Экономика недвижимости

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие, не подпадающие под вышеприведенную классификацию форматы -- ритейлпарк. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейлпарк представляет собой единое строение -- комплекс 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются: минимальная площадь общего пользования -- вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города в первую очередь в связи с низкой стоимостью аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. При строительстве ритейл-парка наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки. В силу низких цен и большого выбора товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Этот формат получил распространение в Западной Европе, США (под названием "Пауэр-центр") в 1980-1990-х гг.

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где, как музейные редкости.

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости.

Классификация этих объектов недвижимости в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта -- главнейший и решающий фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны имеется несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

- В настоящее время известно более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта. Наиболее распространенными среди них считаются следующие:

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд, применяет Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

система букв (А, В, С, D), используется в Греции (А = 4*, В C = 3*,D = 1*);

система корон -- в Великобритании;

система разрядов -- на территории бывшего СССР: люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый. Существуют и другие классификации.

В Российской Федерации существуют гостиницы класса люкс, него класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует 3 класса: экономический, средний и первый, или высший, присутствуют элементы "звездной" системы в соответствии с ГОСТ Р. 506459-4.

Гостиницы экономкласса ("три звезды"), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников или, пользуясь советской терминологией, на командированных, обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт,, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, Двухместных номеров не менее 80%. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками, кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. В "трех звездах" клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят их ценности в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы "три звезды" предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне от 1300 до 6 тыс. руб./сутки.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц, где унифицирован уровень сервиса, дизайн номеров, общая система бронирования. Вплоть до того, что в холлах отелей будут распылять одни и те же духи, а из динамиков звучать одинаковые мелодии.

Присвоение звезд гостиницам осуществляется после проведения экспертизы.

В настоящее время все более популярным становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет недвижимость, которую принято относить к индустрии развлечений: культурно-деловые и культурно-досуговые центры, дома мод, бильярдные залы, фитнес-центры, теннисные корты, аквапарки, боулинги и другие развлекательные объекты.

Получает развитие строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

3. Офисная недвижимость. В мировой практике классификация бизнес-центров имеет категории А, В и С. Для большей детализации классификации используется трехбуквенная терминология (ABC). Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров ("офисных центров") Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию, на основе которой составлена табл. 2.1.

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произведена модернизация.

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить:

с низкой арендной ставкой;

с возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

с возможностью использования складских помещений завода;

с близостью офиса к собственному производству, складу, гаражу.

Таблица 2.1

Классификация офисных помещений

Класс	Международная классификация
А1	Расположение в центре -- 1 Удобный доступ -- 2 Полностью заново отстроенное здание -- 3 Подземная парковка -- 4 Современные системы безопасности здания -- 5 Профессиональный арендодатель -- 6 Правильно оформленная документация -- 7
А2	1;2;5;6;7 Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание -- 8
В+	1;6; 7; 8 Автономное теплоснабжение -- 9 Системы предварительного охлаждения приточного воздуха -- 10 Планировка этажей в виде офисных блоков -- 11 Ремонт "евростандарт" --12 Современные лифты -- 13 24-часовая охрана -- 14
В-	1;б; 7; 8; 11; 12; 14 Возможен не очень удобный доступ -- 15
С1	1; 6; 7; 11; 14 Косметически отремонтированное здание -- 16
С2	7; 14 Любое местоположение -- 17 Здание бывшего института -- 18 Любое состояние помещений -- 19
D	7; 15; 17; 18; 19

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяются на индивидуальные типовые (ИТГ) и встроенно-пристроенные (ВПГ), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи -- отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг -- отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели, обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладаю целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т.д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса авто любителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, т.е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи -- помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов ВПГ -- это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка -- здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, -- это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупается (арендуется) прежде всего, для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательных природных воздействия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедливо "с точностью до наоборот":

явно ограничено предложение хорошо расположенных "новых" объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

2.5 Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, -- это складские и логистические комплексы, объекты промышленного значения, индустриальные парки и др.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов.

