.

Таблица 13 - Показатели экономической эффективности проекта ООО «КВС»

Проект окупается на 3 году реализации с учетом ценности капитала. Риски проекта достаточно высокие, поскольку срок окупаемости находиться в середине жизненного цикла проекта. Доходность инвестиций на рубль вложенных средств составляет 16 копеек чистой прибыли с учетом ценности ресурсов во времени. Внутренняя норма доходности превосходит ставку сравнения (дисконтирования) в 4,4 раза, что свидетельствует о высокой экономической эффективности инвестиций и незначительных рисках несвоевременного возврата кредита. При сроке инвестиционного проекта 4 года, внутренняя норма доходности (IRR) равна 36%, что говорит о высокой надежности проекта в случае непредвиденных ситуаций при изменении экономической обстановки в Российской Федерации. Чистый дисконтированный доход составит 48817 тыс. руб., другими словами за весь срок реализации инвестиционного проекта чистый дисконтированный доход с учетом ценности денежных ресурсов во времени составит 48817 тыс. руб.

Таким образом, проведенный анализ свидетельствует об эффективности инвестиций в жилищное строительство Ленинградской области, прибыль от проекта позволит ООО «КВС» достичь желаемой прибыли и выйти на новый уровень развития.

Заключение

Для оценки инвестиционных проектов существуют много методологий и рекомендаций, получившие признание во всем мире. Некоторые из таких методик - это методика международной организации ООН ЮНИДО и международной организации Всемирного Банка. Эти методики имеют много общего, они ориентированы на концепцию временной стоимости денег и используют показатели и критерии эффективности проекта такие как: чистая приведенная стоимость, внутренняя норма рентабельности, индекс доходности, нормы доходности и дисконтированный срок окупаемости проекта.

Различия методик состоит в том, что методика ЮНИДО больше ориентирована на промышленные предприятия и технологической стороне проекта, уделяет особое внимание технико-экономическому обоснованию проекта, в то время как методика Всемирного Банка ориентирована больше на финансовую составляющую процесса. Каждая из методик описывает жизненный цикл проекта, разделяет ее на стадии.

Несомненно есть и достоинства, так и недостатки методик. Универсальной системы оценки эффективности инвестиционных проектов еще нет, и каждый должен понимать как применить ту или другую методику на конкретном проекта, и учитывает специфические особенности проекта и отрасли. Несомненно, методика ЮНИДО имеет гораздо больше достоинств, нежели недостатков и ее модификация широко применяется в России. Опираясь на эту методику, Министерство Финансов выпустила методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов. Эта методика широко используется в России, она почти полностью повторяет методику ЮНИДО, но не уделяет особое внимание жизненному циклу проекта.

Для оценки конкретного инвестиционного проекта в строительной отрасли за основу была взята методика ЮНИДО, поскольку эта методика является наиболее подходящей для конкретного примера и имеет неоспоримое преимущество перед другими методиками. Был рассмотрен жизненный цикл проекта, смоделированы денежные потоки и рассчитаны критерии эффективности проекта с учетом особенностей строительной отрасли.

В первой главе работы были рассмотрены сущность инвестиций, и их особенности строительной отрасли. Особое внимание было уделено именно стадии развития проекта, которые описаны в главе, их особенностям и специфике. Инвестиции в жилищной отрасли имеют свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при оценке инвестиционного проекта и принятия решения по данному проекту. Особенности инвестиций зависят от стадии развития проекта и от рисков, непосредственно влияющих на проект. Самые большие капиталовложения требуются на самой первой стадии - начало строительства объекта. Эта стадия характеризуется большими рисками и неопределенностью.

Были рассмотрены применяемые в наше время методики оценки эффективности инвестиционных проектов, их достоинства, недостатки, различия и выбор наиболее оптимальной методики для проекта строительной отрасли. А также были рассмотрены критерии эффективности проекта по выбранной методике, их недостатки и достоинства.

Вторая глава была посвящена практической части работы. В данной главе была описана специфика самого реализуемого проекта, его особенности; смоделированы денежные потоки по инвестиционному проекту, посчитаны показатели эффективности. Были сделаны выводы и рекомендации по принятию инвестиционного решения по проекту. Анализ был дополнен анализом чувствительности проекта и также было составлено дерево решений по проекту.

В Ленинградской области уделяется серьезное внимание развитию жилищного строительства. Принят ряд целевых программ, направленных на комплексное решение проблем жилищной политики, позволяющее сохранить достигнутые результаты и в дальнейшем повышать уровень обеспечения доступности жилья. Для обеспечения населения жильем необходима реализация инвестиционных проектов в жилищном строительстве. Но для этого необходимо сформировать эффективную систему управления инвестиционными проектами и создать механизм интегральной оценки обоснования и продвижения таких проектов.

