Оценка стоимости объекта промышленной недвижимости
Понятие, цели и принципы оценки недвижимости. Стоимость недвижимости и ее основные виды. Метод дисконтирования денежных потоков и капитализации дохода. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи. Доходный метод оценки промышленных объектов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 18.03.2012 |
| Размер файла | 131,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
S =1 224,2 м2
V=39 026,0 м3
II
Объект II. Зерновой элеватор
1
Рабочая башня (7ми-этажная)
Фундамент - ж/б плиты, дополнительные
ж/б столбы.
Стены - ж/б плиты.
Перегородки - кирпичные и ж/б плиты.
Перекрытия - ж/б плиты.
Крыша - мягкая кровля.
Полы - цементированные.
Проемы оконные - двойные глухие,
дверные - простые.
Внутренняя отделка-штукатурка стен,
потолка с побелкой.
Сан. и электротехнические устройства:
Отопление - центральное.
Водопровод - центральный.
Канализация - местные выгреба.
Электроосвещение, имеется грозозащита, наличие лифта.
Прочие работы - крыльца отмоcт.
S=347,3 м2
V=8 929,0 м3
2
Корпуса силосные с круглыми монолитными железобетонными
силосами
Фундамент - ж/б плиты.
Стены - монолитные, ж/б.
Перегородки - ж/б.
Крыша - из рулонных материалов.
Полы - цементированные.
Проемы оконные - двойные глухие.
Проемы дверные - простые.
Внутренняя отделка - штукатурка с побелкой.
Сан. и электротехнические устройства:
Отопление - центральное.
Водопровод - центральный.
Электроосвещение, имеется грозозащита.
S=655,0 м2 осн. стр. под силосами 1эт.
V=4 323,0 м3 осн. стр. под силосами 1эт.
Силоса: d=6,0 м. Н=30,0м.
4х6х3=72шт.
Емк. =46,6 тыс. т.
S=2 262,0 м2 осн. стр. над силосами IV эт.
V=8 369,0 м3 осн. стр. над силосами IV эт.
3.2 Оценка недвижимого имущества затратным подходом
Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения.
В основе затратного метода лежит принцип восстановления (замещения), согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.
Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.
В затратном методе стоимость объекта недвижимости равна восстановительной стоимости данного объекта за вычетом износа плюс стоимость земли.
1. Технология применения затратного метода
Технология применения затратного метода заключается в следующем:
определение рыночной стоимости права аренды земельного участка;
определение стоимости восстановления (замещения) объектов недвижимости;
определение всех видов износа объектов - физического, функционального и внешнего;
вычитается общий износ объектов из затрат на восстановление (замещение);
рассчитывается общая стоимость объектов - путем суммирования всех стоимостей.
2. Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка
Результаты правовой экспертизы земельных участков, проведенной на начальной стадии выполнения работы по оценке объектов недвижимости показали, что земля представлена в бессрочное пользование, поскольку земля в соответствии со ст. 132 п.2 Гражданского Кодекса РФ неотделима от объекта недвижимости.
В настоящее время на территории РФ действует Постановление РФ от 15.03.97. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", которое позволяет уточнить количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, разрабатывать основные методические положения по ценовому зонированию земель и расчету нормативной цены земли.
Учитывая, что земля предоставлена в бессрочное пользование, следовательно, мы не в праве оценивать право аренды земельного участка по стандартам рыночной стоимости.
Учитывая вышеизложенное, расчет стоимости земельного участка выполнен по нормативной цене земли, которая для данного объекта, расположенного по адресу: Свердловская область, Сысерсткий район, п. Б. Исток, ул. Победы,2 по состоянию на 01.01.2000 года составляет 323 рубля за 1 кв. м.; фактическая промышленная площадка под объектами, находящимися в собственности, имеет площадь: общая (S = 4583,50 м2), общая (S=2 088 м2), II объекта (S=2 495,5 м2).
