Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К. Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средства производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков. Однако, хочу заметить, что под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда10.

Итак, абсолютная рента - это один из видов земельной ренты, получаемой землевладельцами независимо от плодородия и местоположения земель исключительно как вознаграждение, реализующееся в присвоении прав собственности на землю. В случае, если в участок земли был вложен капитал, то размер арендной платы увеличивается на величину ссудного процента.

2. Проблемы формирования рынка земли в современной России

Россия -- крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн. га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков -- в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

Значимое направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) -- процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка?

В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Роснедвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов исследования, а также экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках "Исследования сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации", позволил сделать ряд выводов.

Степень информированности населения и его "правовой грамотности" в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка.

На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы.

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно.

Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50--70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться.

Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В то же время в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти.

Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом признано удовлетворительным. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий. К числу причин, обусловливающих существование ограничений свободы рынка, в первую очередь следует отнести деятельность бюрократического аппарата, которая характеризуется невысоким уровнем компетенции, а в ряде случаев -- умышленным оппортунистическим поведением служащих, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Процедура предоставления земельных участков, по мнению экспертов, значительно менее удобна и доступна для предприятий малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретением на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры предоставления земельных участков органами государственной власти или местного самоуправления отмечается как один из наиболее важных факторов, ограничивающих возможности малых предприятий приобрести земельные участки в собственность. Помимо значительных издержек на получение необходимых разрешений, проведение землеустроительных работ и согласований с инженерными службами зачастую превращается в широкое поле для коррупционных действий работников и руководителей соответствующих служб. Имеется значительное количество свидетельств о непоследовательных действиях органов местного самоуправления: после постановления о предоставлении земельного участка нередко выходит постановление об отмене предыдущего. При этом оспаривание отмены постановления в суде редко приводит к положительному для предпринимателей результату. Отмечаются отдельные случаи, когда чиновники удерживают компании от подачи заявлений на приобретение земли в собственность, так как для них более удобными являются отношения аренды. В связи с этим множество компаний даже не пытаются подавать заявления о предоставлении и продолжают арендовать земельные участки.

Часто при принятии решений властями муниципальных образований существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения главным образом в сфере предоставления земельных участков для жилищного строительства.

Несмотря на то, что в целом земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малым предприятиям сложно (преимущественно даже невозможно) конкурировать на проводимых конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует заключить, что доступны малому бизнесу, как правило, земельные участки из сегмента, который представляет для крупного бизнеса малый интерес.

Как и предрекали аналитики земельного рынка, с конца 2010 года цены на земельные участки начали понемногу возрастать. Такая же тенденция наметилась и в первом полугодии 2011 году. Как утверждают эксперты, за первое полугодие 2011 года, в среднем стоимость земли в России возросла на 2,05%. Естественно, в различных регионах земельные участки имеют свою стоимость. Как и прежде, самыми востребованными и дорогостоящими остаются участки в Подмосковье и Ленинградской области, а также в областях, граничащих с Московским регионом. В первую очередь, это Тульская, Смоленская, Владимирская и Тверская область. С начала текущего года в этих областях значительно увеличилось количество проселков, в которых реализуется земля без подряда.

По мнению экспертов, в скором времени земельные участки без подряда утратят свою актуальность - покупатель, как и в предкризисное время предпочтет покупать землю с подрядом, что значительно выгоднее для него с точки зрения экономии времени. Однако девелоперы не смогут так быстро перепрофилироваться, потому что на рынке еще достаточно много предложений по продаже земли без подряда. Такая ситуация продлиться в течение всего 2011 года.

За первый квартал 2011 года наметилась еще одна интересная тенденция - значительно оживился интерес инвесторов к первичному рынку земли. Многие аграрные фирмы, лидирующие в своем сегменте принялись скупать сельскохозяйственные земельные участки, расположенные в Центральном округе и прочих регионах России, которые отличаются повышенной плодородностью земли. Причем в этом сегменте цены на землю повысились на 6-7 % за первые три месяца текущего года.

Такая ситуация на сельскохозяйственном земельном рынке обусловлена тем, что в скором будущем население России будет нуждаться в большем количестве продуктов питания, причем это не только особенность нашей страны, но и мирового рынка. Однако по сравнению с мировыми рынками, спрос на сельскохозяйственные угодья в России значительно снижен, но уже намечается заинтересованность иностранных инвесторов вкладывать средства в этот сегмент рынка.

Таким образом, за прошедшие месяцы текущего года земельный рынок России проявил первые признаки оздоровления - покупательская активность выросла, что стало катализатором повышения стоимости земли, на которой будет в ближайшее время строится загородная недвижимость. Также, впервые за продолжительное время наблюдается оживление на первичном рынке земли, причем наибольшей популярностью пользуется земля по несколько гектаров, но не более того. Не стоит забывать о том, что в долларовом эквиваленте процент роста цен значительно выше, чем в рублевом, потому что в этом году рубль стал более стабилен, причем его курс вырос по отношению к доллару.

