Оценка недвижимости

Метод остатка и метод предполагаемого использования, основаны на выводах о возможности использования земельного участка для размещения на нем объекта недвижимости, приносящего определенный доход, размер которого можно рассчитать. Данные методы могут привести к объективным результатам, с учетом большого количества допущений и прогнозов, обоснование которых является достаточно условным.

Метод капитализации земельной ренты может быть применен при наличии развитого рынка аренды земельных участков, находящихся в собственности.

Расчет стоимости земельного участка и подбор аналогов представлен в таблице.аблица 2.2.1- Подбор сопоставимых аналогов
	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
Наименование	Земельный участок (к/н 26:18:0060332:43)	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение	с.Александровское, ул. Первомайская , 28а	с.Александровское, ул. Куйбышева, 50	с.Александровское, ул.Свободы, 10	с.Александровское, ул. Войтика, 13	с.Александровское, ул Электронная,57	с.Александровское , ул. Юбилейная 50.
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Категория земель/разрешенное использование	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
Целевое использование	под строительство спортивного комплекса	под ИЖС	под ИЖС	под ИЖС	подИЖС	под ИЖС
Характеристика	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Стоимость публичной оферты, руб.		350 000	195 000	350 000	270 000	750 000
Площадь, кв.м.	53 922,00	1 261,00	600,00	1 250,00	700,00	1 400,00
Источник	-	8(346)726-59-328(904)450-46-46E-mail: vаr***@mаil.ru	Светлана+7 (961) 499-23-26vladimradchen@yandex.ru	Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки.	Ошибка! Недопустимый объект гиперссылки.	www.1777.ru +79034167503

Таким образом, наиболее подходящим, для определения рыночной стоимости земельного участка является сравнительный подход, а именно метод сравнения продаж. Данный метод заключается в подборе цен сделок с аналогичными объектами недвижимого имущества и внесении корректировок в цены аналогов, в зависимости от отличия земельного участка от принятых для сравнения объектов аналогов.

В связи с тем, что при проведении анализа рынка выявлено достаточно ограниченное количество предложений продажи объектов-аналогов для земельного участка, и все аналоги значительно отличаются по своим характеристикам, за единицу сравнения принята цена за квадратный метр.

Таблица 2.2.2- Расчет рыночной стоимости земельного участка

№ п/п	Наименование	Оцениваемый объект	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
1	2	3	4	5	6	7	8
	Адрес	ул. Первомайская , 28а	ул. Куйбышева, 50	ул.Свободы, 10	ул. Войтика, 13	ул. Электронная,57	ул. Юбилейная, 50.
1	Цена публичной оферты, руб.		350 000	195 000	350 000	270 000	750 000
2	Площадь аналога, кв.м.		1 261	600	1 250	700	1 400
3	цена 1 кв.м аналога, руб.		278	325	280	386	536
4	Снижение цены в процессе торгов	цена сделки	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
5	Принимаемое значение скидки на уторгование, %		-13,0%	-13,0%	-13,0%	-13,0%	-13,0%
6	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		243	283	244	336	467
7	Передаваемые права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
8	Корректировка на передаваемые права		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
9	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		243	283	244	336	467
10	Дата продажи/предложения к продаже	3кв.2011	3кв.2011	3кв.2011	3кв.2011	3кв.2011	3кв.2011
11	Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
12	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		243	283	244	336	467
13	Район расположения	Центр	30 мин от центра	50 мин от центра	20 мин от центра	50 мин от центра	30 мин от центра
14	Корректировка на местоположение		-5%	-8%	-4%	-8%	-5%
15	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		231	261	234	310	444
16	Площадь земельного участка, кв.м	53 922,00	1 261,00	600,00	1 250,00	700,00	1 400,00
17	Корректировка на площадь		0,57	0,51	0,57	0,52	0,58
18	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		132	133	134	161	258
19	Скорректированная цена всего участка, руб.		166 452	79 800	167 500	112 700	361 200
20	Наличие комункаций	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии	в наличии
21	Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
22	Скорректированная цена всего участка, руб.		166 452	79 800	167 500	112 700	361 200
23	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		132	133	134	161	258
24	Категория земель	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений
25	Корректировка на категорию земель		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
26	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		132	133	134	161	258
27	Валовая коррекция, руб.		146	192	146	225	278
28	Весовой коэффициент		0,2	0,2	0,2	0,2	0,2
29	Произведение		29	38	29	45	56
30	Сумма произведений		197
31	Сумма весов		1
32	Скорректированная цена 1 кв.м., руб.		197
33	Площадь оцениваемого земельного участка, кв.м.		53 922,00
34	Стоимость объекта оценки		10 622 634

Обоснования примененных корректировок. Корректировку на торг применяем равную 13 %.