Таким образом, стоимость земельного участка составит:
C1 = 2 088,0 х 323=674 424,00 рублей,
C2 = 2 495,5 х 323 = 806 046,50 рублей, где:
2 088,0 - фактическая площадь участка земли м2 (I объект);
2 495,5 - фактическая площадь участка земли м2 (II объект);
323 - нормативная цена земли, руб.
Результатом оценки земли является не право собственности, а право долгосрочной аренды земли, поэтому полученная величина уменьшается. Величина данного уменьшения определена экспертным путем и составляет 0,5 с учетом месторасположения участка.
Соответственно, нормативная оценка этих прав аренды земли составит:
674 424,00 х 0,5 = 337 212,00 рублей (I объект);
806 046,50 х 0,5 = 403 023,25 рубля (II объект).
3. Определение стоимости воспроизводства объектов недвижимости
Расчет полной стоимости воспроизводства объектов недвижимости приведен в таблице 2.2.
Расчет полной стоимости воспроизводства объектов недвижимости в ценах по состоянию на 01.01.2000 г.
Табл. 3.2.
|
№ п/п |
Наименование |
Ед.изм. (О) |
Стоимость 1 ед.изм.в ценах на 01.01.84 г., руб. (Ус84) |
Полная стоимость воспроиз-водства в ценах 1984 г. руб. (О х Ус84) |
Индекс перехода к ценам на 01.01.99., руб. (И1) |
Индекс перехода от цен 01.01.99. к ценам на 01.01.2005., руб. (И2) |
ПВС в ценах |
|
|
Объект I |
||||||||
|
1 |
Элеватор |
Емк.18тыс.т. |
9,8 (Сб. 13, табл. 21) х 1,17 х 1,09 = 12,50 |
225 000,00 |
12,72 |
1,27 |
3 634 740,00 |
|
|
2 |
Корпуса: готовой продукции комбикормов и мучного сырья |
V=39 026,00 м3 |
19,5 (Сб. 13, табл. 57) х 1,17 х 1,09 = 24,87 |
970 576,62 |
12,72 |
1,27 |
15 679 082,95 |
|
|
Итого по объекту: |
19313822,95 |
|||||||
|
Объект II |
||||||||
|
1 |
Рабочая башня (7ми этажная) |
V=8 929,00 м3 |
15,5(Сб.13,с.4)х1,17х1,09=19,77 |
176 526,33 |
12,72 |
1,27 |
2 851 676,95 |
|
|
2 |
Корпуса силосные с круглыми монолитными ж/б силосами |
Емк. 46,6 тыс. т. |
28,1 (Сб. 13, т. 8) х 1,17 х 1,09 = 35,84 |
1 670 144,00 |
12.72 |
1,27 |
26 980 174,23 |
|
|
Итого по объекту: |
29 831 851,18 |
|||||||
|
Итого по объектам I и II |
49 145 674,13 |
При определении полной стоимости воспроизводства (ПСВ) объектов недвижимости были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 и 1984 годов на единицу объема и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.2000г.
Расчет ПСВ производился по следующей основной формуле:
ПСВ=УС84 х О х И1 х И2, где:
УС84 - стоимость строительства на единицу строительного объема в ценах 1984 года (базисный стоимостной показатель);
О - единица измерения (объем (м3), емкость (тыс. т.));
И1 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984 года в цены на 01.01.99.
И2 - индекс пересчета стоимости строительства из цен по состоянию на 01.01.99. к ценам по состоянию на 01.01.2005г.
Информационной основой базисных стоимостных показателей по данному методу послужили:
укрупненные сметные нормы и правила на здания промышленного и жилищно-гражданского назначения.
сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов:
сборник № 13 «Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности».
в сборнике стоимость 1 ед. изм. объекта недвижимости показана в ценах 1969 года, которые были приведены в цены 1984 года с привлечением коэффициента К = 1,17 (отраслевые индексы по Постановлению Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 г.), К = 1,09 - коэффициент на климат. район.
