Оценка складской недвижимости

Первичные данные по объектам-аналогам и объекту оценки

Таблица 3

Наименование объекта	Местоположение	Расчетная площадь кв.м	Физический износ	Отделка	Условия	Стоимость 1 кв.м, руб.
Объект оценки Нежилое помещение	Город. Металлургический район.. Ближайшее окружение - нежилые кварталы, производственная зона, Автосервис, магазины мелкооптовой торговли, оживленная магистраль городского значения - ул. ВЛКСМ. Проходимость - низкая, не попадает в основные потоки движения пешеходов		26,09	комбинированная	предложение	?
Аналог 1. Нежилое помещение	Город. Ленинский р-он, нежилой массив. Близость производственной зоны. Транспортная доступность ограниченная. Проходимость ниже среднего. Экологическая обстановка - плохая.	1318		простая	продажа	4800
Аналог 2. Нежилое помещение	Город. Тракторозаводский район, р-он к/т «Смена». Магистраль районного значения. Транспортная доступность средняя. Экологическая обстановка - неблагополучная (попадает в зону ЧЭМК)	1360		улучшенная	предложение	6800
Аналог 3. Нежилое помещение	Город. Калининский район. Теплотехнический институт, цоколь. Пересечение магистралей городского значения. Развитая инфраструктура. Транспортная доступность - хорошая. Пешеходная проходимость - высокая. Экологическая обстановка - неблагополучная (большое скопление автотранспорта).	1250		комбинированная	предл/рассрочка	10000
Аналог 4. Нежилое помещение	Город. Металлургический р-он. Магистраль районного значения. Жилой массив, близкое расположение производственных зон. Транспортная доступность и пешеходная проходимость ограниченные. Экологическая обстановка неблагополучная.	1430		улучшенная	продажа	6300
Аналог 5. Нежилое помещение	Город. Тракторозаводский район. Район «Искра». Магистраль городского значения. Транспортная доступность - выше средней. Проходимость средняя. Жилой массив, производственная зона. Экологическая обстановка неблагополучная.	1280		простая	предложение	7000
Аналог 6. Нежилое помещение	Город. Советский район. Ул. Доватора, район ДК «Колющенко». Магистраль городского значения. Транспортная доступность - выше среднего. Проходимость плохая. Нежилой массив. Близость производственной зоны - завод дорожной техники.	1200		улучшенная	предложение	9000

Значения ценоформирующих факторов

Таблица 4

Наименование	Оценка местоположения, балл	Физический износ, %	Уровень отделки	Условия	Доля полезной площади	Стоимость 1 кв.м
Объект оценки	5	26	5	1	0,66
Аналог 1	4	35	3	0	0,75	4800
Аналог 2	6	25	9	1	0,81	6800
Аналог 3	9	30	6	1	0,9	10000
Аналог 4	6	35	8	0	0,83	6300
Аналог 5	5	30	3	1	0,78	7000
Аналог 6	8	30	9	1	0,85	9000

?Х Х

	1	-1	9	-2	-1	0,09					3,41	0,80	-0,44	-3,41	-1,95	2,59
	1	1	-1	4	0	0,15					0,88	0,00	0,22	-0,88	-0,84	0,62
	1	4	4	1	0	0,24					-0,14	-0,20	-0,13	0,14	0,19	0,14
	1	1	9	3	-1	0,17					-0,14	0,00	-0,17	0,14	0,03	0,14
	1	0	4	-2	0	0,12					-1,83	-1,00	-1,03	0,83	2,21	0,83
	1	3	4	4	0	0,19					-25,86	0,00	5,17	25,86	18,97	-24,14

	4800
	6800
Ц =	10000
	6300
	7000
	9000

	С0		5591,72
	С1		594,83	793,10
С =	С2	=	153,79	743,33
	С3		-34,48	-45,98
	С4		2193,10	-731,03
	С5		6034,48	965,52

?Х Ч Х = 1

ХЧ ?Х = 1

С0 - средняя рыночная стоимость 1 кв.м торговой площади для оцениваемого объекта;

С1 - (+/-) = 594,83 поправка к стоимости 1 кв.м при улучшении/ухудшении местоположения на 1 балл;

С2 - (+/-) = 153,79 поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении физического износа на 1%;

С3 - (+/-) = -34,48 поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении качества отделки на один балл;

С4 - (+/-) = 2193,10 поправка к стоимости 1 кв.м при изменении условий финансирования.

