Определение рыночной стоимости ООО "Сибиряк"

3.1.2. Определение рыночной стоимости административного здания

Объект оценки*: нежилое помещение общей площадью 40,2 кв.м, по адресу: Россия, Красноярский край, г.Красноярск, ул. Шахтеров, д.133

Таблица 3.1 Характеристики офиса

Характеристика *
Лит. Б
Вид использования - офисное. НА первом этаже 3х эт., здания, 1986г. ввода в эксплуатацию. Фундамент - сборные железобетонные блоки; стены - кирпичные, штукатурка, побелка; перегородки - кирпич; перекрытия - железобетонные плиты; кровля - шифер; полы - бетонные, мраморные; проемы оконные - двойные створные, окрашенные; проемы дверные - филенчатые, металлические, окрашенные; внутренняя отделка - штукатурка, побелка, покраска, подвесные потолки, кафельная плитка, мраморная плитка. Имеется отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение. Группа капитальности I.

Таблица 3.2 Описание нежилого помещения

Наименование	Ед. измерения	Величина
Общая площадь	кв. м.	40,2
Внутренняя высота	м.	3,30
Внутренний объем	куб.м.
Этаж/Этажность	этажей	1
Использование	-	офисное
Балансовая стоимость	рублей	1250000

Таблица 3.3 Описание конструктивных элементов

Конструктивные элементы здания:	Лит. Б
Фундаменты	сборные железобетонные блоки
Стены	кирпичные, штукатурка, побелка
Перегородки	кирпич
Перекрытия	железобетонные плиты
Крыша	шифер
Полы	бетонные, мраморные
Проемы оконные	двойные створные, окрашенные
Проемы дверные	филенчатые, металлические, окрашеные
Внутренняя отделка	штукатурка, побелка, покраска, подвесные потолки, кафельная плитка, мраморная плитка
Инженерное обеспечение:
Отопление	имеется
Водопровод	имеется
Канализация	имеется
Горячее водоснабжение	имеется
Ванны	нет
Электроосвещение	имеется
Радио	нет
Телефон	есть
Вентиляция	есть
Лифты	нет
Мусоропровод	нет

Объект оценки представляет собой одноэтажное кирпичное пристроенное административное здание. Объект оценки расположен в центральной части левого берега г. Красноярска. Подъездные пути удобные, дорога- асфальтированная. Окружающая застройка представлена жилыми домами 80-х годов постройки. . Внешний вид дома в удовлетворительном состоянии. Основные пути миграции потоков пешеходов проходят внепосредственной близости от объекта оценки. Перед зданием есть возможность парковки транспортных средств.

3.1.3 Общая информация о рынке недвижимости

Объект оценки расположен, в центральной части города. Город Красноярск является краевым центром, соединен ж/д и автодорогами. Численность жителей составляет около 1000000 человек. . На данном рынке наибольшее внимание уделено в последние несколько лет в основном торговым помещениям и офисам.

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Характерной особенность красноярского рынка офисов заключается в том, что на нём представлены преимущественно объекты класса В и С, то есть здания административных учреждений, административные корпуса использующих сдачу собственности в долгосрочную аренду в качестве стабильного источника доходов. Как правило, эти объекты построены в 80-х годах и нуждаются в реконструкции. Другие слабые места -- коридорно-кабинетная планировка, невысокие потолки, узкие лестницы и коридоры, отсутствие обязательных для офиса европейского типа больших открытых пространств и современных средств связи. Для увеличения числа номеров или подключения Интернета необходимы дополнительные финансовые вложения, которые не включаются в счет аренды.

Тенденции.

Стоимость аренды повышается в среднем на 15-20% каждые полгода. Рост цен на аренду офисных помещений происходит пропорционально инфляции.

3.1.4 Анализ наилучшего использования объекта оценки

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использование выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово- осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Заключение о НИНЭИ

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Для детального анализа был проведен тщательный поиск информации, с помощью сети Интернет.

Наилучшее и эффективное использование Объекта оценки, как отмечалось выше, должно отвечать четырем критериям: законодательная разрешенность, физическая осуществимость, финансовая осуществимость и максимальная эффективность.

Законодательная разрешенность: Объект оценки расположен в Советском районе города Красноярска.

Объект оценки используется в настоящее время, как офисное помещение. Данное функциональное назначение не противоречит установленным административными органами города нормами и используется законным и разумным способом (юридические документы оформлены в надлежавшем порядке).

Физическая осуществимость подразумевает рассмотрения физически реальных в данной местности способов использования имущества.

Объект оценки введен в эксплуатацию в начале 1986 г. На момент оценки здание находятся в хорошем техническом состояние: проводится косметический и кап. ремонт (заменена кровля). Дальнейшее их использование не создает опасность при пользовании зданием.

Финансовая осуществимость и максимальная эффективность предполагают использование Объекта оценки, с учетом получения приемлемого дохода владельцу. Финансовая осуществимость и максимальная эффективность также основываются на законодательстве. Получение прибыли не должно противоречить законодательной базе.

Месторасположение и удовлетворительное состояние Объекта оценки, а также оформленные в надлежащем состоянии правоустанавливающие документы, не препятствуют к получению прибыли за счет продажи или аренды Объекта оценки как административно-офисного здания.

Вывод: На основании изложенного и учитывая назначение Объекта оценки, а также учитывая его настоящее местоположение и техническое состояние (натурное обследование Объекта оценки), определяется его рыночная стоимость, как офисного здания.

Дальнейшие расчеты проводятся в соответствии с определенным анализом НЭИ.

3.2 Оценка рыночной стоимости объекта

3.2.1 Затратный подход

Затратный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:

определение стоимости участка земли;

- определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений;

- определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимости участка земли и стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений за вычетом стоимости накопленного износа.

Стоимость воспроизводства или замещения при оценке недвижимости рассчитываются как сумма прямых затрат, косвенных затрат и прибыли предпринимателя.

К прямым затратам относятся затраты, непосредственно связанные со строительством объекта, включая прибыль и накладные расходы подрядчика. Расчет прямых затрат производится:

- на основании данных специализированных нормативных баз и справочников для оценки;

- на основании нормативных баз по ценообразованию в строительстве;

- на основании нормативных баз, применяемых для определения стоимости воспроизводства основных фондов;

- на основании данных о стоимости строительных контрактов на возведение аналогичных объектов в аналогичных рыночных условиях.