Пересчет базисной стоимости 1984 года в уровень фактических цен на 01.01.2005 г. был произведен с помощью системы индексов цен по строительной продукции и видам строительных работ, рассчитанных Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве - выпуск № 12, 1999 год. "Показатели изменения стоимости строительства", а также индексам цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, изданным в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТа - вып. № 23 1997 года "Индексы цен в строительстве" и индексам цен в строительстве в г. Екатеринбурге по состоянию на 01.01.2005 г. (Протокол № 10 от 23.10.98 г.). Таким образом, общая полная восстановительная стоимость производственных зданий по состоянию на 01.01.2005 г. составляет 49 145 674,13 рублей:
|
I объект (склад-элеватор) |
19 313 822,95 рубля |
|
|
II объект (зерновой элеватор) |
29 831 851,18 рубль |
4. Оценка износа
Износ - это уменьшение стоимости оцениваемых объектов, обусловленное различными причинами.
Выделяют три вида износа: физический, внешний и функциональный.
Физический износ связан с физическим устареванием объектов под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.
Срок службы зданий, сооружений и передаточных устройств зависит от долговечности его составляющих.
Физический износ здания определим экспертным путем. Расчет физического износа объектов недвижимости в таблице 2.3.
Табл. 3.3.
Расчет физического износа объектов недвижимости
|
№ |
Наименование конструктивного элемента здания |
Удельный вес конструктивного элемента здания, % |
% износа конструктивного элемента |
Удельный вес износа в стоимости здания, руб. |
|
|
I объект: склад-элеватор |
|||||
|
1 |
Элеватор |
||||
|
Фундамент |
9 |
27 |
88 324,18 |
||
|
2 |
Корпус готовой продукции комбикормов и корпус мучного сырья |
||||
Фундамент
|
13 |
16 |
326 124,93 |
||
|
Итого по объекту |
4 515 542,98 |
||||
|
II объект. Зерновой элеватор |
|||||
|
1 |
Рабочая башня 7-ми этажная |
||||
|
Фундамент |
9 |
41 |
105 226,88 |
||
|
2 |
Корпуса силосные с круглыми монолитными железобетонными силосами |
||||
|
Фундамент |
16 |
41 |
1 769 899,43 |
||
|
Итого по объекту: |
12 400 798,82 |
||||
|
Итого по всем объектам: |
16 916 341,80 |
Из данных таблицы 2.3. следует, что физический износ объектов недвижимости в стоимостном выражении составляет 16 916 341,80 рубль; I объект: 4 515 542,98 рубля; II объект: 12 400 798,82 рублей.
Определим устранимый физический износ данных объектов. К устранимому физическому износу относятся - полы, отделочные работы, проемы, кровля и 50% внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств.
С учетом изложенного неустранимый физический износ составит, руб.:
I объект (Склад-элеватор)
4 515 542,98 - (510 610,91 + 83 599,02 + 547 855,02 + 250 088,67) = = 3 123 359,36 руб.
II объект (Зерновой элеватор)
12 400 798,82 - (286 911,80 + 392 202,34 + 206 763,13 + 294 766,39) = = 11 220 155,16 руб.
Общий: 3 123 359,36 + 11 220 155,16 = 14 343 514,52 рублей.
Определим внешний (или экономический) износ объектов недвижимости.
Внешний износ - это снижение стоимости зданий вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленное либо экономическими, политическими или другими факторами. Внешний износ в основном неустраним.
Рассмотрим некоторые факторы, влияющие на величину внешнего износа.
Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются: действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования, наличие «малопривлекательных» природных и искусственных объектов.
В данном случае общего упадка района - нет, действий правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, занятости, отдыха, образования - нет. Поэтому условно принимаем величину внешнего износа в размере 3% с учетом других негативных факторов.