Склады -- это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большой площадью хранения (от 5 тыс. м²) называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для облегчения доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. растет потребность в помещениях по 3-5 тыс. м². Основные требования арендаторов к складским помещениям: наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, отопления; близость к транспортным магистралям, удобство подъезда; высота потолков -- 7-9 м (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярус при этом достаточное отопление).

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы -- это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной: кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы мс использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов

Строительство логистических центров как вид бизнеса только начинает зарождаться в стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании.

Развитие рынка складской недвижимости требует классификации. В настоящее время разработаны две классификации. Классификация компании Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов (Al, А2, Bl, В2, CI, С2, D). Классификация компании Knight Frank представлена четырьмя группами (А+, В, С, D).

На рынке недвижимости наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.

2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости.

На рынке недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и не соответствующие современным условиям. В среде специалистов по недвижимости они получили название индустриальных.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление -- бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в том, чтобы на территории бывших промышленных предприятий, которые более всего подходят для организации бизнес-парков, разместить производственные помещения, склады и офисы для сдачи в аренду малым предприятиям. Такие клиенты не заинтересованы в излишках площадей в арендуемом объекте. В основном один арендатор занимает помещения площадью 150-300 м² под производство или склад и 70- 150 м² под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и прочим насущным. Основная задача бизнес-парка -- использование промышленных объектов, где производство резко сократилось.

Основная особенность отечественных бизнес-парков -- относите, но небольшие площади. Как правило, количество арендаторов -- до 50.

Вполне возможно, что через 10 лет сегодняшний источник пополнения сектора технопарков и бизнес-парков (бывшие заводы) себя исчерпает. Тогда девелоперы придут на новые, пока неосвоенные территории.

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции) широко развита сеть технопарков.

На сегодняшний момент существует много определений технопарка. Вот одно из них: технопарк -- это инженерно подготовленная территория, на которой имеются современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений, имеются энергетические резервы, резервы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР в непосредственной близости. Управление инженерной инфраструктурой или производственно-складскими комплексами в рамках указанных территории осуществляется профессиональной компанией.

За два последних десятилетия большое развитие получили технополисы -- организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

Важная особенность технополисов -- взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона области промышленности и вывод их на современный уровень, выбора научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и которые могут обеспечить опережающее развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

То есть главным является ориентация технополиса на удовлетворение потребностей людей, повышение их жизненного уровня и экономический расцвет региона.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости.

Категория А. Используются для ведения определенного бизнес класса: специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы).

Категория В. Предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная, т. е. ненужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем недвижимость (земля со зданиями, свободные участки).

Контрольные вопросы для самопроверки

1. Расскажите о принципах классификации объектов недвижимости.

2. Расскажите о классификациях жилых объектов недвижимости.

3. Какие объекты недвижимости относятся к коммерческим?

4. Охарактеризуйте основные элементы предприятия как особого объекта недвижимости.

5. Классификация офисных помещений.

6. Что понимается под земельным участком? Дайте характеристику его описания.

7. Что такое субъекты и объекты земельных отношений? Объясните, в чем состоит разграничение собственности на землю.

8. Что понимается под землеустройством и землеустроительным процессом?

9. К чему приводит отсутствие категории земель в актах органов исполнительной власти и что необходимо сделать для устранения?

3. Земельный участок -- основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости земля-это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человека в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства.

Как средство производства земля:

- не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограниченна;

- не заменяемая другими средствами производства;

- имеет постоянное местоположение;

- не изнашиваемая при правильном использовании;

- территориально разнокачественная;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используется все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

3.1 Сущность земельного участка как объекта недвижимости

В повседневной практике применяются термины "земля" и "земельный участок". Однако эти понятия имеют определенные различия. Так термин "земля" может употребляться в том случае, когда идет о неосвоенной собственности, а "земельный участок" означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Гражданский кодекс РФ дает определение земельного участка объекта права собственности, территориальные границы кот определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс РФ (далее -- ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений -- это часть поверхности ли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Законом о кадастре земельный участок определяется как час поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке помоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части; при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему левому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели.