К косвенным затратам относят затраты, сопутствующие возведению здания или сооружения (включая стоимость финансирования, то есть издержки привлечения финансовых ресурсов), но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.

Прибыль предпринимателя определяется на основе сложившейся рыночной нормы, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта.

Данные о сравниваемых участках получены из информации по ценам предложения с сайтов.

Таблица включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми участками.

Оценка стоимости воспроизводства (замещения) здания

В основе расчётов лежит понятие стоимости замещения, под которой понимаются затраты на строительство объекта, являющегося функциональным аналогом объекта оценки, воспроизводящего объект по габаритам и основным конструктивным решениям.

Информационной основой данных послужили:

- укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений по соответствующим отраслям промышленности;

- индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства на 1 января 1984г. (Приложение № 1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1984г. № 94);

- индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, определенных филиалом ФГУ «Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов» по Красноярскому краю. За базисный уровень принята стоимость в уровне сметных норм и цен, введённых с 01.01.84г.

С0 = С1 х V х К1 х К2 х К3 х К4

где

С0 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта

С1 - стоимость 1 куб. метра аналога в ценах 1969г. (базовая) - по сборнику УПВС,

V - строительный объем оцениваемого объекта, куб.м.,

К1 - коэффициент перехода к ценам 1984г. с учетом территориального коэффициента,

К2 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1984г. в цены на дату оценки,

К3 - коэффициент, учитывающий НДС в размере 18%,

К4 - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика.

Красноярский край относится к 1 климатическому району и 4-му территориальному поясу. Согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года для строительства объектов городского строительства составляет 1,2. Территориальный коэффициент для Красноярского края равняется 1,01, таким образом коэффициент К1=1,212.

Для получения обоснованного вывода о стоимости замещения здания оценщик обязан учесть также величину предпринимательской прибыли, характерную для соответствующего сектора экономики. Приобретение (оформление земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения, выражающего вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством. Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово оправданным для застройщика, она отражает затраты на организацию и управление строительством, расчеты за проектно- изыскательские работ, общий надзор и связанный со строительством риск. В данном случае коэффициент был учтен экспертным путем в размере 1,25 .

Определение накопленного износа

Накопленный износ определяется «методом разбивки», предусматривающим раздельное проведение расчетов по всем трем видам износа: физическому, функциональному, внешнему.

Физический износ - это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и деятельности человека.

Физический износ здания определяется поэлементным методом как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам здания.

Основная формула для расчета:

ФИ (i) = m (i) * p (i),	(2)

где:

ФИ (i) - физический износ i - го конструктивного элемента здания;

m (i) - удельный вес i -го конструктивного элемента здания;

p (i) - процент износа i - го конструктивного элемента здания.

Таблица 3.4 Определение физического износа

Наименование конструктивного элемента	Лит. Б
	Удельный вес конструктивного элемента, %	Степень износа конструктивного элемента, %	Процент износа к строению, %
Фундаменты	4	15	0,60
Стены	33	25	8,25
Перекрытия	23	15	3,45
Кровля	2	40	0,80
Полы	9	25	2,25
Проемы	6	20	1,20
Отделочные работы	11	30	3,30
Внутренние сантехнические и электротехнические работы	10	30	3,00
Прочие работы	2	20	0,40
Итого	100	23,25

Таблица 3.5 Определение стоимости объекта оценки с применением затратного подхода

№ п/п	Показатель	Значение
		Лит. Б
1	Площадь, м2	45,2
2	Обьем с учетом поправки на толщину стен используемый в расчетах объекта оценки, в в м3	149,16
3	Восстановительная стоимость 1 м2	30,30
4	Коэффициент к восстановительной стоимости на климатический район	1.11
5	Восстановительная стоимость 1 м2 или в м3 с учетом климатического коэффициента, руб.	21,21
6	Сборник УПВС, № таблицы	№28
7	Индекс изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г.	1,2
8	Территориальный коэффициент к индексу изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г	1,01
9	Индекс изменения сметной стоимости СМР на 01.01.1984 г. с учетом территориального коэфф-та	1,212
10	Индекс изменения стоимости СМР на II квартал 2006 г.	72,42
11	Прибыль предпринимателя	1,3
	Стоимость нового строительства с учетом НДСи прибыли предпринимателя	668 779,74
	Физический износ, %	23,25
12	Итого физический износ	5,45
13	Физический износ, %	23,25
14	Функциональный износ, %	0
15	Экономический износ, %	0
16	Стоимость имущества с учетом физического износа	668 774,29

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием затратного подхода, составила: 668774 (триста шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят восемь тысяч семьсот семьдесят семь ) рублей.

3.2.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование.

Сравнительный подход к оценке недвижимости включает следующие этапы:

- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

- определение уместных единиц сравнения;

- выделение необходимых элементов сравнения;

- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке для различных типов объектов недвижимости (1 м2, 1 м3, объект в целом, т.д.). Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения. В данном случае в качестве аналогов взяты офисные помещения, т.к. определяемый объект является административно-офисным.

Таблица 3.6 Определение стоимости нежилого помещения общей площадью 40,2 кв.м находящегося по адресу: Красноярский край, г.Красноярск, ул. Шахтеров , д. 133 с применением сравнительного подхода.

Элементы сравнения	Единицы измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена предложения (продажи)	Руб.		3500000	2890000	3 000 000
Общая площадь	Кв. м	40,2	48	38	46
Цена предложения за 1 кв.м.	Кв. м		72917	76053	62217
Источник информации			http://www.rgic.ru	http://www. rgic.ru	http://www.rgic.ru
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Этаж/этажность		1	1	1	1
Единица сравнения-цена за единицу общей площади	Руб./кв.м.		72917	76053	62217
Корректировки		Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
Право собственности		Право собственности
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Условия рынка (время продажи)		Март 07	Март 07	Март 07	Март 07
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	Руб./кв.м.		11 710	15 038	4 594
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Назначение		офисное	офисное	офисное	офисное
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Наличие подвала		нет	нет	нет	нет
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Этаж		1	1	1	1
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Физические характеристики
Размер	Кв. м.	40,2	48	38	46
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Техническое состояние		удовлетворительное	хорошее	удовлетворительное	хорошее
Корректировка	Руб./кв.м.		-3328		-3328
Скорректированная цена итого	Руб./кв.м.		69589	76053	61889
Кол-во корректировок			1	2	3
Вес аналога			0,6	0,3	0,1
Средневзвешенное значение	Руб./кв.м.	70758,2
Итого стоимость	Руб.	2844479,64

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием сравнительного подхода, составила 2844479,64 (два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи четыреста семьдесят девять ) рублей.