С5 - (+/-) = 6034,48 поправка к стоимости 1 кв.м при увеличении/снижении доли полезной площади от общей площади на 0,1.

С = 5591,72 - 793,10 - 743,33 + 45,98 - 731,03 - 965,52 = 3774,83 рублей

Собщ. = 3774,83 Ч 3523,50 = 13300605,00 рублей

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная рыночным подходом, методом сравнительного анализа продаж с использованием элементов линейной алгебры, составляет на дату оценки (с учетом НДС):

13 300 605,00 рублей

(Тринадцать миллионов триста тысяч шестьсот пять рублей 00 копеек)

12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения (прав аренды) свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

3. Определение величины накопленного износа здания.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

По согласованию с Заказчиком стоимость земельного участка или стоимость права аренды земельного участка, на котором расположено здание, не оценивается и в расчет рыночной стоимости объекта оценки не включается.

12.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ (ЗАМЕЩЕНИЯ)

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления.

Для оценки стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

Расчет стоимости нового строительства здания (сооружения) по укрупненным показателям восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость объекта оценки определялась как стоимость в ценах на дату оценки возведения здания- аналога.

В качестве здания- аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходным объемно- планировочным и конструктивным решением.

Последовательность выполнения оценки в общем случае включает:

1. выбор объекта - аналога из базы нормативных данных;

2. корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

3. определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

4. перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 г.г. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС. Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Расчет стоимости нового строительства объекта оценки

Восстановительная стоимость 1 куб.м здания в ценах 1969 года для 2-го территориального пояса, 1-го климатического района составляет 31,8 рублей, (УПВС, сб. № 28, табл. 93). Поправочный коэффициент по климатическим районам: Ккл = 1,07

Удельные веса конструктивных элементов составляют

Таблица 5

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес, в %
Фундаменты	3
Стены и перегородки	27
Перекрытия	11
Крыша	5
Полы	8
Проемы	6
Отделка	5
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	20
Прочие работы	15
Итого	100

Корректировка показателя стоимости объекта- аналога

Оцениваемое здание (сооружение) имеет ряд отличий от выбранного объекта- аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости.

Корректировка на отличия характеристик аналога и оцениваемого здания

Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия и отсутствие отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов.

Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройства

Корректировка на наличие или отсутствие отдельных элементов здания производится в зависимости от набора конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройства в оцениваемом здании.

Корректирующий коэффициент определяется отношением суммарного удельного веса конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройства оцениваемого здания к 100% (т.е. к суммарному удельному весу элементов здания- аналога).

Расчет строительного объема объекта оценки

Расчет строительного объема оцениваемого здания проводится по методике указанной в общей части к сборникам УПВС путем умножения его площади на высоту.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года, сначала в уровень цен 1984 года, затем в уровень цен 2006 года, далее в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И1969 / 1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г.№ 94. В соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта, а также с учетом территориального коэффициента К = 1,01, значение индекса составляет:

И1969 / 1984 = 1,18.

Переход к уровню цен 2006 года осуществляется умножением на индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по объектам-представителям к ценам 01.01.1984г. (Справочник ЧелСЦена), составит - 44,15.

К полученному таким образом значению стоимости добавляются:

прибыль предпринимателя (ПП%);

НДС 18%.

Прибыль предпринимателя

Для получения обоснованной рыночной стоимости затратным методом необходимо определить величину прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Прибыль предпринимателя определена из сравнения альтернативных вложений капитала. С учетом срока продолжительности строительства, риск инвестиций в недвижимость оправдан получением прибыли не менее 20 %.

Принимаем - 20%

Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого здания в ценах на дату оценки составит:

С2003 = С1969ЧИ1969 / 1984 Ч И1984 / 2003ЧИ2003 / 2004 Ч ПП% Ч НДС

Расчет ПВС

Таблица 6

Показатель	Единица измерения	Величина
Площадь, общая	кв.м	1300
Площадь объекта оценки		1000
Строительный объем здания	куб.м	4978
Строительный объем объекта оценки	куб.м	7319
Стоимость строительства С1969	руб/куб.м	31,08
Корректировки: Климатический коэффициент		1,07
Соответствие строительству		0,00
Индекс изменения стоимости И1969 / 1984		1,18
Индекс изменения стоимости И1984 / 2006		44,14
Прибыль предпринимателя		0,20
НДС		0,18
Общая стоимость восстановления	руб.	456387,112

12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированности его местоположения.

