Ресурсное обеспечение ипотечных кредитов коммерческих банков: проблемы и пути их решения

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами. Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на 1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов).

Если агентство выкупит на эти средства пул кредитов, предполагая разместить его, скажем, под 30% годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтинга гаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%, агентство будет вынуждено объявить дефолт.

Ситуация с ресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже не очень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии по долгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до 85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, а суррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Таким образом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30 млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же 20%) порядка 6 млн. долларов.

Поскольку ряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально создать широкомасштабное ипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг, началось движение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректно следовало бы именовать контрактной сберегательной системой.

Американские банки кредитуют нерезидентов очень неохотно или под повышенные проценты. Минимальная плавающая ставка для русских граждан будет 8% годовых, в среднем же составит около 10%, так как кредитование россиян связано для банков США с повышенным риском.

Для оформления ипотечного кредита необходимо собрать большое количество документов, а также иметь деньги для первоначального взноса. Американская ипотечная ассоциация (Mortgage Bankers Association) рекомендует потенциальному заемщику собрать сумму от 10% до 25% стоимости приобретаемой недвижимости. Еще ему потребуется паспорт с открытой американской визой для посещения США.

В базовый пакет документов входят:

- одно-два рекомендательных письма от банка, иностранного или американского, подтверждающих не менее чем двухлетнюю историю сотрудничества с клиентом;

- кредитная история от кредитного бюро - американского или страны проживания;

- документ, подтверждающий наличие необходимой суммы на счету, с тем чтобы произвести трансакцию в течение 3-6 месяцев с момента заключения договора;

- справка с места работы об определенном постоянном доходе или финансовая отчетность в случае, если у заемщика свой бизнес;

- документы, необходимые для заключения сделки (договор, подтверждение трансакции и пр).

При этом стоит учитывать, что к каждому потенциальному клиенту банки подходят индивидуально, поэтому необходимый пакет документов каждому придется формировать в зависимости от обстоятельств.

Ставки погашения в США рассчитываются по двум основным моделям - либо это фиксированная ставка, либо плавающая. Сроки погашения в основном составляют от 15 до 30 лет. Ипотека по плавающей ставке - распространенная в США практика, поскольку она выгодна банкам. Кредитные организации сами определяют и меняют размеры ставок, привязывая их к котировкам облигаций Минфина США, ставке LIBOR и пр. Моделей расчета плавающих ставок довольно много, но наиболее широко распространена так называемая гибридная, когда определенное количество лет (как правило, от года до 10 лет) заемщик выплачивает минимальную фиксированную ставку, а потом в течение оставшегося периода погашения (в среднем от 15 до 30 лет) ставка меняется с определенной периодичностью. Так, к примеру, формула 5/1 расшифровывается как 5 лет выплат по фиксированной ставке, а затем она меняется один раз в год. Самая дорогая недвижимость в Америке - в штате Калифорния. В числе же самых недорогих в плане недвижимости - Джорджия, Аризона, Мичиган, Огайо, Филадельфия, Нью-Йорк.

2.2 Опыт развития ипотеки в Российской Федерации

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой - стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого, поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надёжных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Американская система обеспечения ипотеки дешёвыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трёх ипотечных агентств, основная задача которых - выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдаёт ипотечный кредит заёмщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определённого срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заёмщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Часто утверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением ценных бумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости очень низка. Если банку даже удаётся выселить неплатёжеспособного заёмщика (на это даже в США может уйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья не упадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. А цены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то есть именно тогда, когда многие заёмщики теряют работу и оказываются не способными вернуть кредит.

Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заёмщиков, подкреплённые залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заёмщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это даёт возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким, как пенсионные фонды, а следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешёвых на рынке ресурсов.

Итак, низкие ставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредовано обеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают и именно поэтому делают всё возможное, чтобы дешёвыми кредитами не пользовались люди, покупающие элитное жилье. Поэтому существует ограничение на максимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами.

