Условия конкурса должны содержать требования к функциональному назначению объекта, к возможностям и условиям перепрофилирования деятельности и режима использования объекта.

Основным критерием конкурса является величина единовременной суммы, которую соискатели согласны выплатить за право аренды.

Полученное в конкурсе право аренды не освобождает победителя от арендной платы и от оплаты эксплуатационных расходов.

Окончательный срок приема заявки на участие в конкурсе - 3 дня до первого заседания конкурсн6ой комиссии.

Для равенства всех прочих условий победителем конкурса является участник, предложивший за право аренды наибольшую цену. При наличии нескольких участников, предложивших равную наивысшую цену, между ними проводится повторный конкурс без специального объявления в течении 7 дней.

При оформлении передачи в аренд4у объекта с победителем конкурса заключается договор купли - продажи прав аренды и договор аренды. Конкурс является наиболее распространенной и приемлемой формой передачи имущества в аренду.

Наряду с конкурсами переводятся аукционы.

Под покупкой на аукционе понимается приобретение юр. /физ. Лицами прав аренды нежилых помещений по цене определенной в очных торгах в соответствии с правилами, установленными органами местного самоуправления. Права аренды передаются покупателю, который предложил в ходе аукциона наивысшую сумму на условиях договора аренды.

Участвовать в аукционе могут любые юр. /физ. Лица, подтвердившие свою платежеспособность и зарегистрировавшиеся в качестве субъектов предпринимательской деятельности.

Сведения о лицах и об организациях, участвовавших в аукционе в течение 15 дней передаются в СМИ.

Законодательно предусмотрена возможность переуступки прав аренды третьему лицу при условии, что это лицо принимает на себя обязательства арендатора.

Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является обязательной частью договора купли - продажи прав аренды.

Арендатор вправе совершать следующие сделки с правом аренды:

1. передавать в субаренду

2. передавать право аренды в залог

3. передавать право аренды в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных субъектов

4. вносить право аренды в качестве пая в производственный кооператив

5. передавать право аренды в качестве взноса в некоммерческую организацию

6. передавать право аренды в качестве вклада в простое товарищество

7. передавать право аренды в порядке наследования, обмена и доверительного управления

5. Технология арендных отношений

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант - заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Самая распространенная ошибка - отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института - выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформление договора

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый - имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант - арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант - имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше сносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с "нулевой" первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации").

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Расторжение договора по инициативе арендодателя Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены Гражданским законодательством, а специальные - земельным.

При этом ст.46 Земельного кодекса "Основания прекращения права аренды земельного участка" отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. А в свою очередь Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст.287, п.2 ст.450, ст.619 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении.

А также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

- использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;

- использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки;

- неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т.п.).

Данные основания подпадают также под действие 285 статьи ГК РФ "Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства", которое распространяется на собственников земельных участков.

Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников - ст.242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным. Так как 314 статья ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока.

Однако п.9 ст.22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор расторгается только на основании решения суда.

Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен предоставить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер.

Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. При этом при долгосрочной аренде законодатель дает арендатору дополнительные гарантии стабильности, устанавливая обязательный судебный процесс, как барьер на пути одностороннего расторжения договора.

Выгоды

1. Право аренды - это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженых законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратиться, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды. В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия.

Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле, пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Договор аренды с правом выкупа довольно часто используется в хозяйственной деятельности организаций. Он сочетает в себе элементы двух договоров - аренды и купли-продажи. Поэтому бухгалтерский и налоговый учет операций, которые совершают в рамках этого договора, имеют ряд особенностей.

Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст.624 ГК).

Особенности налогообложения зависят от условий договора. В нем можно прописать, что собственник получает только арендные платежи. При этом ставится условие - переход права собственности должен происходить только после полной оплаты аренды. Стороны могут предусмотреть переход прав собственности в дополнительном соглашении, которое заключается уже после окончания срока аренды. Иногда арендатор обязуется перечислять и арендные, и выкупные платежи одновременно. При этом их суммы в договоре разграничены.

