Аренда недвижимости в системе предпринимательства

- приняв решение о расторжении ДНЖ, суд по просьбе нанимателя (но не по собственной инициативе) с учетом всех обстоятельств вправе (хотя и не обязан) указать в этом же решении об отсрочке исполнения. При этом отсрочка не может превышать одного года со дня вступления решения в законную силу.

4. Пункт 3 ст. 687 посвящен случаям, когда инициатором расторжения ДНЖ является любая из сторон (хотя ДНЖ может быть расторгнут в одностороннем порядке):

- если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания либо находится в аварийном состоянии. Об этом можно судить только исходя из соответствующих актов, заключений, экспертиз и т.п. полномочных органов муниципальных образований. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством, в частности, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, переводу в нежилой фонд (см. коммент. к ст. 288 ГК), если дом грозит обвалом (ст. 22-24, 83-91, 101 ЖК) и т.д.

5. Применяя правила п. 4 ст. 687, следует учесть, что к гражданам, за действия которых наниматель отвечает, относятся и лица, постоянно с ним проживающие, временные жильцы и поднаниматели (ст. 677, 680, 685). Использование жилого помещения не по назначению означает, в частности, размещение в нем офиса, промышленных производств, склада и т.п. (см. коммент. к ст. 288 ГК); систематическими нарушениями прав и интересов считаются создание чрезмерного шума, нарушение покоя граждан после 22 час., затопление их жилого помещения, порча общего имущества жилого дома, повреждение коммуникаций, оборудования дома и т.п., допущенные три раза и более. Предупреждение об устранении подобных нарушений наймодатель вправе сделать и в устной форме; лишь после того как такое предупреждение не привело к устранению упомянутых в ст. 687 нарушений, он может потребовать (через суд) расторжения ДНЖ. Иначе говоря, самостоятельно, без обращения в суд, наймодатель действовать не может. О судебной практике см. БВС РФ, 1996, N 5, с. 5; 1998, N 9, с. 3. а также п. 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.07).

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

1. Комментируемая статья имеет в виду выселение в любых случаях расторжения ДНЖ (за исключением расторжения по инициативе нанимателя) как граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении (ст. 677 ГК), так и временных жильцов (ст. 680 ГК) и поднанимателей (ст. 685 ГК). ВС РФ разъяснил, что в силу ст. 668 при расторжении ДНЖ наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения ДНЖ, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. При этом выселении из служебных помещений необходимо учитывать причины увольнения работника, отнесенные законодательством к уважительным (на это обращалось внимание судов еще в п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 26.12.1984 N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР").

2. Решение суда является необходимым основанием для выселения из жилого помещения по инициативе наймодателя. О судебной практике см. БВС РФ, 1996, N 5, с. 5; 1999, N 3, с. 23. (Естественно, что при расторжении ДНЖ по инициативе нанимателя решение суда не требуется.)

9. Качественные отличия аренды и найма

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В настоящее время в законодательстве различаются следующие виды договоров если юридическое лицо нанимает жилое помещение, то - договор аренды жилого помещения, если физическое лицо (гражданин), то - договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения подразделяется на коммерческий договор найма

До введения в действие нового Гражданского кодекса коммерческий договор найма назывался договором аренды, а гражданин, арендующий жилое помещение, - арендатором. В некоторых нормативных актах, вышедших до введения нового Гражданского кодекса сохраняется устаревшая терминология. договор социального найма.

До того как вы приватизировали свою квартиру, вы жили в ней по договору социального найма. А теперь, когда вы будете сдавать свою собственную квартиру, вы будете делать это по договору коммерческого найма.

Например, две одинаковые квартиры в доме - одна из них приватизирована и сдается за 250 долл. США в месяц сроком на 3 года, в другой - государственной - проживает семья и платит 150 рублей в месяц. Жильцы первой квартиры заключили договор коммерческого найма с владельцем квартиры, жильцы второй квартиры пользуются ею по договору социального найма.

На этом примере видны основные различия между договорами найма: коммерческий договор заключается на определенный срок и плата определяется условиями договора, договор социального найма бессрочен и плата лимитирована. Кроме того, по договору социального найма нанимателям предоставляется жилая площадь, ограниченная социальными нормами, а по договору коммерческого найма жилая площадь не ограничивается.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (п.1 ст.672 ГК РФ). Договор социального найма подробно рассматривается в разделе "Право на жилище - получение и пользование".

Библиографический список

1. Горемыкин В.А. "Экономика недвижимости", Учебник - 2-е издание, перераб.и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002г.

2. П.Г.Грабовой "Экономика и управление недвижимостью", учебник для вузов, Смоленск: Изд. "Смоленск Плюс", Москва: изд. "АСВ" 1999г.

3. И.С.Степанов "Экономика строительства", учебник - 3-е изд., доп.и

перераб. - Москва: Юрайт-Издат, 2002г.

4. Постановление Правительства г.Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП "О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности г.Москвы"

5. Приложение № 3 к Постановлению Правительства г.Москвы от

22.01.2002г. № 68-ПП "Методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящиеся в собственности г.Москвы"

6. Гражданский Кодекс РФ

Размещено на Allbest.ru