Делая вывод о проделанной работе, можно сказать, что в наше время нет единой универсальной методики по оценке инвестиционных проектов. Каждую методику следует адаптировать и оптимизировать под индивидуальные проект, учитывая его особенности, специфику отрасли. А также для принятия правильного решения, анализ нужно подтверждать дополнительными исследованиями, анализом ситуации.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (в ред. 21.07.2014) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2014. - № 31. Ст. 4398.

2. Граждански кодекс Российской федерации. Часть первая: Закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства Российской Федерации . - 1999. - № 9. Ст. 1096.

5. Федеральный закон от 09.07.1999 № 160-ФЗ (ред. от 05.05.2014) «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 28. Ст. 3493.

6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 225-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2015. - № 29 (часть I). Ст. 4351.

7. Закон Санкт-Петербурга от 14.02.2014 № 23-9(ред. от 14.02.2014) «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга» (принят ЗС СПб 22.01.2014) // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. .2014.- № 7.

8. Областной закон Ленинградской области от 14.10.2008 № 105-оз (ред. от 27.07.2016) «О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области» (принят ЗС ЛО 24.09.2008) // Вестник Правительства Ленинградской области. - .2008. № 63.

9. Областной закон Ленинградской области от 09.12.2016 № 90-оз «Об областном бюджете Ленинградской области на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» // Официальный интернет-портал Администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru, 12.12.2016.

10. Постановление Правительства Ленинградской области от 14.11.2013 № 407 (ред. от 30.12.2016) «Об утверждении государственной программы Ленинградской области "Обеспечение качественным жильем граждан на территории Ленинградской области» // Официальный интернет-портал Администрации Ленинградской области http://www.lenobl.ru, 12.02.2014.

11. Постановление Правительства Ленинградской области от 27.07.2015 № 279 (ред. от 23.06.2016) «Об утверждении Порядка отбора земельных участков, застройщиков, проектов жилищного строительства для реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на территории Ленинградской области» // Официальный интернет-портал Администрации Ленинградской области http: // www.lenobl.ru, 15.09.2015.

12. Постановление Правительства Ленинградской области от 17.01.2012 № 2 (ред. от 16.02.2015) «О программе развития предприятий промышленности строительных материалов Ленинградской области до 2020 года» // Вестник Правительства Ленинградской области. - 2012. № 15.

13. Приказ Минэкономразвития России от 24.02.2009 N 58 (ред. от 02.04.2014) «Об утверждении Методики оценки эффективности использования средств федерального бюджета, направляемых на капитальные вложения» // Российская газета - № 92. 22.05.2009.

14. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике от 21.06.1999 № BK 477.

Книги

15. Баженов А. В. Стратегическое планирование и проектирование формирования иразвития социальной инфраструктуры производственных компаний: Монография / А. В.Баженов. - М.: ТЕИС, 2010. - 157 с.

16. Барановская Н. И., Н. Чжан, Ф. Гу. «Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций в комплексную жилую застройку с участием иностранного капитала». - СПб.: Питер, 2015. - 224 с.

17. Войтоловский Н. В. Экономический анализ: учебник для академического бакалавриата / Н. В. Войтоловский, А. П. Калинина, И. И. Мазурова; под ред. Н. В. Войтоловского, А. П. Калининой, И. И. Мазуровой. -- 5-е изд., перераб. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2015. -- 620 с.

18. Инвестиционный менеджмент: учебник / коллектив авторов ; под ред. Н.И. Лахметкиной. -- М.: КНОРУС, 2016. -- 262 с.

19. Инвестиционный менеджмент в условиях риска и неопределенности : учебное пособие для бакалавриата и магистратуры / Л. Г. Матвеева, А. Ю. Никитаева, О. А. Чернова, Е. Ф. Щипанов. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. -- 298 с.

20. Касьяненко Т. Г. Экономическая оценка инвестиций : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / Т. Г. Касьяненко, Г. А. Маховикова. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. -- 559 с.

21. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов/В.В. Ковалев.-М.:Финансы и статистика,2009. -144с.

22. Крестовских Т. С. Социально-экономическое обоснование развития жилищного строительства в северных регионах страны (на примере Республики Коми): Дисс… канд.экон. наук. - СПбГАСУ, 2001. - 162 с.

23. Крылов Э.И., Власова В. М, Пешкова Г. Ю. Управления процессами реализации инновационно-инвестиционных проектов -М.:ГУАП, 2011-252с.