Перечисление только арендных платежей

В данном случае арендодатель и арендатор в течение срока аренды учитывают платежи как арендную плату. Делить сумму платежа на арендную и выкупную здесь не нужно. Суммы арендной платы по договору полностью засчитываются в выкупную цену, а выкупная цена равна сумме арендной платы за весь период действия договора аренды. Получается, что платежи по договору аренды, с одной стороны, являются платой за пользование имуществом, а с другой - авансами в счет предстоящей поставки. Но последнее предположение неверно.

К договору аренды имущества с условием выкупа применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п.3 ст.609 ГК, п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Следовательно, договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку (см. ст.489 ГК). Поэтому денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.

Таким образом, до момента, когда арендные платежи будут учтены в составе выкупной цены имущества (и соответственно до перехода права собственности на арендованное имущество) их следует рассматривать только как арендную плату.

Арендодатель начисляет НДС с сумм платежей на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса. Арендатор соответственно принимает к вычету НДС с сумм арендной платы в порядке, который устанавливают статьи 171 и 172 Налогового кодекса. При расчете налога на прибыль арендодатель учитывает платежи в составе доходов от реализации (ст.249 НК) или внереализационных доходов (ст.250 НК). Арендатор относит платежи к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп.10 п.1 ст.264 НК).

На момент перехода права собственности действуют уже правила договора купли - продажи. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса арендодатель начисляет НДС с цены реализации как при обычной купле-продаже. Он производит эту операцию в том отчетном периоде, в котором подписано дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества с зачетом арендной платы. При этом цена реализации зависит от условий договора аренды. Если там указано, что арендные платежи засчитывают в счет выкупной стоимости, то арендодателю придется заплатить НДС с общей суммы всех платежей. Но в соглашении стороны могут предусмотреть, что в выкупной стоимости учитывается только часть перечисленной арендной платы. Это уменьшит цену реализации и соответственно налоговые обязательства. Поскольку оплата уже была произведена, налог начисляется на момент перехода права собственности независимо от учетной политики организации.

Денежные суммы, которые перечислял арендатор в период действия договора, считаются платой за пользование имуществом. Поэтому он правильно поступит, если включит в затраты арендные платежи. Суммы НДС по этим платежам можно предъявить к вычету в течение срока аренды. Это будет совершенно правомерно.

Если арендатор учитывает арендные платежи, исчисляет и уплачивает налоги правильно и своевременно, то сможет избежать многих проблем. Ему не придется пересчитывать суммы налоговых платежей и вносить изменения в налоговые декларации за прошлые периоды. Соответственно, не будет оснований и для начисления пени за неуплату налога.

Арендатор принимает основное средство на баланс на основании договора аренды и дополнительного соглашения о переходе права собственности на указанное имущество. Сторонам следует также составить акт (накладную) приема передачи основных средств (форма № ОС-1, утвержденная постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а). Согласно ПБУ 6/01 и статье 256 Налогового кодекса такое имущество подлежит амортизации и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

Арендодатель при исчислении налога на прибыль уменьшает начисленный доход от реализации на остаточную стоимость имущества (ст.268 НК).

Арендные и выкупные платежи

Здесь ситуация иная. В договоре разграничиваются арендные и выкупные платежи. Арендодатель с суммы аренды уплачивает НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса, а с выкупных платежей - согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 162 Налогового кодекса. При переходе права собственности на арендованное имущество арендодатель исчисляет НДС с выкупной цены в общем порядке. При этом сумму НДС с ранее полученных сумм выкупных платежей (авансов) второй раз в бюджет не уплачивают. Она подлежит вычету (п.8 ст.171 НК).

Платежи по выкупу арендованного имущества при расчете налога на прибыль не учитывают до тех пор пока не произойдет переход права собственности на него (подп.1 п.1 ст.251, п.14 ст.270 НК).