Для сравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаём. У нас их тоже три: Федеральное агентство ипотечного кредитования. Федеральная ипотечная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банков ипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги и реализовывать их намеждународных фондовых рынках.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счёт покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счёт увеличения объёма принимаемых на себя рисков.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объёмы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита.

За формирование кредитного дела (андеррайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заёмщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твёрдую оферту на покупку стандартных рублёвых кредитов с доходностью 15% в рублях. Данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Также необходимо отметить, что совокупный капитал Региональных ипотечных агентств 44 регионов, сегодня составляет 1.8 млрд. руб. И в соответствии с требованиями Агентства по достаточности собственного капитала, они позволяют рефинансировать до 18 млрд. руб. ипотечных кредитов.

Суть немецкой системы обеспечения дешёвых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений -- строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заёмщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди -- члены кассы. Низкая доходность депозита -- своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Основным достоинством системы является её полная прозрачность. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

Большим преимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимости требовать от будущего заёмщика подтверждения платёжеспособности. В самом деле, если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем сможет делать это.

В России так же уже разрабатывается закон «О строй сберкассах». В основу этого законопроекта положено германское законодательство, которое уже адаптировано в ряде стран. Имеется богатый опыт его использования в бывших соцстранах, таких, как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения. Разработка данного законопроекта обусловлена ростом населения, которое нуждается в улучшении жилищных условий, но обычный кредит в банке для них слишком дорог. Поэтому люди вступают в долевые, паевые и иные виды кооперативов и вносят в них деньги под будущую квартиру.

Одна из важнейших задач -- законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами стройсберкассы и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить её без поддержки Банка России, определяющего «правила игры» на этом поле, невозможно. Поэтому следует определиться по четырём наиболее важным вопросам.

Во-первых, если создавать строительные сберегательные кассы, то должен быть закон, который бы регулировал их деятельность. По действующему банковскому законодательству небанковские кредитные организации не имеют права работать со средствами физических лиц (а строй сберкассы вероятнее всего должны относиться именно к этой категории).

Второй вопрос - статус и, соответственно, правовое пространство, в котором будут развиваться строй сберкассы. Для разработчиков законопроекта, по сути, все равно: будет это банковская или небанковская кредитная организация. Но для Центробанка это вопрос принципиальный -- на него ложится разработка нормативной базы и надзор за деятельностью строй сберкасс.

Третий момент связан непосредственно с характером нормативных актов. Очевидно, что деятельность стройсберкасс должна жёстко регламентироваться: они будут работают с деньгами населения, и эти средства должны направляться на строго определенные цели. Поэтому в законе должны быть чётко прописаны все ограничения и те операции, которые строй сберкасса может осуществлять.

Четвёртый по порядку, но не по важности вопрос -- гарантии целевых вложений граждан. В Законе о строй сберкассах и, естественно, в договорах, которые будут заключаться с населением, должно быть предусмотрено: если человек внёс в строй сберкассу, например, 30% стоимости квартиры под низкий процент, то и кредит он также получает под низкий процент.

В итоге, обе структуры -- ипотечные банки и строй сберкассы -- упираются в одну большую проблему, связанную с несовершенством российского банковского законодательства (Ст. 2 закона «О банках и банковской деятельности», в которой содержится классификация кредитных организаций, которые имеют право существовать в РФ).

В условиях значительного подъёма процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешёвый ипотечный кредит.

Вторая группа рисков заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем для американской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берёт на себя обязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть за полтора два года до начала реального кредитования. Что делать, если за это время платежеспособность будущего заёмщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

Третья проблема исключительно российская. Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзя гарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды. ипотечный кредитование коммерческий

В России уже существуют аналоги немецких касс. Правда, они абсолютно не соответствуют критериям, по которым работают немцы. Их опыт основан на очень точном и жёстком законодательном правовом регулировании, потому что все прекрасно понимают политические последствия от недобросовестного привлечения огромных денежных сбережений населения.