3.2.3 Доходный подход

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода основано на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект.

Расчет настоящей стоимости всех будущих доходов можно осуществить методом прямой капитализации или методом дисконтирования денежных потоков.

В данном случае рассчитаем стоимость Объекта методом дисконтирования денежных потоков.

Таблица 3.7 Расчет арендной ставки

Элементы сравнения	Единицы измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Общая площадь	кв. м	40,2	48	38	46
Арендная плата за 1 кв.м.	рублей		319	420	290
Источник информации			http://www.rgic.ru	http://www. rgic.ru	http://www.rgic.ru
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Этаж/этажность		1	1 этаж	1 этаж	1этаж
Корректировки		Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
Право собственности
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м.		319	420	290
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м.		319	420	290
Условия продажи			Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м.		319	420	290
Условия рынка (время продажи)		мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м.		319	420	290
Местоположение		г.Красноярск, ул Шахтеров 133	г.Красноярск, ул Взлетная	г.Красноярск, ул Аэровокзальная	г.Красноярск, ул Шахтеров 133
Корректировка	руб./кв.м.		0	0	0
Назначение		офисное	офисное	офисное	офисное
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Наличие подвала		нет	нет	нет	нет
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Этаж		1	1	1	1
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Физические характеристики
Размер	Кв. м.	40,2	48	38	46
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Техническое состояние		удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное	удовлетворительное
Корректировка	Руб./кв.м.		0	0	0
Скорректированная цена итого	Руб./кв.м.		319	420	290
Кол-во корректировок			2	3	0
Вес аналога			0,6	0,4	0,0
Средневзвешанное значение		462,2
Итого стоимость	Руб./кв.м.	18580,44

Таблица 3.8 Определение безрисковой ставки дохода по результатам торгов на рынке ГКО-ОФЗ

Код выпуска	Срок до погашения, лет	Дюрация, лет	Дата торгов	Доходность, % годовых
27025	0.2	0,2	21.03.2007	6,09
27019	0,3	0,3	20.03.2007	5,40
		0,3	21.03.2007	6,50
27020	4.0	0,4	20.03.2007	5,45
		0,4	22.03.2007	5,35
25058	1,1	1,1	20.03.2007	5,90
		1,1	21.03.2007	5,72
		1,1	23.03.2007	5,78
46001	1,5	0,9	19.03.2007	5,95
		0,9	20.03.2007	5,79
		0,9	21.03.2007	5,77
27026	2	1,9	20.03.2007	5,76
25060	2,1	2,0	19.03.2007	6,01
		2,0	20.03.2007	6,01
		2,0	21.03.2007	6,04
		2,0	22.03.2007	6,04
		2,0	23.03.2007	6,04
25057	2,8	2,6	19.03.2007	6,16
		2,6	20.03.2007	6,15
		2,6	21.03.2007	6,14
		2,6	23.03.2007	6,10
25061	3,1	2,9	20.03.2007	6,18
		2,9	21.03.2007	6,17
		2,9	22.03.2007	6,16
		2,9	23.03.2007	6,17
46003	3,3	2,5	20.03.2007	6,10
		2,5	22.03.2007	6,06
		2,5	23.03.2007	6,08
25059	3,8	3,4	19.03.2007	6,23
		3,4	20.03.2007	6,23
		3,4	21.03.2007	6,22
		3,4	22.03.2007	6,23
26199	5,3	4,5	20.03.2007	6,36
		4,5	21.03.2007	6,35
46002	5,40	3,9	20.03.2007	6,27
		3,9	21.03.2007	6,28
26198	5,6	4,8	19.03.2007	6,43
		4,8	20.03.2007	6,41
		4,8	21.03.2007	6,38
		4,8	22.03.2007	6,38
		4,8	23.03.2007	6,37
46017	9,4	6,5	19.03.2007	6,55
		6,5	20.03.2007	6,54
		6,5	21.03.2007	6,53
		6,5	22.03.2007	6,50
		6,5	23.03.2007	6,50
46021	11,4	7,7	19.03.2007	6,59
		7,7	20.03.2007	6,58
		7,7	21.03.2007	6,56
		7,7	22.03.2007	6,55
		7,7	23.03.2007	6,56
46014	11,4	5,3	19.03.2007	6,48
		5,3	20.03.2007	6,45
		5,3	21.03.2007	6,42
		5,3	22.03.2007	6,40
		5,3	23.03.2007	6,39
48001	11,6	7,0	20.03.2007	7,15
		7,0	21.03.2007	7,15
46005	11,8	11,1	19.03.2007	7,08
		11,1	20.03.2007	7,07
		11,1	21.03.2007	7,07
		11,1	23.03.2007	7,07
46018	14,7	8,6	19.03.2007	6,61
		8,6	20.03.2007	6,61
		8,6	21.03.2007	6,58
		8,6	22.03.2007	6,57
		8,6	23.03.2007	6,57
46020	28,9	12,8	19.03.2007	6,88
		12,8	20.03.2007	6,87
		12,8	21.03.2007	6,86
		12,8	22.03.2007	6,83
		12,8	23.03.2007	6,83
			Среднее	6,34
			Мода	6,50
			Медиана	6,38
			ср.кв. откл.	0,56
Статистическая оценка результата оценки
Коэффициент вариации (оценка точности), % (должна быть < 33%)	9%	Выборка однородна и удовлетворяет условиям проверки гипотезы

Таблица 3.9 Определение ставки дисконтирования кумулятивным методом

Вид риска	Вероятный интервал значений	Выбор
Ставка компенсации за риск (риск вложения капитала в конкретную отрасль) (Х1)	0 - 5%	3,0%
Инвестиционный менеджмент (нагрузка управления инвестициями) (Х2)	0 - 5%	2,5%
Низкая ликвидность (отсутствие ликвидности) (Х3)	0 - 5%	1,6%
Итого - норма доходности, покрывающая несистематические риски, характерные для имущества		7,1%
Безрисковая ставка (Rf ном)	6,34%
Ставка дисконтирования (Re ном)	13,44%