Если арендатор использует имущество в производственной деятельности, то плату за пользование этим имуществом учитывает при налогообложении прибыли. Соответствующий НДС он принимает к вычету в общем порядке. При этом арендатор не имеет права на вычет сумм НДС по выкупным платежам, которые он уплачивает в течение срока действия договора, до полного выкупа имущества (подп.1 п.2. ст.171 НК). Вычет НДС возможен при переходе права собственности на арендованное имущество, если от арендодателя получен соответствующий счет-фактура (п.1 ст.172 НК).

6. Вывод особенностей управления арендой

Согласно ст.606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отметим, что, по общему правилу, плоды, продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Это обстоятельство необходимо учитывать при расчете убытков арендатора (особенно упущенной выгоды).

Определение момента передачи имущества, а также момента исполнения денежного обязательства практически совпадают с определениями этих понятий, приведенных выше для сделок купли-продажи, поэтому в данном случае останавливаться на этих базовых понятиях, необходимых для правильного исчисления убытков, не будем и посоветуем читателю, в случае необходимости, обратиться к разделу 2 настоящей книги.

Как и в предыдущем разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи, в данном случае целесообразно разграничить убытки разных сторон сделки (арендодателя и арендатора).

Кроме того, далее будут разграничены убытки в случае, когда арендодатель сдает имущество, от аренды которого арендатор неправомерно отказался, в повторную аренду и когда он этим правом не воспользовался ("абстрактные убытки"). И, соответственно, для арендатора выделим убытки, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду, арендует аналогичное имущество у иного лица, и когда он не воспользовался этим правом.

2. Расчет убытков в случае, если арендатор после досрочного расторжения договора аренды воспользовался правом арендовать заменяющее имущество

Любая из сторон договора аренды вправе требовать в суде досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 ГК РФ).

Отдельно ГК РФ выделяет, в частности, следующие случаи, при наступлении которых арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п.3 ст.611 ГК РФ, п.1 ст.620 ГК РФ);

2) переданное арендодателем имущество имеет недостатки, препятствующие использованию его по назначению, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (, п.1 ст.612 ГК РФ, п.2 ст.620 ГК РФ);

3) арендодатель не производит капитальный ремонт сданного в аренду имущества (если эта обязанность не закреплена в договоре за арендатором) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п.3 ст.620 ГК РФ);

4) сданное в аренду имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования по назначению (п.4 ст.620 ГК РФ);

5) арендодатель не передает принадлежности сданного в аренду имущества или относящиеся к нему документы (п.2 ст.611 ГК РФ).

6) переданное в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц и арендодатель не известил об этом арендатора при заключении договора (ст.613 ГК РФ).

Как и в случае с убытками сторон в договоре купли-продажи, необходимо особо выделить, что сторона договора аренды (в данном случае арендатор) вправе применять для расчета убытков формулы, указанные в настоящем и следующем параграфе, только, если она воспользовалась правом, закрепленным за ней в законе или договоре, на расторжение договора.

Далее будут рассмотрены ситуации, когда арендатор, в случае неправомерного отказа арендодателя от сдачи имущества в аренду или отказа арендатора от договора, досрочно расторгает первоначальный договор и арендует аналогичное имущество у иного лица.

Хотя право арендатора, вынужденного после расторжения первоначального договора арендовать заменяющее имущество, отнести затраты в разнице арендной платы на недобросовестного арендодателя четко не закреплено в ГК РФ, его наличие можно сделать основываясь на ст.397 ГК РФ, которая, в частности гласит, что в случае неисполнения должником обязательства передать вещь в пользование кредитору, последний вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. При этом логично предположить, что вычету из суммы указанной компенсации подлежат суммы сэкономленных затрат (в данном случае на оплату арендных платежей по первоначальному арендному договору), то есть фактически требование арендатора о компенсации понесенных необходимых расходов сведется к требованию уплаты разницы между суммой арендной платы, выплаченной пострадавшей стороной при аренде у третьего лица имущества, аналогичного указанного в первоначальном договоре, и суммой арендной платы, указанной в первоначальном договоре. Полученная разница в размере арендной платы (как показатель приходящийся на один период выплаты арендной платы) должна быть умножена на число периодов, в течение которых должен был пользоваться (но не пользовался по вине арендодателя) арендатор имуществом в соответствии с первоначальным договором аренды.