Величину внешнего износа - 3% определим способом сравнимых доходов от арендной платы 2-х объектов1 по данным, представленным в информационном журнале "Пульс цен» - 1999г. (издательство ООО «Абак- Пресс»).
Величина внешнего износа оцениваемых объектов с учетом вышеизложенного составит:
I объект (склад-элеватор): = 579 414,69 рублей,
II объект (зерновой элеватор): = 894 955,54 рублей.
Общий внешний износ: 1 474 370,23 рублей.
Функциональный износ объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, в неудобствах его планировки, инженерном обеспечении, т.е. отсталостью в области научно-технического прогресса архитектуры, строительства и процесса технологии получения готовой продукции.
Следовательно, функциональный износ это моральный износ, также может быть устранимым и неустранимым.
Поэтому, для расчета функционального износа объектов необходимо определить поправочный коэффициент к восстановительной стоимости зданий, сооружений и передаточных устройств, который представляет собой отношение архитектурного, конструктивного и эксплуатационного параметров оцениваемого объекта к современному аналогу
Из-за отсутствия не выявленного аналога при выполненном поиске поправочный коэффициент определили исходя из срока жизни объектов по формуле:
U=(BC х ЭВ) : Тс, где:
U - износ функциональный;
ВС - восстановительная стоимость, рублей;
ЭВ - эффективный возраст, годы.
Тс - типичный срок экономической жизни, годы.
Эффективный возраст (ЭВ) зданий определен по году их ввода в эксплуатацию.
Типичный срок экономической жизни (Тс) для зданий принят на уровне 150 лет.
Тогда функциональный износ объектов недвижимости составит:
И1 = (3 634 740,00 х 27) : 150 = 654 253,20 рубля.
И2 = (15 679 072,95 х 16) : 150 = 1 672 435,51 рублей.
И общий I = 2 326 688,71 рублей.
И3 = (2 851 676,95 х 41):150 = 779 458,37 рублей.
И4= (26 980 174,23 х 41): 150 = 7 374 580,96 рублей.
И общий II = 8 154 039,33 рублей.
И общий по объектам = 2 326 688,71 + 8 154 039,33 = 10 480 728,04 рублей, где:
И1 - функциональный износ элеватора;
И2 - функциональный износ корпуса готовой продукции комбикормов и корпуса мучного сырья;
И общий I - функциональный износ объекта I;
И3 - функциональный износ рабочей башни 7ми-этажной;
И4 - функциональный износ силосных корпусов;
И общий II - функциональный износ объекта II;
И общий - функциональный износ всех объектов недвижимости.
Таким образом, функциональный износ оцениваемых объектов недвижимости составит:
объект I (склад-элеватор) = 2 326 688,71 рублей,
объект II (зерновой элеватор) = 8 154 039,33 рублей,
Общий износ по объектам: 10 480 728,04 рублей.
На основании вышеизложенного, полученная затратным методом стоимость объектов недвижимости без износа составит:
I объект (склад-элеватор) 19 313 822,95 - 6 029 462,76 = 13 284 360,19 рублей
II объект (зерновой элеватор) 29 831 851,18 - 20 269 150,03 = 9 562 701,15 рублей
Общий износ по объектам: 22 847 061,34 рубль.
2.5. Вывод.
На последнем этапе затратного метода определили искомую общую стоимость объектов недвижимости путем суммирования стоимости права долгосрочной аренды земли и стоимости объектов недвижимости без износа.
Общая стоимость объектов недвижимости, определенная затратным
методом составит: 23 587 296,59 рублей. По объектам:
Объект I: 13 284 360,19 + 337 212,00 = 13 621 572,19 рубля.
Объект II: 9 562 701,15 + 403 023,25 = 9 965 724,40 рубля.
3.3 Сравнительный подход
Cравнительный подход позволяет определять рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж промышленных объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по следующим признакам:
1) по физическим признакам;
2) по использованию (назначению) объектов;
3) доходу, который он приносит.
Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемых объектов стоимость тем, же образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов.
Метод базируется на принципе замещения, согласно которому, при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью, наиболее распространенным и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.
Анализ рыночных данных не выявил адекватной сделки с объектами, аналогичными оцениваемым. Поэтому сравнительный подход не применялся.
3.4 Доходный подход оценки промышленных объектов
1. Технология применения доходного подхода.
Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду). В оценке недвижимости в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные, так и прогнозные данные. Единственное условие, которое необходимо соблюдать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов оценки должны рассчитываться на одинаковой основе.
Так как в основе доходного метода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования. Выгоды от владения собственностью включают право владения, а также доход от продажи после окончания владения (если таковой предусматривается).
Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.
Расчет текущей стоимости всех будущих доходов может производиться методом дисконтирования денежных потоков (при этом учитывается и денежный поток от продажи объекта по окончании периода владения, то есть реверсия, который так же дисконтируется на текущий момент), либо методом прямой капитализации. В случаях, когда достаточно тяжело спрогнозировать будущую ситуацию, и (или) когда оставшийся срок эксплуатации объекта невелик целесообразнее определять стоимость объекта методом прямой капитализации.
Таким образом, настоящий метод оценки подразумевает, что объект недвижимости стоит ровно столько, сколько будущие доходы стоят сегодня.
Формула для определения стоимости объекта недвижимости имеет следующий вид:
С = ЧОД/К, где:
ЧОД - чистый операционный доход, руб.;
К - коэффициент капитализации.
Следовательно, для определения стоимости объекта методом капитализации необходимо определить чистый операционный доход от использования объекта и рассчитать коэффициент капитализации.
Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков переводит будущие выгоды в текущую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды по соответствующей ей норме отдачи. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости есть текущая стоимость всех будущих потоков денежных средств, приведенных к текущей дате с учетом требований инвестора относительно возврата капитала, отдачи на капитал, а также с учетом вариантов альтернативных вложений денежных средств с аналогичной степенью риска.
Реверсия учитывается вне зависимости от того, планируется ли в действительности продажа объекта по окончании периода владения или предполагается дальнейшее владение объектом.
2. Определение ставки дисконтирования
Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.
Определение риска
Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий полученных будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на неликвидность.
Определение очищенной от риска нормы дохода
В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям. Российские показатели берутся, исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам банков высшей категории надежности.
Как показатель доходности безрисковых операций, в настоящем отчете выбранные ставки по депозитам наиболее надежных российских банков. В результате анализа установлено, что по валютным вкладам ставки составляют 6-10% годовых (в среднем - 8%). Кроме того, с учетом размера суммы вклада, банковская ставка может увеличиваться на 1-2%. Таким образом, принимаем безрисковую составляющую ставки дисконтирования равной 10%.
Поправка на неликвидность
Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. На сегодняшний день поправка на низкую ликвидность принимается равной 2-м процентам.
Поправка на риск
Риск вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематический и несистематический риски, ко второму - статичный и динамичный.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими условиями на рынке.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставляемые объекты.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки на статичный риск определяется, как размер страховых начислений за полную страховку недвижимости в страховых компаниях высшей категории надежности плюс 20% за риск невыплат страховки или выплаты ее не в полном объеме. Средние действующие ставки в страховых компаниях, действующих в г. Екатеринбурге по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют от 2,5 до 3,5 процентов и колеблются в зависимости от конструктивных решений и объему (перечню) страховых случаев, входящих в страховку. Принимаем в среднее значение, увеличенное на 20%
{(2,5+3,5)/2}*1,2=3,6
Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 10%, поправки на неликвидность 2% и поправки на риск вложения в недвижимость 3,6%. Рассчитанная таким образом ставка составляет 15,6%.
3. Прямая капитализация
В случаях, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации.
Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличии от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.