Таблица 3.10 Расчет рыночной стоимости нежилого здания доходным методом

Наименование	ед. изм.	1	2	3	4	5	Постпрогнознй период
Доходы
Общая площадь аренды	кв.м.	40,2	40,2	40,2	40,2	40,2	40,2
Ставка аренды в месяц (с увеличением на 5% в год)	руб./кв.м мес	18 580,4	19 509,4	20 484,9	21 509,1	22 584,6	23 055,1
Потенциальный валовой доход.	руб./год	222 964,8	234 112,8	245 818,8	258 109,2	271 015,2	276 661,2
Потери по недоиспользовании площадей	%	10%	10%	10%	10%	10%	10%
Итого потери по недоиспользованию площадей	руб.	22 296,5	23 411,3	24 581,9	25 810,9	27 101,5	27 666,1
Действительный валовой доход	руб.	200 668,3	210 701,5	221 236,9	232 298,3	243 913,7	248 995,1
Операционные расходы
Постоянные расходы
Налог на имущество (2,2% от суммы по затр. методу)	руб.	14 713,0
Прогнозируемое увеличение стоимости налога на недвижимость	%		5%	5%	5%	5%	5%
Стоимость налога на недвижимость с учетом прогнозируемого увеличения	руб.		15 449	16221	17032	17884	18203
Страхование недвижимости (1%)	%	6 688	6 688	6 688	6 688	6 688	6 688
Налог на землю	руб.
Прогнозируемое увеличение стоимости налога на землю	%
Стоимость налога на недвижимость с учетом прогнозируемого увеличения	руб.		0	0	0	0
Итого постоянные расходы	руб.	21 401,0	22137	22909	23720	24572	24891

Продолжение таблицы 3.10

Переменные расходы
Коммунальные платежи
Расходы на электроснабжение	руб./год	3965
Расходы на тепловую энергию	руб./год	11759
Расходы на водоснабжение	руб./год	1250
Расходы на канализацию	руб./год	621
Итого коммунальные платежи		17595	17595
Увеличение коммунальных платежей	%			10%	10%	10%	10%
Стоимость коммунальных платежей	руб./год	17 595,0	17 595,0	19 354,5	21 290,0	23 419,0	25 720,0
Расходы на управление (с увеличением на 8%)	руб./год	360,0	388,8	419,9	453,5	489,8	512,6
Расходы на зарплату вспомогательного персонала (с увеличением на 3%)	руб./год	24 000,0	24 720,0	25 461,6	26 225,4	27 012,2	27 857,8
Итого переменные расходы		41 955,0	42 703,8	45 236,0	47 968,9	50 921,0	54 090,4
Итого операционные расходы.	руб.	63 356,0	64 840,8	68 145,0	71 688,9	75 493,0	79 287,4
ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД.	руб.	137 312,3	145 860,7	153 091,9	160 609,4	168 420,7	168 231,3
Ставка дисконтирования	%	13,44%	13,44%	13,44%	13,44%	13,44%	13,44%
Коэффициент текущей стоимости в конце года		0,8815	0,7771	0,6850	0,6039	0,5323	0,4692
Текущая стоимость будущих доходов	руб.	121 040,8	113 348,3	104 868,0	96 992,0	89 650,3	84 546,2
Итого стоимость	руб.	610 445,6
Стоимость реверсии по ставке капитализации	руб.	2 243 598р.
Текущая стоимость реверсии	руб.	1 052 696
Общая стоимость объекта	руб.	1 578 595,4

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием доходного подхода, составила 1 578595,4 (один миллион пятьсот семьдесят восемь тысяч пятьсот девяносто пять рублей ) рублей.

Обоснование расходов:

Налог на имущество определен 2,2% от стоимости имущества по затратному подходу.

Переменные расходы на основании существующих платежей.

3.2.4 Согласование результатов

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки стоимости объекта можно сделать следующие выводы.

Таблица 3.11 Согласование полученных результатов

затратный	сравнительный	доходный	Итоговое значение стоимости руб.	Итоговое значение стоимости руб/кв.м
вес	величина стоимости, руб.	вес	величина стоимости, руб.	вес	величина стоимости, руб.
0,30	668 774,29	0,40	2844480	0,3	1 578 595,4	1 812 000	45 074,63

Стоимость объекта определяется по формуле:

V=Vl*Ql+V2*Q2+Vз*Qз

V -обоснованная рыночная стоимость объекта;

V 1, V 2, V з-стоимости объекта при трёх подходах;

Ql, Q2, Qз - средневзвешенные значения.

Подставив значения, получим:

V =360667*0,30+2844480*0,4+1871145*0,3=1807000

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных рыночная стоимость объекта, по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Шахтеров 133 на 20.03.2007 года, с учетом округления составляет 1 807 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

3.2.5 Определение рыночной стоимости земельного участка

Исходные данные

Здание промышленного назначения, общей площадью 1000 кв.м., земельный участок 1200 кв.м.

1	ЧОД от ЕОН	1200 000	руб
2	Рыночная стоимость здания	4000 000	руб.
3	КК для здания	24,18	%
4	ЧОД от здания (2*3)	967 200	руб.
5	ЧОД от земельного участка (1-4)	232 800	руб.

Расчет КК (коэффициента капитализации) для земельного участка методом кумулятивного построения

Вид риска	Вероятный интервал значений, %
Низкая ликвидность недвижимости	5 - 8
Общая ситуация в данном сегменте рынка	3 - 5
Общая ситуация в экономике	2 - 5
Прочие риски	1 - 3

В результате проведенного анализа премию за риск для данного объекта определили в размере 11 %.

В качестве безрисковой ставки была взята ставка по рублевым депозитам на срок 1 год - 9,18 % [Журнал «Эксперт» № 17 от 13.03.2007 г.]. Таким образом, ставка дисконтирования, рассчитанная кумулятивным методом, принимается равной 20,18%.

Норма возврата на капитал составляет 0%. Таким образом, ставка капитализации составит 20,18%.

Рс ЗУ = ЧОД ЗУ / Кк;

Рс ЗУ = 232 800 / 0,2018 = 1 153 617 руб.