Таблица 2.2.3- Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Корректировка на качество прав, на которых закреплен земельный участок, основана на принципе, что оформленное право собственности на земельный участок, предусмотренное действующим законодательством, повышает привлекательность участка, и, соответственно его стоимость. В нашем случаи мы не принимаем никакой корректировки, так как объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности.

Корректировка на изменение цен во времени принимается равной 0%, так как объявления были взяты на третий квартал 2011 года.

Корректировка на местоположение.

Для земельных участков, расположенных в разных частях села Александровского, данный фактор может увеличить или уменьшить стоимость одинаковых по своим потребительским свойствам зданий до 10%.

Корректировку на площадь следует вносить в цену объектов- аналогов при условии отличия их общих площадей от общей площади объекта-оценки. Расчет корректировки выполняется по следующей формуле

К_п=(S₀/S_a)^k, (2.2.1)

где К_п- корректировка на площадь;

S₀- площадь оцениваемого объекта;

S_a- площадь объекта аналога;

К- расчетный коэффициент, учитывающий нелинейный характер изменения цены объекта при увеличении его площади ( коэффициент торможения). Для оцениваемого земельного участка коэффициент торможения равен -0,149.

Для определения восстановительной стоимости здания (стоимости замещения) используются метод сметного расчета.

Суть метода сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и пр.

Для расчета стоимости недвижимости методом сметного расчета был произведен сметный расчет стоимости строительства в базисных ценах на 01.01.2000г и в ценах по состоянию на 3 квартал 2011г.

Общая сметная стоимость строительства на 3 квартал 2011 года составляет 158300,43 тыс.руб.

Расчет износа. Физический износ (обесценивание) есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объектов в процессе эксплуатации и природного воздействия. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.

В связи с тем, что объект еще не сдан в эксплуатацию, физический износ определен в 0%.

Функциональный износ (обесценивание) есть потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий. Оно может проявляться в излишке производственных мощностей, неадекватности, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности или избытке переменных производственных затрат. Есть две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат.

С учетом новизны проекта мы применим показатель функционального износа в 0%.

Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России для производственных средств являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

С учетом экономических ожиданий в данной отрасли принимаем значение экономического износа на уровне 0%.

Рыночная стоимость комплекса недвижимости, определяемая по затратному подходу, складывается из рыночной стоимости прав на земельный участок и рыночной стоимости улучшений.

Таблица 2.2.4- Стоимость комплекса по затратному подходу

	Рыночная стоимость, руб.
1. Стоимость нового строительства	158 300 430
2. Износ	0
3. Предпринимательская прибыль, руб.	23 745 065
4. Рыночная стоимость земельного участка, руб.	10 622 634
5. Стоимость оцениваемого объекта согласно затратному подходу, руб.	192 668 129

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода, округленно составила 192 668 129 руб.

2.3 Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка недвижимости в настоящее время, основываясь на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Согласно п. 22 ФСО-1 Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Так как ФОК является единственным объектом в Александровском районе, находящегося в собственности администрации не удалось найти ни одного предложения о продаже подобного рода объекта на рынке. Поэтому сравнительный подход в курсовом проекте не применяется.

2.4 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход.

Основные действующие здесь принципы - это принцип ожидания и принцип замещения. Принцип замещения применительно к доходной недвижимости можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов.

В курсовом проекте в рамках доходного подхода применим метод дисконтированного денежного потока.

Основные этапы метода:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанный с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

- размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Выбор ставки дисконтирования.

4. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредство приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый год прогнозного периода на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей. Выбор денежного потока выбирается оценщиком в зависимости от стоящей перед оценщиком задачи.

5. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Поскольку все расчеты в методе дисконтированных денежных потоков основаны на прогнозных данных, то очень важно определить длительность прогнозного периода. Ожидаемый предстоящий срок деятельности предприятия был разделен на два периода: прогнозный и постпрогнозный. В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

В странах со стабильной экономикой прогнозный период может составлять до десяти лет, однако практика оценки показывает, что для российских предприятий нецелесообразно разрабатывать прогнозы на срок более трех-пяти лет в следствие нестабильности экономической ситуации. В данном проекте сделан прогноз на 5 лет.

Прогноз будущих доходов. В ФОКе имеется универсальный зал, в котором будут проводится следующие занятия для детей и для взрослых:

футбол, волейбол, баскетбол, настольный теннис. Так же есть тренажерные залы. И два спортивных зала для хореографии и занятий борьбой.

В ФОКе оказываются платные физкультурно-оздоровительные услуги в целях всестороннего удовлетворения спортивных и физкультурно-оздоровительных потребностей населения.

Основные задачи организации платных физкультурно-оздоровительных услуг:

-- оптимизация использования имеющихся мощностей, материально-технических, кадровых и финансовых ресурсов;

-- стимулирование внедрения новых видов услуг, форм обслуживания, повышения качества оказываемых услуг;

-- обеспечение финансовой стабильности работы ФОКа;

-- обеспечение условий для окупаемости затрат на оказание услуг

Платные услуги юридическим лицам предоставляются на договорной основе. Потенциальными потребителями платных физкультурно-оздоровительных услуг являются граждане от 5 до 49 лет (в меньшей степени от 50 лет и выше), независимо от пола. Потенциальными потребителями физкультурно-оздоровительных услуг ФОКа являются клиенты, занимающиеся 2--3 раза в неделю в целях укрепления здоровья и улучшения самочувствия.
Таблица 2.4.1- Анализ дисконтирования денежного потока
№	Наименование	Ед.изм.	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год	постпрогнозный год
1	Потенциальный валовый доход (с учетом увеличения стоимости предоставления услуг на 8%)	руб.	66 830 400,00	72 176 832,00	77 950 978,00	84 187 057,00	90 922 022,00	98 195 784,00
2	Потери от недозагрузки	%	60,00	50,00	40,00	30,00	20,00	20,00
3	Действительный валовый доход	руб.	26 732 160,00	36 088 416,00	46 770 586,80	58 930 939,90	72 737 617,60	78 556 627,20
4	Операционные расходы		16 047 958,89	17 919 210,09	20 055 644,25	22 487 714,87	25 249 050,41	26 412 852,33
4.1	Земельный налог	руб.	116 172,25	116 172,25	116 172,25	116 172,25	116 172,25	116 172,25
4.2	Надлг на прибыль 20%	руб.	5 346 432,00	7 217 683,20	9 354 117,36	11 786 187,98	14 547 523,52	15 711 325,44
4.3	Налог на собственность	руб.	126 578,06	126 578,06	126 578,06	126 578,06	126 578,06	126 578,06
4.4	Расходы на заработную плату	руб.	6 353 784,00	6 353 784,00	6 353 784,00	6 353 784,00	6 353 784,00	6 353 784,00
4.5	Отчисления во внебюджетные фонды	руб.	2 160 286,56	2 160 286,56	2 160 286,56	2 160 286,56	2 160 286,56	2 160 286,56
4.6	Расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг	руб.	1 944 706,02	1 944 706,02	1 944 706,02	1 944 706,02	1 944 706,02	1 944 706,02
5	Увеличение операционных расходов с учетом инфляции	руб.	16 047 958,89	19 173 554,79	21 459 539,34	24 061 854,91	27 016 483,93	28 261 751,99
6	Чистый операционный доход	руб.	10 684 201,11	16 914 861,21	25 311 047,46	34 869 084,99	45 721 133,67	50 294 875,21
7	Коэффициент дисконтирования	%	17,00	17,00	17,00	17,00	17,00	17,5
8	Период дисконтирования		1,00	2,00	3,00	4,00	5,00
9	Текущая стоимость денежных потоков	руб.	9 131 796,00	12 356 535,00	15 819 405,00	18 646 570,00	20 877 230,00
10	Текщая стоимость будующих доходов	руб.						76 753 612,00
11	Реверсия (остаточная стоимость)	руб.						128 878 604
12	Рыночная стоимость объекта оценки	руб.						205 710 140,03