Главное же препятствие для введения сберегательной системы ипотеки сегодня состоит в невозможности убедить нормального гражданина ежемесячно несколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схеме постепенно, значительно сократив на время её раскрутки период накопления, она может заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком, либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкие bausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, к сожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас в стране так и не решен.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведён к минимуму при правильной оценке платежеспособности заёмщика.

Отчётливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублёвым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешёвых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в России являются:

v · нерешённость ряда правовых вопросов,

v · высокие кредитные и процентные риски;

v · отсутствие долгосрочных и относительно дешёвых ресурсов;

v · недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения,

v · экономическая нестабильность предприятий-работодателей,

v · неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надёжность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиции в эту сферу.

Очень важная проблема, на наш взгляд, в плане создания сети и развития широкомасштабной ипотеки -- это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию такого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо создания иного федерального центра.

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее. В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нём присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперёд в решении жилищной проблемы.

Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (табл 1).

Таблица-1 Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов в РФ за 2008 - 2012 гг.

Данные таблицы демонстрируют общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2009 году, привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2010 г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот - 35,6 % годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне - 13-19 %, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2010 г. по сравнению с 2009 г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7 раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты. В последующие года наблюдается некоторое замедление темпов роста.

2011 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотечного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (Материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году, увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2012 г. почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15 %. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2012 г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

На основе вышеизложенного можно выделить ряд направлений развития ипотечного кредитования.

Одним из перспективных направлений развития ипотечного кредитования в настоящее время является малоэтажное строительство эконом класса. Неразвитость этого направления обусловлено тем, что данное направление является менее рентабельным, чем многоэтажное строительство, и застройщики пытаются получить больший уровень доходности за счет реализации дорогостоящих проектов.

Специалисты в области ипотечного кредитования предусматривают возможность развития такого направления, как толлинг. Суть его состоит в том, что банки, передавая специализированным ипотечным организациям закладные, в итоге получают не деньги, а ипотечные ценные бумаги на аналогичную сумму. Таким образом, банки разделят со специализированной ипотечной организацией риски по выданным кредитам.

В настоящий период в России внедряется новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Важным направлением совершенствования ипотечного кредитования в России является развитие такой услуги, как ипотечный брокеридж. Суть данной услуги состоит в подборе оптимальных условий кредитования для будущего заемщика, а именно выборе кредитной организации, предоставлении помощи в формировании пакета документов для получения ипотечного кредита, юридических и финансовых консультациях клиента.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Ипотечное кредитование должно развиваться равномерно на территории всей страны с поддержкой государства, которая должна создавать благоприятные условия для функционирования ипотеки.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни уверены, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой финансовый рынок. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации и их финансовыми возможностями.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

2.3 Анализ текущего состояния ипотечного кредитования и структуры долгосрочных ресурсов в Узбекистане

Ипотека в Узбекистане ипотечный кредит предоставляется коммерческими банками и специализированным Фондом поддержки ипотечного кредитования.

Банковская структура ипотечного направления создана 1996 году. Создан специализированный государственно-акционерный банк «Замин»; В соответствии с Постановлением Президента Республики Узбекистан «О дальнейшем развитии жилищного строительства и рынка жилья» от 6.02.2005, ПП-10, осуществлено объединение Узжилсбербанка и Заминбанка и на их базе создана акционерно-коммерческий ипотечный банк «Ипотека банк»; В соответствии с Постановлением Президента Республики Узбекистан ПП-69 от 06.05.2005 создан специализированный Фонд поддержки ипотечного кредитования.

Гражданский Кодекс Республики Узбекистан Гражданский Кодекс Республики Узбекистан (ст.ст. 264-289) Статья 265. Виды залога Залог может выступать в виде заклада, ипотеки, а также залога прав. Закладом признается залог, при котором заложенное имущество передается от залогодателя в ведение залогодержателя. Ипотекой признается залог, предметом которого является недвижимое имущество. Статья 267. Предмет залога Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, об алиментах и иных требований, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества граждан, на которые не допускается обращение взыскания, может быть законодательством запрещен или ограничен.