3.2.6 Определение рыночной стоимости автомобиля HONDA HR-V

Затратный подход при оценке транспортных средств основывается на том, что в качестве стоимости оцениваемого транспортного средства принимаются затраты на его изготовление. Так как транспортные средства объекты серийного и крупносерийного производства, то затратный подход в большинстве случаев неприемлем. Это связано с тем, что изготовление одного транспортного средства единичное производство, удельные затраты в котором на изготовление в несколько раз выше, чем при серийном производстве. Затратный подход может быть использован при оценке переоборудованных автомобилей, автомобилей, изготовленных в порядке индивидуального творчества, при восстановлении раритетных автомобилей.

Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы дает только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятия, производственных комплексов и других объектов бизнеса. При оценке доходным подходом в основном используется метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации дохода. По этой причине, в данном отчете, оценка транспортного средства доходным подходом не проводится.

Стоимость транспортного средства определена на основе рыночного подхода.

Рыночный (сравнительный) подход основывается на анализе цен покупки и продажи транспортных средств, сложившихся в данный момент на первичном и вторичном рынке. Основной используемый принцип -- сопоставление, которое должно проводиться с новым транспортным средством с внесением поправок на износ при отсутствии данных по вторичному рынку.

Осмотр транспортного средства проводился на территории гаража ООО «СИБИРЯК». В результате визуального осмотра установлено следующее:

Таблица 3.12 Данные с осмотра автомобиля HONDA HR-V

Вид определяемой стоимости:	Рыночная.
Описание объекта оценки:	Автомобиль легковой HONDA HR-V
Идентификационный № (VIN):	отсутствует	Рабочий объем дв., куб. см	2000
Марка, модель ТС:	HONDA HR-V	Шасси (рама) №:	отсутствует
Наименование (тип) ТС:	легковой	Кузов (прицеп) №:	АСА20-0002427
Регистрационный знак:	Н289РН24	Цвет:	Черный
Год выпуска:	2000	Тех. паспорт №: 25 ТЕ 827177	52 ВХ 079363
Двигатель №:	1AZ-0036713	Пробег, км:	160000
Мощность двигателя, л.с. (кВт)	152
Владелец (доверенное лицо):	ООО «СИБИРЯК»
Дата прохождения тех осмотра	01.10.2006

Пробная езда - рабочее состояние; кузов и внешний вид (товарный вид автомобиля): хорошее, без внешних нарушений; задний мост - рабочее состояние; двигатель - удовлетворительное состояние; коробка передач, раздаточная коробка и сцепление, трансмиссия - рабочее состояние; тормозная система - рабочее состояние; шины, диски - в рабочем состоянии; рулевое управление - рабочее состояние; электропроводка - удовлетворительное состояние; наличие и состояние приборов - в комплекте; аккумулятор - при запуске недостаточная сила тока, требуется замена.

3.2.7 Затратный подход

Таблица 3.13. Расчет физического износа транспортного средства по «РД 37.009.015-98 (с изм. №1, №2, №3) 2001г»

Показатель	Величина
И1 -- показатель износа по пробегу, % / 1000 км пробега	0,40
Пф - - фактический пробег с начала эксплуатации или после капитального ремонта на дату осмотра, тыс. км	160
Среднегодовой пробег, тыс. км / год	22,59
И2 - - временной показатель старения, % / год	0,82
Дф - - фактическая длительность эксплуатации, лет	7,1
А2 - коэффициент корректирования износа в зависимости от природно-климатических условий	1,12
А3 - коэффициент корректирования износа в зависимости от экологического состояния окружающей среды	1,07
А4 - коэффициент корректирования износа, учитывающий тип региона, в котором эксплуатировалось АМТС	1,05
Итр - физический износ транспортного средства, %	88

(5)

Таблица 3.14 Расчет восстановительной стоимости транспортного средства

Наименование	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации, характеристика аналога	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V
Цена предложения, руб.		790 000	840 000	825 000
Дата действия цены	20.03.2007	20.03.2007	20.03.2007	06.03.2007
Число месяцев до момента оценки		0,00	0,00	0,47
Корректировка на момент оценки		1,000	1,000	1,000
Цена скорректированная, руб.		790000	840000	825000
Мощность двигателя, л.с.	152	152	152	152
Корректировка на отличие мощности		1,00	1,00	1,00
Цена скорректированная, руб.		790 000,00	840 000,00	825 000,00
Средняя цена нового объекта-аналога,	818333

В таблице 3.14 был произведен расчет восстановительной стоимости транспортного средства (на примере новых автомобилей аналогов). Стоимость автомобиля HONDA HR-V на дату оценки определена в результате опроса по автосалонам г. Красноярска. По данным опроса, рыночная стоимость нового автомобиля HONDA HR-V на дату оценки колеблется от 790 000 до 850 000 р. Таблица 3.15. Расчет рыночной стоимости транспортного средства

Показатель	Величина	Источник информации
Рыночная стоимость объекта-аналога нового, руб.	818333
Коэффициент приведения цены по модели снятой с производства, к модели, выпускаемой промышленностью в настоящее время (по РД 37.009.015-98 с измен. №1, №2, №3)	1
Рыночная стоимость нового ТС, руб.	818 333
Физический износ ТС, %	56%
Функциональное устаревание ТС, %	10%
Экономический износ, %	0%
Совокупный износ ТС, %	61%
Рыночная стоимость ТС с учетом устаревания, руб.	321 851
Стоимость шины (Цi), руб.	0	А/с Медведь
Стоимость работ по замене шины (Сi)	0	А/с Медведь
Затараты на замену шины (Зi =Цi+Сi )	0
Стоимость аккумулятора (Цi), руб.	1 500	А/с Медведь
Стоимость работ по замене аккумулятора (Сi)	600	А/с Медведь
Затараты на замену аккумулятора (Зi =Цi+Сi )	2 100
Расчетная стоимость транспортного средства с учетом износа и замены (установки) в процессе эксплуатации отдельных агрегатов и комплектующих изделий m (Итр - Иi) С'из = Сиз + SUM Зi [-----------------], руб., 1 100	320 933
Стоимость ТС с учетом дохода от утилизации, руб.	320 983

Затем в табл. 3.15 была рассчитана рыночная стоимость транспортного средства с учетом утилизации, в таблице 3.16 - моральный износ по методике РД 37.009.015-98 (с изм. №1, №2, №3).