Исправимый физический износ (отложенный ремонт)

Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты.

Таблица 7

Конструктивный элемент	Удельный вес конструк- тивных элементов, %	Уд.вес с разбивкой, %	Расчетный уд.вес	Физический износ элементов здания
				По результатам оценки, %	Средне-взвешенное значение
Фундаменты	3		3	20	0,60
Стены	27	73	19,71	20	3,94
Перегородки	27	27	7,29	10	0,73
Перекрытия	11		11	10	1,10
Крыша	5	75	3,75	30	1,13
Кровля	5	25	1,25	40	0,50
Полы	8		8	20	1,60
Окна	6	48	2,88	15	0,43
Двери	6	52	3,12	15	0,47
Отделочные покрытия	5		5	50	2,50
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	20
центральное отопление	2,8		2,80	25	0,70
холодное водоснабжение	0,4		0,40	15	0,06
горячее водоснабжение	0,6		0,60	20	0,12
канализация	0,8		0,80	20	0,16
электроснабжение	3,7		3,70	30	1,11
водоснабжение	7,8		7,80	25	1,95
вентиляция	3,9		3,90	35	1,37
Прочие работы	15		15,00	15	2,25
	100		100,00		20,71
Оцениваемое помещение	63,03				13,05
Всего устранимый физический износ	43159,58

Предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Для определения устранимого физического износа мы разбивали объекты на отдельные конструктивные элементы и определяли их техническое состояние. Техническое состояние определялось группой экспертов: эксперт-оценщик ООО "Юридическое агентство оценки" и представители проектно-строительной организации ООО "Уралсибстрой", г.Челябинск. На основании экспертизы рассчитывался физический износ конструктивных элементов и впоследствии, через средневзвешенный процент износа вычисляли устранимый физический износ.

Неустранимый физический износ рассчитывался методом эффективного возраста с проведением экспертизы эффективного возраста зданий и сооружений.

Неисправимый физический износ

Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования.

Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.

Фактические сроки эксплуатации конструкций и элементов определены от даты ввода здания или от даты проведения ремонта (замены). Нормативные сроки эксплуатации учтены для двух типов конструкций и элементов: долгоживущих и короткоживущих.

К долгоживущим элементам отнесены строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Нормативный срок их эксплуатации совпадает с нормативным сроком эксплуатации здания в целом.

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться. Нормативные сроки их эксплуатации назначены на основании данных, приведенных в справочных документах по эксплуатации зданий и сооружений.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Из этого соотношения вытекает следующая формула:

ФнИ = (ЭВ/ЭЖ)ЧВС = 0,15Ч (456387,112-43159,58) = 413227,532 рублей

где ЭВ- эффективный возраст;

ЭЖ- срок экономической жизни;

ВС- восстановительная стоимость.

Экономический и функциональный износы

Данные виды износа в данном случае выражается:

местоположением объекта оценки и учитывает, сложившийся в данном районе, уровень недозагрузки площадей; вероятность недополучения платежей в результате невыполнения арендаторами своих обязательств. Конструктивные особенности объекта, существенно влияющие на рыночную стоимость

Величина экономического и функционального износов рассчитывается методом капитализации рентных потерь. Величина ставки капитализации и потерь арендных платежей приведены в разделе Доходный подход.

Эи = Потери в арендной плате /ставка капитализации

Эи = 118137,5 / 0,2150 = 549475,744 рублей

Стоимость объекта на дату оценки, рассчитанная затратным подходом с учетом накопленного износа составит:

Таблица 8

ПВС	456387,11
Устранимый износ	43159,58
Неустранимый износ	413227,53
Величина функционального и экономического износов	549475,74
Итого по затратному подходу	1462249,96

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом

С зат = 1462249,96 руб.