Как и предрекали аналитики земельного рынка, с конца 2010 года цены на земельные участки начали понемногу возрастать. Такая же тенденция наметилась и в первом полугодии 2011 году. Как утверждают эксперты, за первое полугодие 2011 года, в среднем стоимость земли в России возросла на 2,05%. Естественно, в различных регионах земельные участки имеют свою стоимость. Как и прежде, самыми востребованными и дорогостоящими остаются участки в Подмосковье и Ленинградской области, а также в областях, граничащих с Московским регионом. В первую очередь, это Тульская, Смоленская, Владимирская и Тверская область. С начала текущего года в этих областях значительно увеличилось количество проселков, в которых реализуется земля без подряда.

По мнению экспертов, в скором времени земельные участки без подряда утратят свою актуальность - покупатель, как и в предкризисное время предпочтет покупать землю с подрядом, что значительно выгоднее для него с точки зрения экономии времени. Однако девелоперы не смогут так быстро перепрофилироваться, потому что на рынке еще достаточно много предложений по продаже земли без подряда. Такая ситуация продлиться в течение всего 2011 года.

За первый квартал 2011 года наметилась еще одна интересная тенденция - значительно оживился интерес инвесторов к первичному рынку земли. Многие аграрные фирмы, лидирующие в своем сегменте принялись скупать сельскохозяйственные земельные участки, расположенные в Центральном округе и прочих регионах России, которые отличаются повышенной плодородностью земли. Причем в этом сегменте цены на землю повысились на 6-7 % за первые три месяца текущего года.

Такая ситуация на сельскохозяйственном земельном рынке обусловлена тем, что в скором будущем население России будет нуждаться в большем количестве продуктов питания, причем это не только особенность нашей страны, но и мирового рынка. Однако по сравнению с мировыми рынками, спрос на сельскохозяйственные угодья в России значительно снижен, но уже намечается заинтересованность иностранных инвесторов вкладывать средства в этот сегмент рынка.

Заключение

Особенности земли как фактора производства: Во-первых, земля в отличие от других факторов производства имеет неограниченный срок службы и невоспроизводимо по желанию. Во-вторых, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-третьих, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое, т. е. она недвижима. В-четвертых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает свою продуктивность. Процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан. В 2011 году земельный рынок России проявил первые признаки оздоровления после кризиса - покупательская активность выросла, что стало катализатором повышения стоимости земли, на которой будет в ближайшее время строится загородная недвижимость. Также, впервые за продолжительное время наблюдается оживление на первичном рынке земли, причем наибольшей популярностью пользуется земля по несколько гектаров, но не более того. Не стоит забывать о том, что в долларовом эквиваленте процент роста цен значительно выше, чем в рублевом, потому что в этом году рубль стал более стабилен, причем его курс вырос по отношению к доллару.

Список литературы

1. Вечканов С.Г., Вечкавнова Г.Р. Макроэкономика - СПб.: учебное пособие. - СПб: Питер, 2008. - 240с.

2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земли в Российской Федерации в 2006 г. / Под ред. С.М. Подобед, В.С. Кислов, В.А. Самолетов и др. М., 2007.

3. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник / Под общ. ред. В.И. Кушлина. М., 2008. С. 144.

4. Курс экономической теории / Под ред. М.Н. Чепурина, Е.А. Киселевой. - Киров: издательство, "АСА", 2004. - 797с.

5. Макконнелл К., Брю С. Экономикс. -- М.: Республика, 1992. Т. 1.

6. Мальцев К.В. Проблемы развития земельного рынка в Российской Федерации // Регионоведение. - 2009. - №4.

7. Микроэкономика: теория и российская практика/ Под ред. Грязновой А.Г. и Юданова А.Ю. - 6-е изд. перераб. и доп. - М.: Изд. "Кнорус". 2006.-624 с.

8. Нуреев Р. Рынок капитала и рынок земли // Вопросы экономики. 2006.- № 5. -с. 136.

9. Экономика: учеб. / под ред. А.И. Архипова, А.К. Большакова. - м.: ТК Велби, 2005. - 840с.

10. Экономическая теория. Микроэкономика. [Текст] / Под ред. А.В. Журавлевой. - М.: "Дашков и К", 2004. - 934с.

11. Экономическая теория: учебник. [Текст] / Под ред. В.Д. Камаева. - М.: ВЛАДОС, 2004. - 592с.

12. Экономическая теория: пособие дл вузов./ Под. Ред Грязновой А.Г., Соколинскоо В.М. - М.: Изд. "Перспектива", 2006.-472 с.

Размещено на Allbest.ru