Развитие жилищного строительства и долгосрочного ипотечного кредитования в Узбекистане задерживается ввиду существования следующих факторов: несовершенство законодательной и нормативно- правовой базы; отсутствие эффективной системы кредитования жилищного строительства и приобретения жилья; недостаточный объём долгосрочных ресурсов; отсутствие достаточных накоплений.

Для стимулирования развития системы ипотечного кредитования и выдачи ипотечных кредитов особенно на начальных этапах ее становления, необходимы такие меры, как: a)сокращение налогооблагаемой базы на сумму ипотечных кредитов в течении определенного срока; b)свобождение от налога с банковской прибыли извлеченной в результате инвестирования в жилищное строительство, а также в предприятия стройкомплекса; c)снижение норм обязательного резервирования для коммерческих банков, занимающихся ипотечным кредитованием на сумму ост.атков таких кредитов; d)освобождение доходов физических лиц от налогообложения в части средств, направляемых на погашение ипотечных кредитов. Сегодня мировые рынки лихорадит, жилищное строительство как никогда нуждается в новых механизмах поддержки, ведь люди готовы вкладывать деньги в недвижимость только тогда, когда уверены в стабильном будущем. Каковы пути решения этих вопросов, корреспонденты Uzbekistan Today выясняли у экспертов, собравшихся в Ташкенте на международной конференции, посвященной современному жилищному строительству.

Эксперты, представители финансовой и банковской сфер, деловых кругов, проектировщики и строители, свыше 300 участников из 50 стран - все они собрались на этой неделе в столице, чтобы оценить современное состояние рынка строительства жилья. Главные ожидания от мероприятия строились на том, что участникам удастся на основе синтеза опыта разных стран выработать ряд предложений, если не для окончательного решения одного из главных вопросов современности - жилищного, то для исправления ситуации в лучшую сторону. Конечно, отмечали многие специалисты, невозможно создать универсальные механизмы эффективного развития сферы для всех, ведь каждая страна имеет ряд своих уникальных характеристик и параметров, от которых и зависит жилищное строительство. Однако существует ряд общих факторов, способных его стимулировать. И главное - правильное их применение. Вот здесь, пожалуй, и лежал краеугольный камень всех кулуарных дискуссий в ходе мероприятия. Но многие сходились во мнении, что массовое строительство доступного жилья, особенно в регионах, невозможно без специализированных программ, поддерживаемых государством. Именно оно в современных условиях способно решать разносторонний комплекс вопросов, сопутствующих этому процессу. И прежде всего решить главную задачу - построить не просто жилье, а доступное, которое смогут без особых финансовых затруднений при помощи кредитных механизмов купить представители среднего класса - основы современного общества.

Индикатором благосостояния любого государства является уровень развития его регионов. В республике, где 50% населения, или около 15 млн. человек, проживают в сельской местности, этот факт приобретает особое значение. При этом ежегодно на селе создаются более 150 тысяч семей, а всего за годы независимости их появилось свыше 2,6 млн. Обеспечение их современным жильем, социальной, транспортной и коммуникационной инфраструктурой стало одной из главных задач государства.

Об этом говорил и Президент Ислам Каримов, выступая перед участниками конференции. По его словам, еще в недавнем прошлом в данной сфере процветал самострой, на селе дома строились без генеральных планов, типовых проектов. Из-за отсутствия в регионах стройиндустрии и дефицита строительных материалов жилые дома строились из подручных материалов. В таких домах возникали определенные проблемы с социально-бытовыми условиями, не говоря о создании сопутствующей инфраструктуры.