13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает недвижимость, приносящую доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существуют два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

13.1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Основные этапы процедуры оценки при данном методе: Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с момента оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный (эксплутационный) валовой доход. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статье издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода. Определение нормы капитализации. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ И ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев:

- местоположение,

- доступ к объекту,

- внешний вид,

- состояние объекта,

- качество конструкции,

- рыночная привлекательность

- совокупность дополнительных удобств.

Арендная плата по сопоставимым объектам.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируется на основе арендной платы для помещений сопоставимого функционального назначения. Проведенное исследование рынка, цель которого - установить арендные ставки для помещений соответствующего класса и прочих типов нежилых помещений, которые бы являлись сопоставимыми с помещениями оцениваемого объекта.

В результате исследования рынка аренды помещений были отобраны 10 объектов, которые сопоставимы в той или иной степени с оцениваемым объектом. Впоследствии была выявлена закономерность в формировании ставки арендной платы и отобраны пять из них.

Расчет ставки арендной платы

Таблица 9

Сравнимые качества	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Адрес	Калининский р-он	Курчатовский р-он	Калинин-ский р-он	Ленинский р-он	ЧТЗ, Российская
Площади. Ставка арендной платы, руб./кв. м в мес.	300,00	400,00	350,00	200,00	250,00
Площадь, кв.м	1300,00	450,00	100,00	550,00	300,00
Местоположение	+	+	+	=	-
Весовой показатель	0,80	0,90	0,95	1,00	1,05
Экологическая обстановка	=	=	=	-	-
Весовой показатель	1,00	1,00	1,00	1,10	1,05
Качество отделки	=	+	+	-	=
Весовой показатель	1,00	0,90	0,90	1,10	1,00
Параметры здания	+	+	+	=	+
Весовой показатель	0,975	0,950	0,95	1,00	0,950
Параметры помещения	+	+	+	=	+
Весовой показатель	0,850	0,900	0,90	1,00	0,950
Парковка (наличие и загруженность)	-	=	-	=	-
Весовой показатель	1,05	1,00	1,05	1,00	1,025
Условия аренды	+	+	=	=	=
Весовой показатель	0,95	0,90	1,00	1,00	1,00
Привлекательность	+	+	+	=	=
Весовой показатель	0,80	0,85	0,90	1,00	1,00
Ставка с корректировкой, (скл.)руб.	158,72	211,92	241,79	242,00	254,97
Мнение оценщика (вес)	0,25	0,15	0,30	0,10	0,20
	39,68	31,79	72,54	24,20	50,99
Среднее значение (скл.)	221,88		0,40	Веса	88,75
Средневзвешенное (скл.)	219,20		0,60		131,52
Расчетная ставка, руб.	220,27

Условные обозначения:

(+) - лучшее положение показателя относительно Объекта оценки;

(=) - сопоставимое или идентичные по ключевым моментам;

(-) - положение хуже относительно Объекта оценки.

Весовой показатель:

изменение на 0,05 - незначительное, не существенное отличие;

изменение на 0,1 - явное различие. Колебание ставки в пределах 25-40 руб./кв.м в месяц;

изменения на 0,2 и выше - существенный скачок, вызывающий значительное изменение арендной ставки. Качественное отличие, играющее важную роль в предпочтениях потенциального арендатора.

Местоположение.

Под местоположением мы понимаем расположение Объекта оценки относительно центра города. Район города, ближайшее окружение, удобство подъезда, транспортные потоки. В соответствии с этим выделено три типа местоположения:

отличное - имеет высокую степень привлекательности для размещения складов. Эти объекты расположены в деловой среде, на крупных магистралях, удобен подъезд автотранспортом, близость остановок городского транспорта;

хорошее - характеризуется сравнительной удалённостью от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складов площади.

удовлетворительное - характеризуется удалённостью от предприятий города и деловых центров, от остановок городского транспорта, сложностью с подъездом автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности под складские площади.

Качество отделки помещений.

Выделено три состояния качества сравниваемых объектов, в зависимости от состояния внутренней отделки, инженерного оборудования зданий, удобства планировки;

отличное - соответствует высокому классу отделки и оборудовано в соответствии с мировыми стандартами, ремонт выполнен профессиональными специалистами и дизайнерами;

хорошее - высокое качество отечественной отделки, так называемой евроремонт или улучшенная отделка. Ремонт с комбинированным применением строительных материалов отечественного и импортного производства;

среднее - стандарты отделки конторских помещений «советских» времен, в лучшем случае недавно произведенный ремонт .