Наименование субъекта земельного права -- юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

Адресные ориентиры -- район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

Документы, устанавливающие и удостоверяющие право земле пользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

Код классификатора земель.

Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

Вид земельного права (собственность -- частная, государственная).

Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

экспликацию земель -- застроенную территорию, площади поя инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

общую стоимость земельного участка и строений;

размер налога на стоимость объекта недвижимости;

инженерно-технические характеристики;

экологические показатели;

градостроительные характеристики -- функциональная зона, планировочная зона и др.;

залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков -- переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок -- осуществляет в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено тол! при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъят выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован). Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата; принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков - предоставления равноценного земельного участка, земельный участок принудительно изымается у собственника.

Земельный участок принудительно изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Например, у собственника может быть принудительно изъят земельный участок, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение

3 лет. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

3.2 Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды. Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением.

1. Земли сельскохозяйственного назначения -- земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья -- пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

2. Земли населенных пунктов -- это земли, предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

Черта поселений проводится на/основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам.

Земли поселений занимают 4% территории страны, однако обеспечивают 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов этом вопрос о форме собственности городских земель является острым, чем сельхозугодий или иных видов землепользования. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договор.

Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, э тики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности.

Земли особо охраняемых территорий -- это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.

Земли лесного фонда -- это земли, покрытые и не покрыть: ной растительностью, но предназначенные для ее восстановления, (вырубки, гари, редины, прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом и лесным законодательством.

Земли водного фонда -- это земли, занятые водными объектами, земли водоохраняемых зон водных объектов, а также земли, выдел; для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностях населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственного-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель на то или иное направление использование земельного участка является относительно стабильным.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Например, в постановлениях глав муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки, например купли-продажи, мены, аренды; документах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и на сделки с ним.

В случае если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

3.3 Зонирование земель поселений

Основным инструментом гибкого регулирования в городах при планировании градостроительства является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное), которое является устойчивой формой контроля за использованием земель поселений, средством политической власти. Зональные установления могут изменить стоимость земли.

В Земельном и Градостроительном кодексах РФ приведены названия основных территориальных зон (жилых, производственных, религиозных). В то же время в этих документах нет запрета на формирование иных зон. Наиболее часто используется укрупненное зонирование территорий земель поселений по функциональному признаку.

Функциональное зонирование земель поселений (городских территорий) -- наиболее общая форма учета разнообразных требований к рациональному землепользованию, включающих комплекс нормативных параметров (целевое назначение участка, его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств).

Зонирование территорий земель поселений подразделяется следующим образом:

земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

земельные участки, предоставленные для жилищного строительства;

земельные участки, приобретенные в собственность юридическими и физическими лицами на условиях осуществления на них жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства;

земельные участки, приобретенные в собственность физическими лицами на условиях осуществления на них индивидуального жилищного строительства;

земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения садоводства;

земельные участки, предоставленные физическим лицам для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства;

земли в пределах поселений, отнесенные к производственным территориальным зонам и зонам инженерных и транспортных инфраструктур;

земли в пределах поселений, отнесенные к территориальным зонам сельскохозяйственного использования.

Итоговым документом является план зонирования земель -- графический документ с пояснительной запиской, разработанный в составе генплана города. Генплан -- это структурный документ, определяющий перспективное территориальное развитие города и его основных структурообразующих элементов. В составе генплана предусматривается укрупненное зонирование территории -- как правило, функциональное. Главная задача генплана -- это создание коммуникационного каркаса, размещение основных центров притяжения, формирование системы открытых пространств (природного комплекса) на основе оценки ресурсов и прогноза развития по комплексу факторов.