Кроме того, применяя для данного случая по аналогии правила ст.524 ГК РФ, можно предположить, что удовлетворение требование по возмещению разницы в размере арендной платы не освобождают арендодателя от возмещения арендатору иных убытков, рассчитанных в соответствии со ст.15 ГК РФ.

То есть формула расчета убытков может принять вид:

Уар1 = (Ази - Ад) Х ЧП + РУ + УВ - СР (3а-1)

где Уар1 - убытки арендатора в данном случае;

Ази - арендная плата за определенный период (например, за месяц), указанная в новом договоре аренды заменяющего имущества;

Ад - арендная плата за определенный период, указанная в первоначальном договоре аренды;

ЧП - число прошедших со дня расторжения договора до дня окончания срока аренды, изначально предполагаемого по условиям первоначального договора, определенных периодов (например, месяцев), в течении которых должны производится очередные арендные платежи;

РУ - реальный ущерб (см. часть А раздела 1 настоящей книги);

УВ - упущенная выгода (см. часть Б раздела 1 настоящей книги);

СР - сбереженные расходы (см. параграф 1 части В раздела 1 настоящей книги).

Если разница между размерами арендных платежей, указанных в договоре аренды заменяющего имущества и в первоначальном договоре аренды, получится отрицательная, то для определения суммы убытков, подлежащих компенсации, необходимо применять общую формулу расчета убытков (3а-3).

Показатель, отражающий реальный ущерб, должен включать в числе прочих составляющих, указанных в части А раздела 1 настоящей книги, разумные расходы, связанные с проверкой, принятием, перевозкой, хранением и заботой об арендованном по новому договору имуществе; перевозкой и хранением арендованного по первоначальному договору имущества, произведенные после досрочного расторжения этого договора, а также иные коммерчески разумные расходы, затраты и комиссионные выплаты, понесенные арендатором в связи с арендой заменяющего имущества.

Показатель, отражающий упущенную выгоду, должен включать все плоды, продукцию и доходы, которые мог бы получить арендатор используя арендованное имущество в соответствии с изначально предполагаемыми условиями договора аренды (в соответствии с абз.2 ст.606 ГК РФ).

В показатель, отражающий сбереженные расходы, должны быть включены стоимость ремонтов (текущих, а в случаях, указанных в законе или договоре, - и капитальных) арендованного имущества, которые не предусмотрены по условиям нового договора аренды, но должны были быть произведены за счет арендатора в период предполагаемого действия первоначального договора в сроки, наступившие после его расторжения.

При взыскании убытков по вышеприведенной формуле необходимо учитывать, что новый договор аренды заменяющего имущества должен одновременно обладать следующими признаками:

а) новый договор должен быть в значительной степени подобен первоначальному договору аренды;

б) арендная плата и иные условия нового договора должны быть разумными;

в) новый договор заключен после расторжения первоначального договора аренды;

г) совершение сделки по аренде заменяющего имущества должно иметь место после расторжения договора в разумный срок, который в любом случае не должен превышать оставшегося после досрочного расторжения первоначального договора срока аренды, изначально оговоренного его сторонами.

О соотношении "разумной цены" и "рыночной цены" было сказано в разделе настоящей книги, посвященной договорам купли-продажи (а именно, в части об убытках покупателя). Модно предположить, что и при арендных правоотношениях понятие "рыночной арендной платы" в подавляющем большинстве случаев практически совпадет с понятием "разумной арендной платы", а определение критериев "рыночной арендной платы" во многом аналогичны определению критериев "рыночной цены", поэтому нет смысла повторять все сказанное об их установлении при рассмотрении убытков покупателя.