Размеры весовых показателей приняты из анализа сметных затрат на подобные работы и удорожание строительных материалов.

Параметры помещения и здания: Рассматриваются конструктивные особенности зданий и помещений. Учитывается этажность, площадь помещения, структура, расположение и назначение. Из анализа арендуемых помещений рассматриваемой категории определена наиболее оптимальная площадь.

Наличие парковки: элемент дополнительных удобств - важный фактор увеличения арендной платы и стоимости доходной недвижимости. Количественно его влияние можно оценить исходя из стоимости платной парковки автомашин в районе расположения оцениваемого объекта и его аналогов платные автостоянки. Удобство подъезда, наличие свободных мест, а также охрана парковки - достаточно существенные основания для повышения арендных ставок.

Привлекательность - комплексный показатель, включающий в себя практически все параметры. Характеризуется тем, что у типичного арендатора складывается представление об объекте как о благополучном, удобном помещении.

Экология - важный показатель при формировании ставки арендной платы. Концентрация в воздухе выхлопных газов, повышенный шум - показатели, которые все чаще определяют выбор арендатора. В данном случае преимущества имеют помещения, расположенные внутри жилых зон и в непосредственной близости от парков, скверов, зон отдыха.

На основе проведенного анализа принимаем ставку арендной платы для складских площадей равной 220 рублей 27 копеек.

Следовательно, потенциальный валовой доход от сдачи в аренду рассматриваемого объекта будет:

ПВД = 1300Ч220,27Ч12 = 3436212 руб.

В районе расположения объекта оценки наблюдается избыток площадей предлагаемых в аренду. Учитывая близость крупных объектов, принимаем коэффициент недозагрузки на уровне 0,35. Данная величина включает в себя и риск, связанный с потерей или недосбором арендных платежей, при смене арендаторов и недобросовестным исполнением обязательств.

Исходя из этого, эффективный валовой доход составит:

ЭВД = 3436212Ч 0,65 = 2233537,8 руб.

АНАЛИЗ РАСХОДОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ЭКСПЛУАТАЦИОННОГО ДОХОДА

В основу приводимых расчетов положено предположение о заключении договоров чистой аренды. В этом случае все расходы по коммунальным услугам и охране объекта ложатся на арендатора, а владелец имущества несет затраты в виде налогов на имущество, страховых сборов, управление объектом, капитальных резервов и пр.

РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Таблица 10

Восстановительная стоимость (ПВС)	456387,112
Остаточная стоимость	1462249,96
Потенциальный валовой доход	3436212
Эффективный валовой доход	2233537,8
Налог на имущество (2 % от остаточной стоимости)	29244,999
Страховые платежи (0,5% от остаточной стоимости)	7311,25
Капитальный ремонт (30% от ПВС)	136916,134
Текущий ремонт (1% от ПВС)	4563,87
Расходы на управление, (10 % от ЭВД)	223353,78
Прочие расходы, (2% от ОР)	8027,80066
Итого операционные расходы	401390,033
Доля операционных расходов	0,17971043
Чистый операционный доход	1832147,77

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ

Vo = Io / Ro

где

Vo - предполагаемая стоимость объекта

Io - чистый операционный доход

Ro - общая ставка капитализации

Vo = 1832147,77/ 0,2150 = 8 521 617,521руб.

Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом прямой капитализации, составляет:

8 521 617,52руб.

13.2. РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ

Стоимость, как известно, не является свойством вещей, присущим им от природы. В первую очередь это категория общественная. Вследствие этого процедуры определения стоимости зависят от процессов, происходящих в обществе. Вся методология современной оценки построена в расчете на ее использование в условиях свободной экономической системы, находящейся в равновесии. Именно поэтому мы привыкли говорить, что в результате применения любого из трех классических подходов (затратного, рыночного, доходного) должна быть определена рыночная стоимость.