В большинстве городов России существующие генеральные планы устарели, отсутствуют градостроительные прогнозы развития на перспективу с учетом изменившихся социально-экономических условий. Поэтому необходим пересмотр генпланов в аспекте решения структурных вопросов, включая территориальное развитие, развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Это решается в рамках разработки концепции генерального плана без детальной проработки отдельных отраслевых вопросов.

Функциональное зонирование -- это дифференциация территории города по характеру использования, т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения -- труда, быта, отдыха, поскольку каждый из этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

Территориальное экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города.

Число зон должно соответствовать количеству частей территории, имеющих различную градостроительную ценность. Отличия между этими зонами выражены в первую очередь в удобствах проживания; соответственно стоимость аналогичных объектов недвижимости в экономических зонах будет различной.

Территориально-экономическое зонирование -- это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. Территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) -- относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. Они различаются этапами застройки архитектурно-планировочной структурной и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линий высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы.

Оценочные зоны характеризуются базовыми ставками земельного налога и арендной платы.

При необходимости вводится сислекция поправочных коэффициентов к базовым ставкам платежей, при этом учитываются динамичные показатели, влияющие на оценку горе мель и достаточно широко изменяющиеся внутри оценочны.

3.4 Городское пространство

Город во все времена был центром различных видов деятельней торговой, культурной, административной, начиная с XIX в. -- промышленной. В этой связи, с тем чтобы осуществлять эффективное использование земель города, появилось понятие "городское пространство" отождествляет комплекс городских земель и их использование в соответствии с целевым назначением согласно общепринятым и сформированным исторически классификациям. В настоящее время задача эффективности использования земель и ее повышения решается посредством развития рынка недвижимости, в том числе земельного рынка недвижимости, в том числе земельного рынка. Наиболее общими характеристиками понятия городское пространство являются форма города и его размеры.

Типология форм города многообразна: компактные, многоядерные, вытянутые (лине лотовые), расчлененные (узловые, ядерные).

В зависимости от численности населения города в России считаются. малыми -- с населением до 50 тыс. чел.; средними -- 50-100 большими - 100-250 тыс. чел.; крупными - 250-500 тыс. чел.; крупнейшими -- более 500 тыс. чел.; городами-миллионерами -- более 1 млн. чел.

По народно-хозяйственному профилю (преобладающая народнохозяйственная функция) города разделяют на промышленные, транспортные, курортные, исторические, многофункциональные (без выраженной специализации).

По природным условиям выделяют города средней полосы, север, ной и южной зон, а также расположенные в экстремальных условиях

Используется классификация городов по типам роста: быстрорастущие, ограниченного развития, стабилизировавшиеся или с оттоком населения.

Кроме этого, широко применяются исторические классификации городов по времени возникновения и истории развития, а также классификации, отражающие ценности историко-архитектурного и культурного наследия.

Экономика рассматривает город как элемент системы народного хозяйства. Промышленность вместе с учреждениями, обслуживающими тяготеющее к городу население окружающей территории, составляет экономическую базу города.

Урбанизированная территория (urban area) -- это центральный город и городское окаймление, а также самоуправляющиеся городские населенные пункты, имеющие плотное центральное ядро (не менее 100 жилых единиц) или не являющиеся городом территории с плотностью более 1 тыс. чел. на км².

Город, городок, местечко, поселок, пригородная зона -- все это урбанизированные территории в отличие от сельской местности.

Территориально город ограничивает условная линия, которая отделяет земли, находящиеся в пользовании городских властей, от территории других землепользователей, -- городская черта.

Городская среда -- конкретная пространственная форма городских процессов, обеспечивающих нормальное функционирование территориальной общности и позволяющая городу осуществлять свою роль в системе высшего и низшего уровней. Разумно функционирующая городская среда превращает неодушевленные объекты недвижимости и землю под ними в структуру, удобную для производства и потребления, жизненных благ, наполняет землю и строения потребительской и рыночной стоимостью. В качестве регуляторов рынка недвижимости (особенно на начальных этапах) выступают социально-градостроительные и экологические программы, учитывающие культурно-исторические особенности городов.