В течение двух дней до выступления им показывали современные дома, построенные по типовым проектам в Ташкентской, Бухарской и Самаркандской областях, счастливые обладатели которых на своем примере рассказывали им о преимуществах программы строительства сельского жилья. Действительно, несмотря на то, что этот процесс был запущен сравнительно недавно, сегодня уже нельзя сказать, что Узбекистан стоит в начале этого огромного пути массового строительства жилья по типовым проектам. Идет пятый год с тех пор, когда впервые был запущен механизм создания качественного и доступного жилья. За эти годы в стране с нуля пришлось организовывать сеть предприятий, производящих строительные материалы, создавать строительно-подрядные организации, типовые проекты жилья и соответствующие инфраструктуры для различных регионов. Конечно, не все было гладко, в процессе работы приходилось совершенствовать проекты, организационную структуру, привлекать новых партнеров, но, как говорится, ошибок не бывает у того, кто ничего не делает.

Пожалуй, отправной точкой этого процесса можно считать создание в марте 2009 года на базе АКБ «Галлабанк» Открытого акционерного коммерческого банка «Кишлоккурилишбанк». В число его приоритетных задач вошли: кредитование населения для осуществления строительства жилья по типовым проектам, предприятий - на покупку современного оборудования по производству строительных материалов, оказание лизинговых услуг специализированным подрядным организациям. При этом отметим, что работы по строительству жилья, созданию необходимой законодательной базы велись в стране и раньше, однако именно в 2009 году они обрели комплексный характер, ведь не случайно этот год в стране был объявлен Годом развития и благоустройства села. В середине этого же года в стране было создано еще одно важное звено системы - инжиниринговая компания «Кишлоккурилишинвест», отвечающая за застройку новых жилых массивов во всех регионах. Теперь будущий обладатель дома был избавлен от лишней головной боли, ему необходимо было просто выбрать типовой проект, земельный участок и способ оплаты, а инжиниринговая компания брала на себя все заботы, связанные со строительством.

Особую роль в процессе строительства современного жилья в регионах сыграли типовые проекты, разработанные отечественными специалистами. К настоящему моменту разработаны типовые проекты одноэтажных трех-, четырех- и пятикомнатных жилых домов, объектов социально-бытового назначения. По составу помещений, их площадям, объемно-планировочному решению пространства при высоте 3,2 метра в сочетании с логичным эксплуатационным зонированием и двумя обособленными выходами из дома во двор эти дома относятся к высокому классу комфортности. Кроме того, при разработке проектов особое внимание уделялось сохранению своеобразия национальных традиций, а также природно-климатическим условиям конкретного региона страны, таких важных при строительстве природных факторов, как направление ветра, солнечное освещение, гидрогеологические условия и сейсмичность участков. Например, при строительстве в районах сейсмичностью 7-8 баллов в проектах заложены антисейсмические пояса в уровне перекрытий зданий, железобетонные сердечники, монолитные поперечные рамы, горизонтальное армирование кирпичной кладки стен в углах и местах пересечения продольных и поперечных несущих и самонесущих стен.

Однако стоит отметить, что эти проекты далеко не сразу стали соответствовать современным стандартам жилищного строительства. Президент Узбекистана, часто посещающий с рабочими поездками регионы, встречался с собственниками новых домов, узнавая из первых уст, каковы результаты реализации программы типового строительства. В результате в конце 2010 года в одном из своих постановлений глава государства дал критический анализ дел в строительстве индивидуального жилья в сельской местности. В частности, был выявлен ряд недостатков в проектировании объектов в Андижанской, Ферганской и других областях. Типовые проекты были разработаны без всестороннего учета природно-климатических условий конкретного региона страны, без должного изучения своеобразия национальных и местных традиций и других факторов. В проектах имели место существенные конструктивные недоработки - недостаточная высота потолков, ограниченная жилая площадь, особенно детских комнат, недочеты в необходимых бытовых условиях для проживания семьей.