Таблица 3.16. Расчет морального износ по методике РД 37.009.015-98 (с изм. №1, №2, №3) 2001 год

Наименование признака	Рекомендуемый % по РД	Величина
ТС бывшее в употреблении	10%	10
ТС не выпускается	5-30%	0
запчасти для ТС не выпускаются	15%	0
Итого:		10

3.2.8 Сравнительный подход

Определение рыночной стоимости определяем методом сравнения продаж.

Таблица 3.17. Данные по продажам транспортных средств (источник информации: WWW 1000 avto. Ru)

Показатели	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Модель автомобиля	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V	HONDA HR-V
Мощность двигателя, л.с.	152	120	140	137
Год выпуска	2000	1995	1998	1999
Фактический срок службы, годы	7,08	8,08	9,08	8,08
Дата продажи (предложения)	мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Пробег, км.	160 000	150 000	61 000	140 000
Цена продажи (предложения) с учетом НДС, руб.		306 800	359 900	354 000

На основе таблицы 3.17, в таблице 3.18 рассчитываем стоимость автомобиля путем сравнения 3 аналогов (вторичный рынок) и внесения коорректировокв в их стоимость.

Таблица 3.18. Определение рыночной стоимости методом сравнения продаж

Показатели	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.		260 000	305 000	300 000
Момент действия цены	мар.07	мар.07	мар.07	мар.07
Период от момента продажи (предлож.) до момента оценки, мес.		0	0	0
Корректировка: коэффициент момента оценки, КМО	1,00	1,00	1,00	1,00
Цена скорректированная, руб.		260 000	305 000	300 000
Год выпуска	2000	1999	1998	1999
Техническое состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
И1 -- показатель износа по пробегу, % / 1000 км пробега	0,40	0,40	0,40	0,40
И2 - - временной показатель старения, % / год	0,82	0,82	0,82	0,82
А1 х А2 х А3	1,26	1,26	1,26	1,26
Омега - функция (Омега=0,05хДф+0,0025хПф)	0,75	0,78	0,61	0,75
Износ (РД 37.009.015-98 с изм №1, 2, 3)	88	84	40	79
Износ (по Андрианову)	52,98	54,14	45,50	52,98
Износ (согласованный), kФ	56,33	55,19	42,79	52,72
Корректировка: коэффициент, учит. физич. износ		2,23	1,75	2,11
Цена скорректированная, руб.		580 272	533 123	634 457
Мощность двигателя, л.с.	152	120	140	137
Корректировка: параметрический коэффициент, Кn		1,27	0,86	1,02
Цена скорректированная, руб.		735 011	456 962	648 350
Средняя стоимость аналога (как нового) на момент оценки	613 441
Коэффициент физического износа	56,33
Рыночная стоимость имущества (с учетом износа), руб.	267 894

В результате рыночная стоимость автомобиля составила 267894 рубля.

3.2.9 Доходный метод

Рыночную стоимость автомобиля будем считать методом капитализации дохода.

Для расчета необходимо определить безрисковую ставку по результатам торгов ГКО ОФЗ (табл. 3.8). Затем в таблице 3.19 определяем ставку дисконтирования и ставку капитализации.

Таблица 3.19 Модель кумулятивного построения (метод суммирования)

Вид риска	Вероятный интервал значений	Выбор
Ставка компенсации за риск (риск вложения капитала в конкретную отрасль) (Х1)	0 - 5%	3,0%
Инвестиционный менеджмент (нагрузка управления инвестициями) (Х2)	0 - 5%	2,5%
Низкая ликвидность (отсутствие ливидности) (Х3)	0 - 5%	1,6%
Итого - норма доходности, покрывающая несистематические риски, характерные для имущества		7,1%
Безрисковая ставка (Rf ном)	6,34%
Ставка дисконтирования (Re ном)	13,43%
Срок полезного использования, лет	7
Коэффициент капитализации (Rк ном), % Функция "Взнос на амортизацию", шестая функция таблиц "Шесть функций денежной единицы"	22,91%

С рын = ЧОД/( Ка + r), (6 ) )

Где

С рын - рыночная стоимость;

ЧОД - чистый операционный доход;

Ка -- коэффициент амортизации (возврата капитала);

r -- ставка дисконтирования

По данным опроса стоимость аренды HONDA HR-V за сутки равна 45000 рублей, отсюда рыночная стоимость объекта составила 80 228 рублей (таблица 3.20).

Таблица 3.20 Определение рыночной стоимости методом капитализации дохода

Характеристики	Величина
Арендная ставка за сутки, руб.	4 500
Коэффициент корректировки, учитывающий долгосрочную аренду	2 454,55
Количество суток в год	365
Потенциальный валовой доход, руб.	895 909
Коэффициент загрузки машины	291170,45
Действительный валовой доход, руб.	604 739
Рентабельность услуг, %	25,0%
Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	151 185
Ставка капитализации (К), %	22,91%
Рыночная стоимость объекта как нового (ЧОД/К), руб.	659 833
Коэффициент физического износа, %	87,84%
Рыночная стоимость объекта (ЧОД*(1-Ки)), руб.	80 228

3.2.10 Согласование результатов

В результате расчета рыночной стоимости автомобиля HONDA HR-V тремя подходами: затратным, доходным и сравнительным, необходимо вывести средневзвешенную величину. В таблице 3.21 показано определение средневзвешенной рыночной стоимости имущества, которое составило 80228 рублей.

Таблица 3.21 Определение средневзвешенной рыночной стоимости имущества

№ п.п.	Метод оценки	Величина стоимости, руб.	Весовой коэффициент	Результаты, руб.
1	Затратный подход	249 352	0,20	49 870
2	Доходный подход	80 228	0,10	8 023
3	Сравнительный подход	263 302	0,70	184 312
4	Средневзвешенная рыночная стоимость имущества, руб.	242 205
5	Средневзвешенная рыночная стоимость имущества (округленно), руб.	242 200

3.2.11 Определение рыночной стоимости оборудования

Для оценки оборудования применялся метод рыночных сравнений, т.к., все оборудование было заменено в конце 2006г начале 2007г. Следовательно его балансовая стоимость может считаться рыночной. Доходный подход не был использован, так как применительно к машинам и оборудованию напрямую решить эту задачу невозможно - доход создается всем производственно - имущественным комплексом. Затратный подход так же не применялся в связи с незначительным сроком его использования.