Однако стоит экономической системе выйти из равновесия, как отлаженная методология начинает давать сбои. Так в условиях общего спада производства и роста инфляции процедуры затратного и доходного подходов начинают выдавать результаты, завышенные по отношению к стоимостям, получаемым путем сравнительного анализа продаж. В такой обстановке собственность начинает терять свою привлекательность, и ухудшается общий инвестиционный климат в стране. Нечто подобное, только с обратным знаком, должно происходить при общем подъеме экономики.

Понятно, что любая теория может претендовать на признание только в том случае, если она содержит в себе механизмы коррекции, учитывающие изменения состояния системы и влияние внешних условий. В рамках затратного подхода решение этой задачи возлагается на процедуры расчета функционального и экономического (внешнего) устаревания. В рамках доходного подхода приспособление существующей теории к изменению ситуации в экономике может осуществляться только через изменение методологии расчета ставки капитализации.

В РИИСе рекомендуется слушателям в расчетах стоимости использовать следующую схему действий:

На первом этапе ставка капитализации определяется как сумма:

r = rБАЗ r,

где

rБАЗ - базовая ставка (средняя для экономики России),

r - поправка на несистематический риск (определяется экспертным путем на основе анализа состояния дел предприятия).

Отрицательные значения применяются, когда у Заказчика хорошо поставлено управление риском.

На втором этапе проводится расчет стоимости для диапазона значений (r 5%), чтобы учесть неточности процедуры оценки риска.

Использовать базовую ставку предлагает и С.С. Половинкина из Московского государственного университета инженерной экологии. Базовую ставку она связывает со ставкой ЦБ РФ и рекомендует использовать следующую зависимость:

Y = 26,41х ln(X) - 64,16,

где

Y - базовая ставка;

X - действующаяя ставка ЦБ

Проблема учета риска может быть решена при условии, что мы правильно определимся с классификацией рисков. Риску в последнее время в литературе уделяется все больше внимания. Предлагается различать риски коммерческие, политические, экологические, технологические, финансовые, страховые и т.д. и т.п. Однако, чтобы не утонуть в эклектике такого многообразия, будет, наверное, самым справедливым взять на вооружение то позитивное, что содержит в себе модель САРМ.

Следует различать систематический риск, общий для всех субъектов хозяйственной деятельности, работающих в одной отрасли экономики, и несистематический, являющийся индивидуальной характеристикой каждого субъекта. В настоящее время уже сложилось понимание того, что только первая составляющая (систематический риск) может быть построена с применением вероятностно-статистических методов. Несистематический риск на современном этапе оценивается только экспертными методами, схожими с процедурой кумулятивного построения.

Учитывая сказанное, можно предположить, что будущая модель ставки капитализации должна состоять из базовой ставки, учитывающей систематический риск, и корректирующей поправки на несистематический риск.

СК = НП + НР + НЛ + ИМ + СВ

где СК - ставка капитализации

НП - безрисковая норма прибыли;

НР - надбавка за дополнительный риск, соответствующий вложению в данный актив;

НЛ - надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

ИМ - расходы на инвестиционный менеджмент;

СВ - ставка возврата капитала.

Расчет ставки капитализации

Таблица 11

Ставка рефинансирования	13,00%
Безрисковая (базовая) ставка	3,45%
Компенсация за риск	3,00%
Компенсация за ликвидность	4,00%
Расходы на инвестиционный менеджмент	1,5%
Ставка возврата капитала	10,0%
Суммарная ставка капитализации	21,50%

14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Затратный подход базируется на рыночной стоимости реальных затрат и имеет следующие недостатки: статичность и невозможность учесть перспективы развития бизнеса. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Метод капитализации позволяет отразить будущую доходность недвижимости, что в наибольшей степени интересует инвесторов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуацию на рынке. Недостаток метода состоит в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно данный подход считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Для окончательного определения итоговой величины рыночной стоимости, рассчитываем весовые показатели.

Результаты расчетов с учетом указанных весов приведены в таблице 12.

Таблица 12

Критерий	Подходы
	Доходный	Сравнительный	Затратный
Полнота информации	40	40	20
Достоверность информации	40	50	10
Способность учитывать конъюнктуру рынка	40	40	20
Допущения в отчете	40	50	10
Сумма баллов	160	180	60
Вес	40	45	15

Метод математического взвешивания

Таблица 13

Подход	Рыночная стоимость, руб.	Вес в %	Средневзвешенная стоимость, руб.
Затратный	1 462 249,96	0,15	219337,494
Доходный	8 521 617,521	0,40	3408647,008
Сравнительный	13 300 605,00	0,45	5985272,25
ИТОГО			9613256,752

ВЫВОД:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на … года составит (с учетом НДС):

9 613 256,752 руб.