Необходимо отдать должное отечественным специалистам, которые в достаточно короткие сроки отреагировали на критику и запросы собственников жилья, подготовив новые, усовершенствованные проекты. Успешность созданного механизма показала себя уже через несколько лет. Для примера, если общая сумма строительства первых 847 жилых домов на 42 земельных массивах, заложенных в сентябре 2009 года и введенных в эксплуатацию в первой половине следующего года, составила 50,7 млрд. сумов, то уже в 2010 году было возведено 6800 жилых домов общей стоимостью более 428,9 млрд. сумов. В 2011 году на 355 массивах выросло еще 7400 современных комфортабельных жилых домов, на строительство которых было направлено около 576,5 млрд. сумов. В прошлом году эта сумма достигла без малого 906 млрд. сумов, на которые построено 8510 жилых домов. В этом же году запланировано строительство на территории 353 сельских массивов 10 тысяч индивидуальных жилых домов по типовым проектам стоимостью 1,400 трлн. сумов. Такие цифры по строительству домов - конечно, серьезный показатель, замечали участники, но еще более важно, что для сельских жителей была обеспечена ценовая доступность жилья, ведь сейчас в стране 1 квадратный метр жилья по типовым проектам на селе в среднем стоит в два раза дешевле, чем в городе.

Нельзя здесь не отметить и развитие отечественной индустрии строительных материалов. За короткий срок во всех регионах страны были запущены предприятия, выпускающие современные строительные материалы, не уступающие по качеству зарубежным аналогам, но обладающие лучшей ценовой доступностью. Всего лет десять назад на прилавках отечественных магазинов и специализированных рынков правила балом продукция зарубежных производителей, да и сами строители в ответ на вопрос, какие материалы лучше - импортные или отечественные, не задумываясь, выбирали первые. Тогда спорить с этим было трудно. Сегодня ситуация на рынке стройматериалов изменилась. В рамках работ по насыщению потребительского рынка строительными материалами в 2005-2010 годы было реализовано 120 различных проектов. В 2009-2011 годах осуществлено 175 новых инвестиционных проектов общей мощностью 844,2 млн. штук условного кирпича. Только за последние десять лет объем производства цемента увеличился более чем в два раза - с 3,2 до 6,8 млн. тонн в год. В целом в 2011-2015 годах на дальнейшее развитие отрасли планируется направить свыше $436 млн. Большая часть средств - $247,3 млн. будет инвестирована в модернизацию и реконструкцию действующих мощностей, а $189,5 млн. - в строительство новых объектов, а также реализацию нескольких проектов по переоборудованию и модернизации цементной отрасли страны.

С другой стороны, недостаточно просто построить комфортабельные дома, необходимо создать условия для их приобретения населением. Одним из самых удобных для этого механизмов, применяемых во всем мире, выступает ипотека. В Узбекистане, например, процентная ставка за пользование ипотечным кредитом установлена в размере 7 процентов годовых. А с 1 января 2013 года физические лица были освобождены от уплаты налога на имущество по приобретенным жилым домам по типовым проектам до погашения ими ипотечного кредита. Отметим, что за последние несколько лет за счет предоставления ипотечных кредитов было построено свыше 9300 квартир для молодых семей на общую сумму 355,4 млрд. сумов. Только «Кишлоккурилишбанк» планирует в 2013 году выдать молодым семьям ипотечные кредиты на более чем 44,7 млрд. сумов.

Всего на реализацию Программы развития жилищного строительства в сельской местности до 2015 года предусмотрено направить порядка $2,2 млрд. Активную роль в ее осуществлении играет давний партнер Узбекистана Азиатский банк развития, с которым было подписано соглашение о финансировании многотраншевой программы «Развитие жилищного строительства в сельской местности» на общую сумму в $500 млн. В рамках первого транша этой кредитной линии уже освоено около $160 млн.

О важности такого сотрудничества говорил и глава государства. Обращаясь к иностранным экспертам, он отмечал, что для Узбекистана сегодня очень важно услышать их пожелания и предложения с учетом опыта, накопленного в этой сфере в разных странах. Республика заинтересована в расширении сотрудничества со всеми партнерами в деле развития села, улучшения жизни сельского населения, приближения ее к стандартам развитых стран мира. «В вашем лице, уважаемые наши гости и участники международной конференции, мы прежде всего видим людей, искренне заинтересованных в успехе проводимых в Узбекистане реформ и модернизации страны».