24. Кузнецов Б. Т. Инвестиционный анализ : учебник и практикум для академического бакалавриата / Б. Т. Кузнецов. -- 2-е изд., испр. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2017. -- 361 с.

25. Кузнецова О.В., Кузнецов А.В., Инвестиционные стратегии бизнеса и экономика -М.:Либроком, 2012 - 440 с.

26. Лукасевич И. Я. Финансовый менеджмент: учебник. - 2-е изд., переаб. и доп. - М.: Эксмо, 2010. -768 с.

27. Манахова В.А. Финансы и бизнес -М.: Издательство: «Проспект», 2013-192с.

28. Рогова Е.М. Управление реальными инвестициями: учебное пособие/Е.М.Рогова, Е.А.Ткачева.-Спб.:Изд.Вернера-Регена,2007.-256 с.

29. Сергеев И. В. Инвестиции: учебник и практикум для прикладного бакалавриата / И. В. Сергеев И. И. Веретенникова, В. В. Шеховцов. -- 3-е изд., перераб. и доп. -- М.: Издательство Юрайт, 2017. -- 314 с. - С. 21.

30. Управление рисками проектов : [учеб. пособие] / В. Е. Шкурко ; [науч. ред. А. В. Гребенкин] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Урал. федер. ун-т. - Екатеринбург: Изд-во Урал. ун-та, 2014. - 184 с.

31. Финансовый менеджмент: учебник для академического бакалавриата / Г. Б. Поляк [и др.] ; отв. ред. Г. Б. Поляк. -- 4-е изд., перераб. и доп. -- М. : Издательство Юрайт, 2016. -- 456 с. - С. 436.

32. Статистический сборник «Россия в цифрах за 2016 год» [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.gks.ru.

Статьи в журналах

33. Броневич Ю.С. Оценка экономической эффективности инвестиций // Вестник Камчатского государственного технического университета. 2010. № 14. С. 35 -42.

34. Гаттунен Н.А. Источники финансирования строительства коммерческой недвижимости // Финансы и кредит. 2010. № 32. С. 50 -55.

35. Погодина Т.В. Формирование и поддержание устойчивого финансового состояния / Т.В. Погодина // Бухучет в строительных организациях. 2010. № 1.С. 10-15.

36. Ильин М.О. Экспертиза отчетов об оценке как инструмент снижения рисков в условиях инновационной экономики / Научно-технический журнал Вестник МГСУ, No6, 2011.

37. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство // Проблемы правового регулирования коммерческой деятельности: Материалы Международной научно-практической конференции 29-30 мая 2001 года / Самарская гос. экон. акад. и др. - Самара, 2001. - С.103-105. - 0,11 п.л.

38. Кудрявцева Е.В. Проблематика услуги управления коммерческой недвижимостью // Известия Томского политехнического университета. 2010. Т. 317. N 6. С. 18 -22.

39. Семкичев О.В. Финансирование девелоперских проектов с помощью банковского кредитования и средств закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Управление финансовыми рисками. 2010. № 1. С. 10 -17.

40. Щеглов В.С. Методика выбора источника средств при реализации инвестиционного проекта методом проектного финансирования // Вестник Самарского государственного аэрокосмического университета. 2012. № 6 (37). С. 147 -155.

41. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса и эксплуатации недвижимости: учебник / Под общ. науч. ред. П.Г. Грабового. -2е изд., перераб. и доп. -Ч. 1. -М.: Проспект, 2012. -416 с.

42. Зарубежная литература

43. Guide to Practical Project Appraisal. Social Benefit-Cost Analysis in Developing Countries. - UNIDO, Vienna, 1986

44. Handbook on economic analysis of investment operation, World Bank, January 1998.

Электронные ресурсы

45. Общие тенденции на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга за март 2017 года. [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://www.bn.ru/uploads/2017_04.

46. Официальный сайт компании ООО «КВС» [Электрон. ресурс]. Режим доступа: World Wide Web. URL: http://kvsspb.ru/

Приложение 1

Схема финансирования проекта

Приложение 2

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛЕВЫЕ ИНДИКАТОРЫ И ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Приложение 3

ПРОЕКТЫ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙС ПРОГНОЗИРУЕМЫМ ВВОДОМ ЖИЛЬЯ В 2011-2015 ГОДАХ

Приложение 4

ОЦЕНКА ТЕКУЩЕГО СОСТОЯНИЯ И ПРОГНОЗ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ НА ТЕРРИТОРИИ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ДО 2020 ГОДА

Размещено на Allbest.ru