Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта складского назначения

Суть метода заключается в определение стоимости оцениваемого объекта по аналогичным объектам, которые были недавно проданы или выставлены на продажу.

Этапы выполнения:

1. Анализ рынка

Анализ рынка продажи и аренды недвижимости, а конкретно рынка складов и складских помещений, был проведен в начале работы.

2. Подбор объектов-аналогов

Таблица 16. Объекты-аналоги, выставленные на рынке

3. Расчет и внесение корректировок к стоимости объектов-аналогов

Таблица17. Расчет и внесение корректировок к стоимости объектов-аналогов

6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

Как правило, можно увидеть, что расчетные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки, которая проводится методом анализа иерархий.

Для выполнения согласование применяют следующие 4 критерия:

1. Возможность отразить действительные намерения покупателя и продавца;

2. Тип качества, обширность данных, на основе которых производился анализ;

3. Способность параметров и методов учитывать коньюктурные колебания рынка;

4. Способность метода учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

РС = ДП*z+СП*x+ЗП*y, где

Последовательность действий:

1. Выявление приоритетов оценки в критериях путем их попарного сравнения, для которого используется шкала отношений. Для определения степени важности используется шкала со значениями от 1 до 9:

2. Для каждого критерия определяется удельный вес

*)^1/n,

где n-количество критериев.

3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла единицу

W``=Wj/

Таблица 18. Сравнение критериев

Таблица 19. Согласование подходов по критерию А

Таблица 20. Согласование подходов по критерию Б

Таблица 21. Согласование подходов по критерию В

Таблица 22. Согласование подходов по критерию Г

Таблица 23. Итоговое согласование стоимости объекта

Итого, рыночная стоимость объекта оценки = (ЗП)1179469.35*0,532+(СП) 3103581,11*0,622+(ДП) 538793,38 руб.*0,321= 2730857,82

7. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования может проводится при наличии одного из условий:

1. Земельный участок должен быть условно свободен

При данном условии необходимо ответить на вопрос как лучше использовать земельный участок. Для этого необходимо провести анализ состояния рынка и района местонахождения объекта оценки.

Объект оценки находится на ул. Флегонтова 4, район местонахождения объекта принадлежит к правовой зоне - Ц-2-1 - зона коммерческой активности районного уровня. Это значит, что в данной местности располагаются и совершают деятельность как и промышленные предприятия, так и предприятия торговли.

При условии, что земельный участок свободен, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является построите здание, которое могло бы использоваться как складское помещение. Такое использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.

Аналогично, можно предложить построить малоэтажное здание и использовать его помещения для розничной торговли и предоставления различных услуг. Это будет актуально для данного района, т.к. в настоящий момент он активно застраивается жилыми домами, плотность населения в районе растет, а следовательно увеличивается и потребность в подобного рода помещениях.

2. Земельный участок с улучшениями

Данный способ может проводиться при наличии одного из трех условий:

А) земельный участок должен быть освобожден

Б) объект должен быть реконструирован

В) здание должно быть использовано по другому назначению

В работе предлагается использовать третий вариант - здание должно быть использовано по другому назначению.

Как уже было сказано, объект оценки находится в зоне коммерческой активности районного уровня и в данной местности располагаются и совершают деятельность как и промышленные предприятия, так и предприятия торговли.

В данное время район улицы Флегонтова активно расширяется и застраивается жилыми домами и можно сделать вывод, что объект оценки при надлежащем использовании будет приносить постоянный доход.

Одним из вариантов использования объекта оценки может быть торговое помещение. Склад площадью 156 кв. м. может эффективно использоваться в качестве магазина розничной торговли. Для эксплуатации помещения в качестве магазина необходимо провести ряд улучшений: во-первых, реконструкции и модернизации подлежат инженерные сети здания, во-вторых необходимо реконструировать внешнюю и внутреннюю отделку.

Еще один вариант использования объекта оценки это организация там спортивной студии для детей. Для этого будет необходима некоторая модернизация помещения, но в целом проект обещает быть эффективным, благодаря удобному местоположению возле главной дороги, близости жилых домов, которые заселены молодыми семьями по краевой программе социальных выплат молодым семьям для приобретения жилья и наличия трех школ рядом.

Примем этот вариант использования за основной. Для дальнейшего расчета нам необходимо:

1. Рассчитать чистый операционный доход, приносимый помещением до реконструкции. Проводя реконструкцию отчета о доходах в доходном подходе нами уже был рассчитан чистый операционный доход, который составил 184051,82 руб.

2. Далее, коэффициент капитализации аналогично был рассчитан выше в данной работе и составил 0,3416.

3. Стоимость объекта до реконструкции, рассчитанная с помощью чистого операционного дохода была рассчитана в доходном подходе данной работы и составила 538793,38 руб.

4. Рассчитать затраты на реконструкцию. Для использования помещения по предложенному назначению необходимо будет провести модернизацию объекта. Во-первых, ремонт инженерных сетей здания, во-вторых, капитальный ремонт внешней и внутренней отделки здания, отделение перегородкой помещения, которое будет оборудовано в раздевалку, в-третьих, улучшения в рамках специфической деятельности объекта - установка спортивного инвентаря, зеркал и т.п. Примем затраты на реконструкцию в размере 200 тыс. руб.

5. Рассчитать прирост стоимости с учетом произведенных улучшений

Таблица. Анализ наилучшего использования

Чистый операционный доход, который будет приносить объект после реконструкции 200 000 т.р.

Стоимость склада = 184051,82 / 0,3416 = 538793,38

Стоимость коммерческого помещения = 200000/0,3416 = 585480,09

С учетом затрат стоимость объекта составит = 200000 + 585480,09= 785480,09

Изменение стоимости составит 246686,71 руб.

Заключение

Таким образом, объектом оценки являлся склад на ул. Флегонтова 4. В результате анализа тремя подходами: доходным, сравнительным и затратным была выявлена рыночная стоимость объекта, которая на дату оценки 1 октября составила 2730857,82 руб.

Был проведен анализ наилучшего наиболее эффективного использования объекта, при котором были приняты критерии, что земельный участок условно свободен и предложен ряд вариантов и земельный участок с улучшениями, в ходе проведения которого был принят вариант, что объект должен быть реконструирован.

Размещено на Allbest.ru