В Узбекистане ликвидируют Фонд поддержки ипотечного кредитования.

Решение правительства Узбекистана Фонд поддержки ипотечного кредитования при Министерстве финансов Узбекистан будет ликвидирован путем передачи его активов в установленном порядке АКБ «Кишлок курилиш банк».

Постановление правительства "О мерах по дальнейшему расширению ресурсной базы финансирования сельского жилищного строительства" предусматривает дальнейшее расширение ресурсной базы финансирования строительства индивидуальных жилых домов по типовым проектам в сельской местности.

Решение о ликвидации фонда принято с условием оформления заемных обязательств Кишлок курилиш банка перед Министерством финансов на сумму, равную обязательствам фонда по привлеченным льготным долгосрочным кредитным ресурсам, а в остальной части - с увеличением доли Минфина в уставном капитале банка.

Согласно документу, Министерству финансов, Кишлок курилиш банку и Ипотека банку поручено переоформить ранее заключенные договоры о предоставлении льготных долгосрочных кредитных ресурсов в соответствии с предусмотренными в этих договорах условиями.

В январе 2011 года президент Узбекистана Ислам Каримов подписал постановление, которое предусматривает упразднение Фонда поддержки ипотечного кредитования. Документом предусмотрена передача активов упраздняемого фонда в акционерно-коммерческий банк "Кишлок курилиш банк" (Сельстройбанк) в счет увеличения государственной доли в уставном капитале банка.

Министерством финансов Узбекистана было направлено в Фонд поддержки ипотечного кредитования средства в размере 2 млрд. сумов (на тот период 1$ = 1070 сумов), предусмотренные в Инвестиционной программе на 2005 год для развития строительства сертификатного жилья. До 1 января 2010 года доходы коммерческих банков, полученные от реализации заложенного ипотечного имущества и от выданных ипотечных кредитов, были освобождены от налога на доходы (прибыль). Ипотечный кредит предоставлялся под залог возводимого жилья и зданий вместе с земельным участком, на котором они размещены, сроком не менее 15 лет с двухлетним льготным периодом и процентной ставкой по получаемому кредиту - не выше 5% годовых. Требования к обязательным размерам первоначального взноса застройщика - не более 20%.

Ипотека является стимулом к дополнительным издержкам, в частности, к приобретению новых товаров для нового дома, например, предметов мебели. В свою очередь, это дает импульс к увеличению объемов торговли и по цепочке - к развитию промышленности и в целом экономической системы.

Во многом ключ к решению жилищной проблемы находится в настоящее время в руках местных и региональных органов управления. Именно они, видя ситуацию в своих регионах наиболее близко, могут действительно решить жилищные проблемы населения, используя новые идеи и соответствующим образом организуя на местах управление жилищ-ным строительством и ипотечным кредитованием.

В условиях переходной экономики и сложившейся трудной социально-экономической обстановки предпринимательский сектор не сможет в ближайшее время создать рынки ипотечных кредитов и оживить спрос на жилую недвижимость. Эту задачу могут выполнить в большей степени местные и региональные органы власти, используя на возвратной, платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства.

На основе анализа методов и форм государственного регулирования в диссертации сделан вывод о том, что на современном этапе развития системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой наиболее перспективным является использование преимущественно методов прямой финансовой поддержки. По мере увеличения числа предоставляемых ипотечных кредитов, стандартизации процедур их выдачи появятся предпосылки для более активного участия государства в развитии данного сегмента финансового рынка, в том числе через создание специальных ипотечных институтов. В развитии института ипотеки решающее значение имеет совершенствование механизма взаимодействия всех участников ипотечного процесса.