Расходы на заработную плату. Согласно проекту в Фоке будет работать 51 человек:

1) Работники кухни, столовой - 10 чел;

2) Охранник -3 чел;

3) Гардеробщица - 3 чел;

4) Уборщики - 9 чел;

5) Директор, секретарь - 2 чел;

6) Судьи, тренеры - 15 чел;

7) Бухгалтерия - 5 чел;

8) Администраторы - 2 чел;

9) Обслуживающий персонал - 2 чел;

Исходя из средней заработной платы Александровского района , которая равна 10 382 рублей, расходы на оплату труда составят 6 353 784 рублей в год.

Отчисления во внебюджетные фонды. Отчисления во внебюджетные фонды -- денежные отчисления организаций в Фонд социального страхования, Пенсионный фонд, Фонд обязательного медицинского страхования, осуществляемые в процентной доле от общей величины средств на оплату труда работников организации.

Тарифы страховых взносов, установленные для плательщиков,и применяемые с 1 января 2011 года:

- Пенсионный фонд Российской Федерации (ПФ РФ) - 26%;

- Фонд социального страхования Российской Федерации (ФСС РФ) - 2,9%;

- Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС)

- с 1 января 2011 года - 3,1 процента, с 1 января 2012 года - 5,1 процента;

- территориальные фонды обязательного медицинского страхования (ТФОМС) - с 1 января 2011 года - 2,0 процента, с 1 января 2012 года - взносы не уплачиваются;

Итого - 34%.

Отчисления во внебюджетные фонды равны 6 353 784х34%=2 160 286,56 рублей в год.

Расходы, связанные с коммунальными услугами. Согласно проекту:

- годовой расход электроэнергии равен 350 700 кВ/ч;

- водопотребление в год составит 11023,2 м3;

- водоотведение в год составит 11023,3 м3.

- отопление 460 Гкал.

Тариф на электроэнергию равен 1,97 руб/кВт.ч;

Тариф на водоотведение равен 19,28 руб. за 1 куб. метр сточных вод;

Тариф на отопление 1 617,39 руб / Гкал;

Тариф на холодное водоснабжение 26,97 руб / мі.

Всего расходы, связанные с коммунальными услугами равны 1 944 706,021 рублей. Прогноз бедующих доходов.

Таблица 2.4.2- Стоимость платных физкультурно-оздоровительных услуг ФОКа

Наименование услуг	Ед.изме.	При разовом посещении ФОКа	Максимальное кол-во чел., занимающихся в одном зале
Футбол, волейбол, баскетбол, фитнес, йога	руб/час	120	40
Тренажерный зал	руб/час	120	11
Спортивный зал для хореографии	руб/час	120	34
Спортивный зал для борьбы	руб/час	120	34

Итак, доход за один день при максимальной загрузке зала, при условии, что он работает 13 часов составит 185 640 рублей в день. За месяц доход от ФОКа составит 5 569 200 рублей. За год 66 830 400 рублей. Учтем темп роста рынка, который будет составлять по среднестатистическим данным 8 %.

Налоги.

Земельный налог = (Н_С х К_С) : 100 (2.4.1)

где Н_С -- налоговая ставка, которая равна 0,3 %

К_С -- кадастровая стоимость земельного участка (налоговая база). 

Земельный налог =(0,3 х38 724 084,30)/100=116 172,25 рублей.

Налог на прибыль составляет 20%.

Налог на собственность. Рассчитывается по сборникам Укрупнённых Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС) составленные в уровне цен 1 января 1969 года. Восстановительная стоимость на 1 м³,для второго территориального пояса равна 20,5 рублей. Объем Фока равен 12364,81 м³. Полная восстановительная стоимость на 1 января 1969 года составляет 253 478,605 рублей.