Наименование объекта основных средств	Первоначальная стоимость, руб.	Дата выпуска
Компьютер/СМС-Сибирь/4	21369,40	20.10.2006г.
ATTelit SAT550 двухрежимный	22118,64	15.11.2006г.
Компьютер мобильный FSC Pi-1505 N 5200	27591,90	13.09.2006г.
Бензопилы Stihl MS 361 Т 1135-200-0116; 4шт	54041,8	20.09.2006г.
Итого:	262644,4	01.11.2006г.

3.2.12 Оценка дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность ООО «СИБИРЯК» только краткосрочная (менее 12 месяцев), просроченной задолженности нет.

Дебиторская задолженность на дату оценки в балансовых величинах составляет 373000 рублей. Рыночная стоимость такой дебиторской задолженности определяется умножением величины балансовой стоимости задолженности на коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежа по обязательствам. Коэффициент дисконтирования определяется согласно методике Федерального долгового центра при Правительстве РФ, (таблица 22).

Таблица 3.22 Распределение дебиторской задолженности по срокам ее возникновения

Срок неплатежа	Коэффициент дисконта
до 3 месяцев	1,00
от 3 до 4 мес.	0,80
от 4 до 5 мес.	0,60
от 5 до 6 мес.	0,40
до 6 до 7 мес.	0,20
от 7 до 8 мес.	0,10
свыше 8 мес.	0,01

Так как срок погашения части задолженности покупателями и заказчиками от трех до четырех месяцев, то сумма 373000 рублей корректировалась на коэффициент 0,8 и составила 298400 рублей. Прочая дебиторская задолженность образовалась в результате выданных работникам предприятия денежных средств под авансовый отчет.

Таким образом, дебиторская задолженность ООО «СИБИРЯК» 298400 рублей.

Корректировка по статье денежные средства не производится.

3.2.13 Корректировка кредиторской задолженности

ООО "СИБИРЯК" в связи с данным видом деятельности несет значительные затраты на командировки.

Некоторые договоры предусматривают оказание периодических консультационных услуг и заключаются сроком на один год, оплата производится по окончании года после подписания акта приема - передачи оказанных услуг.

Поэтому, основная доля кредиторской задолженности возникла за счет полученных авансов - предоплаты за финансовые услуги (2013000 рублей). Так как данный объем работ будет предоставляться силами оцениваемого предприятия без привлечения сторонних организаций, то корректировка не применялась и кредиторская задолженность составит 2013000 рублей.

На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных фондов и автотранспортных средств, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия.

3.2.14 Определение рыночной стоимости

После проведения оценки обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, определим текущую стоимость всех его обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычтем текущую стоимость всех его обязательств. Результат покажет оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Результаты расчетов рыночной стоимости активов и обязательств приведены в таблице 3.23:

Таблица 3.23 Определение рыночной стоимости активов

Наименование показателя	Балансовая стоимость активов, руб.	Рыночная стоимость активов, руб.
Активы
Нематериальные активы		0
Основные средства, в том числе:
Недвижимость	1152000	1807000
Машины и оборудование, инвентарь	424000	504844,4
НЗС	0	0
Финансовые вложения	0	0
Прочие внеоборотные активы	0	0
Запасы	0	0
Дебиторская задолженность	373000	298400
Денежные средства	25000	25000
Прочие оборотные активы	0	0
Итого активы	1965000	2635244,4
Пассивы
Займы и кредиты	0	0
Кредиторская задолженность	2013000	2013000
Резервы предстоящих расходов и платежей	0	0
Прочие пассивы	0	0
Итого пассивы	2013000	2013000
Скорректированная стоимость чистых активов		622244,4

Таким образом, стоимость собственного капитала ООО «СИБИРЯК», определенная на основе стоимости его активов, с учетом округлений составила 622244,4 рублей.

3.3 ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

При определении рыночной стоимости предприятия методом дисконтированного денежного потока, соблюдается следующая последовательность действий:

Определение длительности прогнозного периода.

Выбор вида денежного потока, который будет использоваться в качестве базы для оценки.

Анализ и прогнозирование валовых доходов, расходов и инвестиций предприятия.

Определение ставки дисконта.

Расчет денежного потока для прогнозного и постпрогнозного периодов.

Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в прогнозном и постпрогнозном периоде.

Внесение заключительных поправок.

В оценке бизнеса методом дисконтированного денежного потока весь срок прогнозируемой деятельности предприятия следует разделять на две части: прогнозный период и постпрогнозный период. В прогнозном периоде, как правило, наблюдаются значительные колебания доходов и расходов компании, связанные с ростом и падения физических объемов продаж, изменения в структуре себестоимости, динамике цен и т.п. В этот период, когда деятельность предприятия еще не стабилизировалась, могут отсутствовать четко выраженные тенденции в развитии. Это наиболее сложный участок прогнозирования, поскольку приходиться детально анализировать факторы влияющие на величину денежного потока и прогнозировать их изменение по отдельности. Кроме того, любые изменения во внешней среде предприятия (потеря заказчика, выход на рынок нового конкурента, изменение законодательства) неизбежно сказываются на объемах и продаж и себестоимости продукции предприятия, а именно эти изменения сложнее всего учесть.

По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны. Кроме того, инвестиционные вложения в российский рынок всё ещё характеризуются повышенным уровнем риска, что приводит к требуемым инвесторами более высоким ставкам отдачи на собственный капитал. Таким образом, рассмотрение длительного прогнозного периода становится неоправданным, так как значения приведенной стоимости с течением времени стремятся к нулю. Исходя из анализа рынка, в своих расчетах мы ограничили продолжительность прогнозного периода 3 годами которые позволяют достоверно определить будущие события, которые могут повлиять на оценку.

Постпрогнозным периодом называется этап развития предприятия, когда объемы производства и сбыта стабилизируются, изменения в себестоимости относительно невелики, то есть темпы роста предприятия можно рассматривать как определенное среднее значение.

Расчет ставки дисконтирования

Определение ставки дисконта, используемой для расчета будущих денежных поступлений должно соответствовать собственному капиталу на реальной основе. Расчет ставки проведен по модели САМР.