Городское планирование. При переходе России к рыночной экономике, так же как и на Западе, перед городским планированием встали две основные проблемы. Первая заключается в том, что новая сислекция планирования должна не только ограничивать, контролировать и направлять спрос и использование городского пространства, но также стимулировать, привлекать и способствовать развитию объектов недвижимости. В то же время - и это вторая проблема - необходимо защитить социальные права населения городов при изменении форм собственности на землю и механизма расчета за коммунальные услуги и пользование элементами городской инфраструктуры.

3.5 Государственный земельный кадастр

Одним из основных направлений управления земельными является кадастровое деление территории РФ. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством Российской Федерации.

Существуют три основных типа кадастров:

правовой -- запись прав на объекты недвижимости;

фискальный -- запись стоимости объектов недвижимости; формации, необходимой для налогообложения;

многоцелевой -- объединение правовой и фискальной систем формацией по планированию и землепользованию (в России это называется геоинформационная сислекция (ГИС) города, района).

Регистрационная подсистем земельного кадастра (регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания движимости и любых инвестиций.

Фискальная подсистема земельного кадастра (фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей. ФК включает начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК -- определение базы налогообложения

Правовой и фискальный кадастры в России создаются о, но. Более того, часть средств (в пределах 10% от земельных платежей) используется для развития кадастра.

На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необходимо юридически оформить объект недвижимости. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на него.

Кадастровое дело -- система управления территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.

Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на объект недвижимости, и он становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.

Земельные участки регистрируется в земельных комитетах в поземельной книге и в государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).

После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных государственного земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.

Государственный земельный кадастр -- это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов (далее -- сведения государственного земельного кадастра).

Государственный кадастровый учет земельных участков -- описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земельных участков, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Кадастровый номер необходим для кодировки объекта недвижимости; увязки земельного участка и объектов недвижимости, на нем находящихся; увязки объектов недвижимости с определен территорией, экономической зоной, административным районированием; увязки графической и семантической информации в данных.

Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.

Кадастровый номер имеет иерархическую структуру номера субъекта Российской Федерации до номера конкретного объекта недвижимости А : Б : В : Г: Д : Е, где:

А -- номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;

Б -- номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;

В -- номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденный органом местного самоуправления;

Г -- номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;

Д -- номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка их учета;

Е -- номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета;

* : -- разделитель составных частей кадастрового номера.

Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уже пользованный кадастровый номер не может быть присвоен друг земельному участку, даже если участок под данным кадастровым мерам прекратил свое существование.

В 2004 году в Российской Федерации создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, осуществляющее:

- государственную кадастровую оценку земель и представление ее Результатов в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- ведение государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра и государственного фонда данных полученных в результате проведения землеустройства;

- государственный мониторинг земель в Российской Федерации, в том числе с использованием автоматизированной информационной системы;

- ведение государственного технического учета объектов градостроительной деятельности;

- создание и ведение государственного кадастра объектов недвижимости;

- утверждение заключений экспертных комиссий при проведении экспертизы землеустроительной документации;

- предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах градостроительной деятельности;

- государственный земельный контроль;

- утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства.

Срок постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, а также предоставления сведений из государственно-земельного кадастра составляет 1 месяц. Сведения об объектах недвижимости содержаться в базах данных систем государственного земельного кадастра, технического учета объектов градостроительной деятельности, а также водного, лесного и других природно-ресурсных кадастров.

В настоящее время Роснедвижимость завершила работу по сбору сведений обо всех земельных участках на территории РФ. В систему государственного реестра земель включены около 42 млн. 900 тыс. наделов.

Контрольные вопросы для самопроверки

Что понимается под земельным участком? Дайте характеристику его описания.

Что такое субъекты и объекты земельных отношений? Объясните, в чем состоит разграничение собственности на землю.

Что понимается под землеустройством и землеустроительным процессом?

К чему приводит отсутствие категории земель в актах органов исполнительной власти и что необходимо сделать для устранения?

Размещено на Allbest.ru