Стоимость= Доход / Ставка капитализации
Ставка капитализации = Ставка дисконтирования + Ежегодный процент возмещения вложенных средств.
Ежегодный процент возмещения вложенных средств = 100 / Остаточный срок жизни.
Оцениваемые помещения функционируют и зная средний остаточный срок жизни, определяем ежегодный процент возмещения вложенных средств (около 4%) Ставка капитализации -15,6% + 4% = 19,6%.
4. Расчет чистого операционного дохода
В таблице 4.2. приведен расчет чистого операционного дохода на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду помещений оцениваемого объекта.
Площади, которые можно сдать в аренду составляют около 95% от всей совокупной площади.
Табл. 3.4.
Исходные данные
|
№ п\п |
Параметры |
Размер |
Значение |
||
|
1 |
Общая площадь помещения |
кв.м. |
S1 = 2 181,5 |
S2 = 3 264,3 |
|
|
2 |
Средняя ставка дохода от сдачи в аренду |
рублей в год за кв. м. |
640,00 |
||
|
3 |
Коэффициент экономического недоиспользования |
% |
5% |
||
|
4 |
Норма капитализации |
% |
19,6 |
Табл. 3.5.
Расчет чистого дохода, получаемого от сдачи в аренду объекта
|
№ п\п |
Расчетная величина |
Сумма, руб. |
||
I объект:Склад-элеватор |
II объект: Зерновой элеватор |
|||
|
1 |
Потенциальный валовый доход |
1 396 160,00 |
2 089 152,00 |
|
|
2 |
Потери от недоиспользования |
69 808,00 |
104 457,60 |
|
|
3 |
Действительный валовый доход |
1 326 352,0 0 |
1 984 694,40 |
|
|
4 |
Операционные расходы |
198 952,80 |
297 704,16 |
|
|
5 |
Операционный доход |
1 127 399,2 0 |
1 686 990,24 |
|
|
6 |
Налоги |
56 369,96 |
84 349,51 |
|
|
7 |
Налог на прибыль |
338 219,76 |
506 097,07 |
|
|
8 |
Чистый операционный доход |
732 809,48 |
1 096 543,66 |
Расчеты проводились в соответствии с условиями прямой аренды, т.е. коммунальные, эксплуатационные и прочие затраты, связанные с использованием производственных помещений за счет арендатора.
Оцениваемые объекты, по мнению оценщика, основанному на исследовании рынка будет обеспечивать стабильный доход (экономию на аренде) в течении длительного времени, соразмерного со сроком эксплуатации объекта.
5. Результаты расчетов.
По методу капитализации дохода чистый доход составляет:
|
I объект (склад-элеватор): |
732 809,48 рублей. |
|
|
II объект (зерновой элеватор): |
1 096 543,66 рубля. |
|
|
Ставка капитализации: |
19,6% |
Стоимость объектов недвижимости:
I объект: 3 738 823,88 = 732 809,48 / 0,196
II объект: 5 594 610,51 = 1 096 543,66 / 0,196
Вывод.
Стоимость объектов недвижимого имущества, рассчитанная доходным методом составляет:
I Объект (склад-элеватор) = 3 738 823,88 рублей
II Объект (зерновой элеватор) = 5 594 610,51 рублей
Общая стоимость: 9 333 434,39 рублей
3.5 Согласование результатов оценки объектов недвижимого имущества, полученных различными методами расчёта и выбор итоговой величины
Стоимость объектов недвижимости определена методом математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта соответствует определенная весовая доля (в процентах) и расчет средневзвешенной величины является окончательной величиной стоимости объекта.
Анализируя применяемость каждого метода, для сегодняшних экономических условий можно сказать следующее:
1. Затратный подход применяется в основном для оценки объектов:
уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует адекватного рынка;
пользующиеся незначительным спросом, а также для оценки нового строительства.
Оцениваемые объекты являются одними из таковых, следовательно, затратный метод играет определяющую роль при расчете рыночной стоимости, его доля 0,8.