Метод САМР предполагает определение ставки дисконтирования на основе последовательного учета большого числа составляющих, отражающих в той или иной мере риски, присущие оцениваемому объекту.

При определении ставки дисконтирования используется следующая формула:

Rе = Rf + в * (Rm - Rf) +S1+S2+C,	(11)

где:

Rе -требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал) ;

Rf - безрисковая ставка дохода (

в -коэффициент бета (указывающий на меру относительного систематического риска инвестирования в оцениваемый бизнес по сравнению с капиталовложениями в любой, т.е. среднерискованный бизнес)

Rm - рыночная норма дохода

S1-премия для малых предприятий

S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании

С- страновой риск

Рассчитанная данным способом ставка дисконтирования составила 18,4%

Таблица 3.24 - Расчет ставки дисконтирования (модель САРМ)

Безрисковая ставка	6,46	Средневзвешенная доходность по ГКО ОФЗ , www.regfin.ru
Рыночная норма дохода	10,5	Ставка рефинансирования ЦБ РФ, www.cbr.ru
Коэффициент бетта (мера систематического риска)	0,96	Средноотраслевой показатель (нефтяная отрасль), www.pages.stern.nyu.edu
Дополнительная премия за риск инвестирования в малый бизнес	3	Компенсирует дополнительную нестабильность доходов с малого бизнеса, который (при прочих равных условиях) более рискован в силу недостаточной для хорошего доступа к кредитам имущественной базы как обеспечения кредитов, а так же из-за небольшого числа клиентов или поставщиков. Принята экспертным путем.
Дополнительная премия за риск характерный для отдельной компании	3,00	Рассчитан с помощью метода, предложенного компанией Deloitte&Touche
Премия за страновой риск	2,06	Определена как разница между доходностью государственных ценных бумах России и страны с высоким инвестиционным рейтингом (США), средняя доходность к погашению облигаций Казначейства США на 28.03.07г. составляет 4,4% (http://bondsonline.com)
Ставка дисконтирования	18,95

Расчёт денежного потока для постпрогнозного периода

Стоимость компании в постпрогнозном периоде может быть определена либо с помощью модели Гордона либо с помощью метода чистых активов. Модель Гордона при этом является более предпочтительна, поскольку учитывает денежные потоки компании в постпрогнозном периоде. Метод же чистых активов в большей степени ориентируется на изменение стоимости имущества, нежели на способность данного имущества приносить доход. В расчетах стоимости компании в постпрогнозном периоде нами использовалась модель Гордона.

Сущность модели Гордона заключается в том, стоимость компании на начало первого года постпрогнозного периода будет равна величине капитализированного денежного потока постпрогнозного периода (то есть сумме всех ежегодных будущих денежных потоков в постпрогнозном периоде). Модель Гордона выглядит следующим образом:

V= G / (Rn - g),	(12)

где:

V - суммарная величина денежного потока в постпрогнозный период,

G - денежный поток первого построгнозного года,

Rn - ставка дисконтирования для собственного капитала,

g - долгосрочные темпы роста

Расчет денежного потока в пост прогнозный период Таблица 3. 25

Наименование показателя	Фактическое Значение, тыс. руб,
Прибыль после налога	125000
Амортизационные отчисления	32000
Прирост собственного оборотного капитала	95000
Денежныйс поток	62000

Расчёт текущей стоимости денежных потоков

Осуществляя дисконтирование спрогнозированного денежного потока, следует учитывать тот факт, что предприятие получает доходы и осуществляет расходы равномерно в течение года, поэтому дисконтирование потоков должно быть произведено для середины периода.

Расчет фактора текущей стоимости для положительных денежных потоков осуществляется по формуле:

r = 1 / (1+R)^(n-0.5),

где:

r - фактор текущей стоимости (коэффициент дисконтирования),

R - ставка дисконта,

n - число периодов.

Далее определенный таким образом фактор текущей стоимости умножается на величину денежного потока в прогнозном периоде за соответствующий год. В результате получаем приведенный к текущей стоимости чистый денежный поток по каждому году прогнозного периода.

Рассчитанная нами стоимость компании в постпрогнозном периоде представляет собой сумму денежных средств, за которую можно было бы продать компанию по истечении прогнозных лет работы. Для того чтобы учесть данную величину при продаже компании не через пять лет, а сегодня - суммарный денежный поток должен быть продисконтирован. Дисконтирование стоимости постпрогнозного периода должно производиться по фактору текущей стоимости последнего года отчетного периода (то есть, в нашем случае фактор текущей стоимости берется на конец пятого года), по формуле:

r = 1 / (1+R)^n,	(14)

где:

r - фактор текущей стоимости,

R - ставка дисконта,

n - число периодов

Прогноз денежного потока осуществляем тремя сценариями. Для основного прогнозного сценария, как наиболее вероятного(оптимального)-условия на предприятии не изменятся. Для оптимистического прогноза выручка в следствии заключения крупных краткосрочных контрактов с новосибирскгеофизика увеличится на 10%. Для пессимистического- выручка упадет на 5% в следствии не выполнения условий контракта С ОАО «ТрестСвязьстрой-6» и взыскания неустойки. Расчет дисконтированного денежного потока прогнозного периода ведется в таблице 3.26

Таблица 3.26 Расчет дисконтированного денежного потока прогнозного периода

Прогнозные годы	Оптимальный сценарий	Пессимистический сценарий	Оптимистический сценарий
1	57	51	63
2	48	39	69
3	40	30	76
4 (первый постпрогнозный)	34	22	83
стоимость бизнеса в ППП	179	46	600
Текущая стоимость бизнеса ппп	106	27	357
РС бизнеса в рамках ддох	252	147	564
Итого денежного потока	145	120	207

В таблице 3.27 проводим согласование результатов

Согласование результатов Таблица 3.27

Прогноз	Величина стоимости тыс.руб.	Весовой коэфициент	Результат,руб.
Пессиместический	147	0,2	29
Оптимальный (вероятный)	252	0,6	151
Оптиместический	564	0,2	113
Стоимость предприятия полученная доходным подходом	293

После чего, полученная величина от дисконтирования стоимости компании в постпрогнозном периоде прибавляется к приведенному чистому денежному потоку, определенному за прогнозный период. Результатом является текущая рыночная стоимость предприятия, полученная с помощью метода дисконтированных денежных потоков.