На первом этапе следует перейти от уровня цен 1 января 1969 года, в которых составлены таблицы УПВС, к ценам 1 января 2000 года, фактически это цены декабря 1999 года. Эту операцию выполняем путём деления полученной ранее стоимости на выбранный из таблицы индекс для Ставропольского края, рассчитанный для перехода от уровня цен 1 января 2000 года к уровню цен 1 января 1969 года: 0,04716. Стоимость здания на данном этапе составит:

253 478,605 / 0,04716 = 5 374 864,397 руб.

2. На втором этапе требуется перейти от цен 1 января 2000 года к ценам даты оценки (июль 2011 года). Коэффициент равен 4,71. Стоимость здания на данном этапе составит:

5 374 864,397 * 4,71 = 25 315 611,30 руб.

Налоговую ставку применяем равной 0,5%, так как суммарная инвентаризационная стоимость объекта налогообложения свыше 500 тыс. руб.

Коэффициент дисконтирования находим с помощью метода суммирования.

В соответствии с методом суммирования ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: премия за риск вложения в конкретный актив, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента.

- При использование этого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковая ставка, которая берется на уровне дохода по долгосрочным правительственным облигациям со сроком погашения 10-20 лет, таким требованиям удовлетворяет облигации федерального займа (ГКО-ОФЗ), доходность которых по данным сайта www.сrf.ru 7,75 %.

-поправка на риск инвестиций в недвижимость составляет от 2% до 5%, для Ставропольского края принимаем значение 2%, средневзвешенный индекс риска для нашего региона 2009-2010 г.г. (www.raexpert.ru) - 0,861, т.е. 2% *0,861=0,0172

- поправка на низкую ликвидность определяется по следующей формуле: Риск ликвидности = безрисковая ставка * Срок экспозиции/ 12 мес. (2.4.2) Поправка на неликвидность принимается равной 7,6%, что соответствует среднерыночным данным по РФ.

- премия за инвестиционный менеджмент 1,20 %

Расчет премии за риск (инвестиционный менеджмент) вложений в данный объект недвижимости представлен в таблице

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида.

К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.



Таблица 2.4.3- Риски вложения в объект недвижимости
Вид риска	Экспертная оценка риска, балл	Категория риска
Систематический риск
1. Ухудшение общей экономической ситуации	2	статичный
2. Увеличение числа конкурирующих объектов	2	статичный
3. Изменение федер. и местного законодательств	1	динамичный
Несистематический риск
1. Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	1	динамичный
2. Ускоренный износ здания	1	динамичный
3. Неполучение арендных платежей	1	динамичный
4. Неэффективный менеджмент	1	динамичный
5. Криминогенные факторы	1	динамичный
6. Финансовые проверки	1	динамичный
7. Неправильное оформление договоров аренды	1	динамичный
Сумма баллов	12
Количество факторов	10
Среднее значение риска	1,2

Таким образом, ставка дисконтирования определенная методом суммирования составляет:

7,75% + 0,0172% + 7,6% + 1,2%=17 %.

Стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода (реверсии). По модели Гордона годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF(term) / (R-g) (2.4.3)

где V(term) - стоимость предприятия в постпрогнозный период;

CF(term) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного периода;

R - ставка дисконта;

g - поправка на рекапитализацию.

Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода.

Ставка дисконтирования отражает норму доходности для инвестора от владения объектом недвижимости. Однако со временем объект теряет свою стоимость (физически разрушается). При возможной продаже инвестор должен вернуть сумму вложенных инвестиций в полном объеме, поэтому необходимо создание фонда для покрытия потери стоимости объекта недвижимости. Это учитывается ставкой рекапитализации, которая представляет собой фактор фонда накопления при заданной процентной ставке и периоде времени. Следует учесть, что физически разрушаются только строения, поэтому рекапитализация при расчете ставки капитализации для земли не рассчитывается.

Прогнозируемый период принят нами в 5 лет. Срок экономической жизни оцениваемых объектов недвижимости составляет около 100 лет. Таким образом, за 5 лет стоимость объекта снизится на 5%.