2. Оценка доходным методом отражает ту реальную стоимость, больше которой потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта, платить не станет. Однако в условиях нестабильности трудно прогнозировать с достаточной степенью точности поток будущих доходов. Оценивать объекты недвижимости, приносящие в той или иной мере доход без использования доходного метода, неправомерно. Следовательно, данный метод должен обязательно использоваться для оценки недвижимости. На рынке недвижимости существует интерес к площадям, предназначенным в аренду, что позволяет владельцам недвижимости получать доход от сдачи в аренду площадей.
На основании изложенного принимаем долю доходного метода равной 0,2.
3. Оценка методом сравнения продаж основывается на изучении рынка схожих объектов. Рынок недвижимости переполнен предложениями на продажу офисно-административных и производственных зданий, но специфика наших объектов не позволяет выявить адекватность сделок с объектами, аналогичными оцениваемым.
Учитывая все вышеизложенное, и в результате сопоставления значений стоимостей объектов нами были получены следующие результаты:
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Метод оценки |
Значение, рублей |
Весовой коэффициент |
Значение, рублей |
|
|
1 |
Склад-элеватор |
Затратный |
13 621 572,19 |
0,8 |
10 897 257,75 |
|
|
Доходный |
3 738 823,88 |
0,2 |
747764,78 |
|||
|
Итого: |
11 645 022,53 |
|||||
|
2 |
Зерновой элеватор |
Затратный |
9 965 724,40 |
0,8 |
7 972 579,52 |
|
|
Доходный |
5 594 610,51 |
0,2 |
1 118 922,1 |
|||
|
Итого: |
9 091 501,62 |
|||||
|
Общий итог: |
20 736 524,15 |
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества на дату оценки составляет 20 736 524,15 (Двадцать миллионов семьсот тридцать шесть тысяч пятьсот двадцать четыре рубля 15 копеек). Из них:
Объект I (склад-элеватор): 11 645 022,53 (Одиннадцать миллионов шестьсот сорок пять тысяч двадцать два рубля 53 копейки);
Объект II (зерновой элеватор): 9 091 501,62 (Девять миллионов девяносто одна тысяча пятьсот один рубль 62 копейки).
1.2. Результаты оценки и заключение
|
1. Стоимость объектов недвижимости (затратный метод), руб. |
общая |
23587296,59 |
|
|
2. Стоимость объектов недвижимости (доходный метод), руб. |
общая |
9 333 434,39 |
|
|
3. Стоимость объектов недвижимости (метод сравнимых продаж) |
не применялся |
_ |
|
|
4. Заключение. |
общая |
20 736 524,15 |
Заключение
В данной дипломной работе рассмотрены основные принципы и методы оценки стоимости недвижимости, а также её важность и актуальность на сегодняшний день. По ходу изучения данной темы рассмотрены следующие вопросы, имеющие непосредственное отношение, а именно:
1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости;
2. Подходы, применяемые при оценке недвижимости:
- доходный подход;
- сравнительный подход;
- затратный подход.
3. Оценка земли.
Коснёмся основных моментов вышеперечисленных вопросов.
Понятие, цели и принципы оценки недвижимости. В этой главе были даны определения основным понятиям в оценке, рассмотрены основные виды стоимости объектов оценки. Также в этом вопросе были изложены основные цели, преследуемые при оценке недвижимости и описан процесс оценки.
Подходы, применяемые при оценке недвижимости. В этой главе рассказывается об основных подходах, применяемых при оценке стоимости недвижимости. А именно:
- Доходный подход. В этой главе рассказывается о применении доходного подхода в оценке, методах оценки этим подходом и ситуациях, в которых данный подход применяется.. При рассмотрении данных методов подробно рассматривается понятие ставки дисконтирования и ставки капитализации, а также понятие будущей стоимости объекта, способного приносить доход.