(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть рублей 75 копеек)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение отметим еще раз наиболее важные моменты в данной работе.

В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые зависят от целей оценки. Если требуется принять решение относительно цены продажи предприятия (его части), определяется рыночная стоимость. Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная оценка основана на учете затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро- и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких- либо внешних воздействий.

Оценка предприятия как действующего (в российской трактовке оценка «стоимости действующего предприятия») предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов. Множеству различных операций с имуществом соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости. Выбор того или иного вида стоимости зависит от целей оценки, необходимости учета текущей ситуации и перспектив развития бизнеса.

С учетом большого разнообразия типов недвижимого имущества нежилого назначения возникают и особенности оценки стоимости определенных типов объектов, так например, для объектов офисного назначения большую значимость при формировании стоимости будет играть местоположение по отношению к деловому центру города/населенному пункту, транспортная доступность и технологическая оснащенность здания/помещения, для объектов торгового назначения ключевыми параметрами, на ряду с местоположением, будут соотношение торговых площадей к подсобным помещениям, этаж расположения и тип реализуемого товара. К особенностям ценообразования производственных помещений можно отнести наличие разрешенных мощностей, коммуникаций на земельном участке и возможности их изменения. При ценообразовании складской недвижимости главную роль играют подъездные пути, площади (высота помещений) и возможности погрузки/разгрузки складируемой продукции. При определении стоимости гостиниц основное значение придается количеству имеющихся номеров и местоположение по отношению либо к центру города, либо к транспортным узлам с высоким пассажиропотоком.

При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, можно выделить следующие особые требования: осмотр и фотографирование всех типовых помещений объекта оценка; представление общего вида здания; изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: наличия инженерных коммуникаций на прилегающем земельном участке; близость объекта оценки, к объектам аналогичного назначения; близость объекта оценки к прочим объектам коммерческого назначения; близость объекта оценки к социально значимым объектам; транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». - М., 2008.

2. Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре. - М., 2002.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М., 2006.

4. Грязнова А.Г. «Оценка бизнеса». - М., 2001.

5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. - М., 2008.

6. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб., 2000.

7. Оценка объектов недвижимости. / под ред. Григорьева В.В. - М., 2006.

8. Оценка нежвижимости. / под ред. Грязновой А.Г. - М, 2004.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - М., 2007.

10. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998.

11. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости». - М., 2004г.

12. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

13. Оценка земельной собственности / Под общее редакцией Д.К. Эккета; Перевод с английского. Красногорск: красная Гора, 2000.

14. Орёл Н.В. Введение в оценку недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2005.

15. Под редакцией А.С. Пелих Организация оценочной деятельности. Учебное пособие 2-е изд. М.:ИКЦ «МарТ», Ростов-на-Дону, 2003.

16. Попов Г.О. Основные оценки недвижимости. М.: РОО, 2001.

17. Промышленные задания: Справочник оценщика. М.: Ко - Инвест, 2006.

18. Прорович А.А. Оценка земли в Москве (модели, алгоритмы, практический опыт). М.: Экономика,2004.

19. Райзберг П.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.К. Современный экономический словарь. - 3-е издание. М.: ИНФРА - М, 2003.

20. Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие . М.: Дело, 2001.

21. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб.: ТОО «Технобалт» , 2000.

22. Ушаков Е.Н. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости в имущественном налогообложении. М.: МАОК, 2005.

23. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М.: ЭКМОС, 2004.

24. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса? М.: Перспектива, 2001.

25. Федотова М.А., А.Г. Грязнова. Оценка недвижимости. . - М., "Финансы и статистика",2002.

26. Фельдман А.Б. Оценка земли в Краснодаре. М.: «Феникс», 2005.

27. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие / Перевод с английского. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат,1999.

28. Школьников Ю.В. Заключительные процедуры оценки недвижимости. Учебные материалы. М.: МАОК. 2003.

Размещено на Allbest.ru