Ставка дисконта при реверсии объекта недвижимости равна:

Ставка дисконтирования при реверсии = 17% + 0,5% = 17,5%

Стоимость недвижимости равна текущей стоимости потоков доходов от владения объектов и выручки от продажи (реверсии). Итак, стоимость продажи недвижимости в конце прогнозного периода:

V (term) =50 294 875,21 /0,175=287 399 287 руб.

Рыночная стоимость объекта по методу дисконтированных доходов рассчитывается следующим образом:

PV = сумма дисконтированных денежных потоков за прогнозный период +

V/(1+R) ⁿ , (2.4.3)

где PV - рыночная стоимость объекта оценки;

V - стомость реверсии;

R - ставка дисконтирования;

n - последний год прогнозного периода.

PV=76 831 536+ 287 399 287/1,175⁵=205 710 140,03

В результате оценки объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков мы получили стоимость ФОКа в с. Александровском, составляющую 205 710 140,03 руб.

2.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В ходе выполнения курсового проекта были получены следующие данные об объекте оценки, которые представлены в табл.

Таблица 2.5.1- Результаты оценки объекта

№	Наименование	Сумма, руб.
1	Затратный подход	192 668 129
2	Доходный подход	205 710 140,03
3	Сравнительный подход	не применялся

Согласование результатов определения рыночной стоимости объекта производится с использованием метода весовых коэффициентов.

Расчет удельного веса полученных при оценке недвижимости результатов в данном случае проводится на основании усреднения весомости критериев влияния по каждому подходу. Обоснование удельного веса проводится по шести критериям:

1) достоверность информации;

2) полнота информации;

3) способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца;

4) способность учитывать конъюнктуру рынка;

5) способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта;

6) допущения, принятые в расчетах.

Таблица 2.5.2- Расчет удельного веса результатов оценки

Критерий	Затратный подход, %	Доходный подход, %
1. Достоверность информации	65	35
2. Полнота информации	55	45
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	60	40
4. Способность учитывать коньюнктуру рынка	60	40
5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	45	55
6. Допущения, принятые в расчетах	40	60
Весовые показатели достоверности метода	44	56

На основании вышеизложенного:

1) затратному подходу присвоен вес - 44 %;192 668 129

2) доходному подходу присвоен вес -56 %. 205 710 140,03

Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице.

Таблица 2.5.3 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости

Применяемые методы	Стоимость, руб.	Удельный вес, %
Метод определения стоимости замещения объекта оценки	277 442 105,76	44
Метод дисконтирования денежного потока	320 907 818,44	56
Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости	299 174 962

Итоговая величина рыночной стоимости физкультурно-оздоровительного комплекса составляет 299 174 962 руб.

Заключение

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время в любой стране мира. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственности, стремятся ее приобрести, а тот, у кого уже она есть, желает продать ее на более выгодных условиях. Так как рынок недвижимости сейчас очень развит, то без оценки стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Итак, существует три подход определения величины стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный, каждый из которых обладает своими отличительными особенностями:

- затратный подход более применим к оценке сравнительно новых или уникальных объектов. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

- сравнительный подход показывает наиболее реальную цену продажи объекта, сложившуюся на данном сегменте рынка недвижимости в настоящее время, основываясь на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки;

- оценка по доходности показывает лишь часть реальной стоимости объекта оценки, используется только при доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

В курсовом проекте была оценена рыночная стоимость физкультурно-оздоровительного комплекса, расположенного в селе Александровском.

При оценке ФОКа были использованы два подхода: затратный и доходный. Применение сравнительного подхода не целеобразно, потому что нет достаточного количества информации о ценах предложений на объекты, аналогичные оцениваемому. Стоимость объекта оценки составила 298 131 601 рублей.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Полный текст (части первая, вторая, третья). - М.: ИКФ ЭКМОС, 2004.

2. Налоговый Кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая.

3. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки».

6. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.

7. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебник для вузов.-Питер,2007.

8. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. - Смоленск: Смолин Плюс, М., АСВ, 1999.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2005.

10. Крутик А.Б. Экономика недвижимости.- М.,2005.

11.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

12. http://www.minsport.ru/content/view/997/81/

13. http://new.aleksadmin.ru/

14. http://wayrock.ru/

Размещено на Allbest.ru