- Сравнительный подход. В этой главе рассказывается о применении сравнительного подхода при оценке недвижимости, процессе оценки данным методом, основных методах оценки этим подходом и ситуациях его применения. При рассмотрении данного подхода подробно рассматриваются способы сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, виды поправок, вносимых при сравнении объектов и методики их внесения.
- Затратный подход. В этой главе рассказывается о применении затратного подхода в оценке недвижимости. Данный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нём улучшений, на основе расчёта затрат, необходимых при его воссоздании. При изучении данного подхода было подробно рассмотрено такое понятие, как износ, его виды и влияние на стоимость оцениваемого объекта, способы и методы его определения. Также было подробно рассмотрено понятие восстановительной стоимости объекта, ее виды и методы определения.
Оценка земли. В этой главе рассмотрены основы оценки земельного участка и методы, применяемые для определения стоимости земельного участка, а также факторы, оказывающие влияние на его стоимость.
Третья часть данной дипломной работы является практической. Целью третьей части работы является практическое применение и изучение материала, изложенного в первых двух частях дипломной работы. Данная часть выполняется на примере оценки стоимости промышленного объекта, принадлежащего некой организации. По ходу практической части была произведена оценка двумя из трёх основных подходов (Доходным подходом и затратным подходом). Причины же неприменения третьего подхода (сравнительного подхода) были изложены и обоснованы в одной из глав практической части. В конце выполнения оценки было сделано заключение и дана выявленная и скорректированная стоимость оцениваемого объекта.
Список использованной литературы
Федеральный закон от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки».
Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. -- Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 1991 г.
Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости//М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.
Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Мин-строй России//СПб., 1995 г.
Антикризисное управление предприятиями и банками: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2001 г.
Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений//М.: Стройиздат, 1993 г.
Болдырев В. С., Фёдоров Л. Е. Введение в теорию оценки недвижимости (конспект учебного курса). М.: Азбука, 1997.
Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996 г.
Вольфсон В. А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1995 г.
Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход//М.: Изд-во Дело, 1998.
Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 1997.
Коплус С., Д. Павлов, Е. Терехова Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им.Плеханова, 1997.
Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.
Мескон М., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ.//М.: Изд-во Дело, 1992 г.
Оценка земельной собственности / Под общ. ред. Д. К. Эккерта / Пер с англ. М.: ИНФРА-М, 1996.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998 г.
Попов Г. В. Основы оценки недвижимости. М.: РОО,1995.
Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий//М.: Стройиздат, 1990г.
Прокопишин А. П. Справочник инженера-сметчика по капитальному ремонту жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1982г.
Соловьёв М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижисмости): Учебное пособие. - М.: ГУВШЭ, 2002 г.
Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - СПб.: «Технобалт», 1995 г.
Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
Ухалова Л.Н. Переоценка основных фондов предприятий.//Экономика и жизнь. 1998. №2.
Федотова М. А., Уткин Э. А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». Издательство ЭКСМОС, 2002 г.
Харрисон Г. С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.
Хорошев Д.Т., Василевская О.Д. Анализ и оценка бизнеса.//Российский оценщик.1997.№1.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.05.2012Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.
контрольная работа [36,0 K], добавлен 14.01.2011Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010Методы оценки рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. Согласование полученных результатов оценки. Описание объекта оценки. Основные предпосылки и ограничения. Объем выполненных работ. Определения и понятия.
курсовая работа [65,9 K], добавлен 30.03.2012Сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений. Факторы, влияющие на спрос и предложение. Принципы оценки недвижимости. Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода. Коэффициенты роста анализируемых показателей.
контрольная работа [62,7 K], добавлен 06.03.2010Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Виды стоимости недвижимости, ее оценка с помощью основных подходов (доходного, затратного, сравнительного) и методов (капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков). Методика расчета рыночной стоимости гостиничной недвижимости в г. Москве.
курсовая работа [51,7 K], добавлен 18.05.2012