Список использованной литературы

1. «Конституция Республики Узбекистан» от 08.12.1992 г. Узбекистан;

2. Закон Республики Узбекистан «О Центральном банке Республики Узбекистан» от 21.12.1995 г. №154-I;

3. Закон Республики Узбекистан «О банках и банковской деятельности» от 25.04.1996 г. №216-I

4. Закон «О ипотеке»

4.1. «Гражданский Кодекс Республики Узбекистан» от 1995 г. Ё1«Адолат», 556-стр

5. Абдуллаева Ш.З. «Банковское дело» Учебник\ТФИ-2010г.

6. Артеменко М.С. Экономическая стабилизация как условие устойчивого развития страны. М.: Интеграция, 2005. - 256 с.

7. Аукуционек С. Рыночная реформа и переходный кризис // Мировая экон-ка и междунар. отнош. 1995. - № 1. - С. 37-53.

8. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Газ. «Ипотека. Финансирование будущего». 1999. -№ 1 (19). - С. 1.

9. И. Бонцевич Д.Н. Социально-экономическое развитие ипотечного кредитования // Бел. экон. журн. 2004. № 1. - С. 75-84.

10. Бонцевич Д.Н. Управление процессами ипотечного кредитования (на материалах отделения инвестиционного кредитования в г. Гомеле ОАО «Бе-линвестбанк») / Препринт № 4. Гомель: ГГУ им. Ф. Скорины, 2004. - 55 с.

11. Бонцевич Д.Н., Климович J1.K. Стратегия развития ипотечного кредитования // Организация и управление. 2003. - № 1-2 (10-11). - С. 83-95.

12. Бонцевич Д.Н. Эффективность управления ипотечным креди?ованием Экономическая наука: современные проблемы развития: Сб. науч. ст. / Под ред. Б.В. Сорвирова. Гомель: Центр исслед. ин-тов рынка, 2005. - С. 24-28.

13. Бонцевич Д.Н. Современная инфраструктура системы ипотечного кредитования: из опыта зарубежных стран // Вопросы экономических наук. -2005.-№3.-С. 209-211.

14. Бонцевич Д.Н. Социально-экономическая инфраструктура рынка: рынок жилья и его эффективность // Проблемы экономики. 2006. - № 2. - С. 44-46.

15. Бонцевич Д.Н. Рынок жилья в переходной экономике России // Вопросы экономических наук. 2006. - № 4. - С. 54-57.

16. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. М.: Интеграция, 2007. - 161 с.

17. Гуломова А.С. Роль ипотечного жилищного кредитования в обеспечении материальных интересов молодых семей в Республике Узбекистан. //Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан. Ташкент, 2008.-№9. -С. 69-72. 23

18. Гуломова А.С. Ипотека, как форма залога. // Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан. -Ташкент, 2009. -№1. - С.72-73.

19. Гуломова А.С. Закон «Об ипотеке» в системе источников права. Адвокат. -Ташкент, 2010. -№6. -С.36-39.

20. Гуломова А.С. Основные направления совершенствования ипотечного законодательства. // Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан. Ташкент, 2010. -№7. -С.76-78.

21. Гуломова А.С. Юридическая природа ипотеки. // ТДЮИ Ахборотномаси. - Тошкент, 2010. -№4. -Б.60-61.

22. Гуломова А.С. Договорно-правовое регулирование ипотечных правоотношений. // Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан. -Ташкент, 2010. -№11. -С.79-82.

23. Гуломова А.С. Принципы ипотеки и их соотношения с принципами гражданского права. // Философия и право. -Ташкент, 2010. -С.60-63.

24. Гуломова А.С. Договор об ипотеке в контексте правоприменительной деятельности судов.// Вестник Высшего хозяйственного суда Республики Узбекистан. -Ташкент, 2011.-№7. - С.71-73.

25. Гайдар Е.Т. Современный экономический рост и стратегические перспективы социально-экономического развития России. М.: ИЭПП, 2003. - 72 с.

26. Гайдар Е.Т. Долгое время. Россия в мире: очерки экономической истории М.: Дело, 2005. - 389 с.