Ипотечное кредитование в современной экономике

Существуют некоторые особенности в андеррайтинге кредита. Главный критерий - соотношение затрат на жилье (плата за кредит, налоги, страховка приобретаемого жилья) и доходов заемщика (не более 30%), при этом, если у заемщика не было длительных отношений с банком, то банк может потребовать от него открыть депозит на сумму разницы между текущими затратами на жилье и предполагаемыми затратами в виде специального накопительного счета на два года для удостоверения кредитоспособности. Важен альянс банков и ипотечных компаний, так как ипотечная компания оценивает только собственность, а не кредитоспособность заемщика.

Великобритания. В Великобритании вмешательство государства в процесс ипотечного кредитования максимально ограничено.

Среди субъектов ипотеки можно выделить:

1. Строительные общества - специализированные финансовые институты, осуществляющие две основные функции - привлечение депозитов и предоставление ипотечных кредитов. Свыше 80% активных операций строительных обществ приходится на ипотечное жилищное кредитование. Основными условиями ипотеки являются: переменная процентная ставка, маржа кредитора - 19 - 2,2%, срок кредита - до 25 лет, LTV - 70%. К настоящему времени многие строительные общества преобразованы в универсальные коммерческие банки.

2. Коммерческие банки предлагают такие же типы кредитов, как и строительные общества, но свои фонды формируют на оптовом финансовом рынке.

3. Консолидированные кредиторы. Финансируются в основном зарубежными финансовыми организациями, работают через брокеров и страховых агентов и предлагают ряд альтернативных продуктов - ипотека с фиксированной на 3 - 5 лет ставкой с последующим пересмотром ставки.

Также широкое распространение в Великобритании получил ипотечный контракт сроком на 25 лет, с переменной процентной ставкой и обязательным накопительным страхованием жизни заемщика, обеспечивающим погашение долга в конце кредитного периода (около 80% кредитов). Эта схема предполагает, что заемщик помимо кредитного договора заключает договор накопительного страхования жизни на срок кредит. В течение срока кредита заемщик платит банку процентные платежи, а страховой компании - страховые взносы. В конце кредитного срока страховая компания выплачивает банку сумму, полученную по договору накопительного страхования жизни, которая равна сумме кредита. Таким образом, банк практически снимает с себя кредитный риск и получает хорошие комиссионные за продажу полисов страхования жизни, а заемщик получает налоговые льготы. В настоящее время полисы страхования жизни больше не позволяют получать значительные налоговые льготы, поэтому на смену этой схеме ипотечного кредитования приходят другие, более выгодные с точки зрения налогообложения (пенсионные и персональные инвестиционные программы).

Франция. Французская система ипотечного кредитования характеризуется значительным участием государства в финансовой поддержке граждан при улучшении жилищных условий.

Субъекты ипотеки:

- банки, функционирующие в соответствии с банковским законодательством; ипотечные операции могут производить любые банки, для этого не требуется получать специальную лицензию;

- финансово-кредитные компании, которые должны лицензировать свою деятельность в области ипотеки; они имеют право предоставлять ипотечные кредиты, но не могут привлекать краткосрочные (до 2-х лет) депозиты, им разрешено привлекать средства только на сроки, превышающие 2 года.

Виды ипотечных кредитов, получившие широкое распространение во Франции:

1. Субсидируемые кредиты. Предоставляются в рамках системы социального страхования и регламентируются государством;

2. Рыночные кредиты. Для них характерно: LTV до 60%, срок кредита - до 15 лет, преобладает фиксированная ставка, требование к платежеспособности заемщиков определяется отношением величины платежей по кредиту к доходу заемщика на уровне 33%.

Государственное регулирование системы ипотечного кредитования осуществляется в виде как гибкой налоговой политики по отношению ко всем субъектам ипотеки, так и прямого жилищного субсидирования.

Германия. Система жилищного финансирования в Германии основывается как на депозитном рынке, так и на рынке капитала (ипотечных облигаций). Кредиты предоставляются как с переменной, так и постоянной процентной ставкой. Преимущество имеют кредиты с фиксированной процентной ставкой. LTV - около 70%. Срок кредитования не превышает 20 лет.

Основные субъекты ипотеки:

- ипотечные банки, формирующие кредитные фонды за счет ипотечных облигаций;

- сберегательные банки;

- кредитные кооперативы, предлагающие розничные финансовые услуги на местных рынках;

- стройсберкассы.

Характерная черта германского ипотечного кредитования заключается в том, что заемщик при приобретении жилья комбинирует различные финансовые инструменты от различных кредитных организаций в едином пакете. Так, в среднем 55% стоимости жилья он получает в виде первого ипотечного кредита, предоставляемого ипотечным или сберегательным банком, 20% финансируется стройсберкассами, 5% предлагается банком в качестве дополнительного кредита с переменной процентной ставкой. Остальная стоимость жилья финансируется за счет собственных средств заемщика (в частности, накопленных в стройсберкассах).

Очевидно, что в разных странах ипотечное кредитование имеет свои отличительные особенности, которые сформировались в зависимости от экономических и политических факторов в государстве. Рынок ипотечного кредитования в Америке и странах западной Европы более развит, чем в Российской Федерации. Для успешного развития ипотеки в нашей стране, необходимо заимствовать опыт зарубежных партнёров, перенимая самые лучшие черты, которые эффективно впишутся в условия отечественной экономики.

2.3 Тенденции и перспективы развития рынка ипотеки в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы Левина Л.И., Мазунов А.А. Перспективы развития системы ипотечного кредитования // Банковское дело. 2011.:

· разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

· возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

· изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

· повышение подвижности населения в пределах территории страны;

· рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

* разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

* острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

* стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

* возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования. Носова, С.С. Современные макроэкономические проблемы России учеб. пособие / - М.: КНОРУС, 2011.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

· укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

· выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

· стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

· активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

· создание инфраструктуры рынка недвижимости;

· создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок Логинов М.П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития // Деньги и кредит. 2010.:

· целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

· пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

· отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

· российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

· структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

Заключение

Ипотека в разных странах имеет свои отличительные особенности, несмотря на схожий характер института залога недвижимости. В связи с этим в каждой стране существует специфическая правовая база, регулирующая отношения в данной сфере. Различия во много зависят от специфики земельного законодательства. Например, во Франции право на владение землей принадлежит потомственным аристократам, в то время как остальные граждане имеют право аренды земельных участков, и поэтому здесь действуют принципы ипотечного кредитования, учитывающие национальные особенности.

Существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

В процессе своего развития, ипотечный кредит приобрел множество различных вариаций, в зависимости от различных признаков, ипотечный кредит классифицируют по объекту недвижимости, целям кредитования, виду кредитора, виду заемщика, по способу рефинансирования, по способу кредитования, по способу амортизации долга, виду процентной ставки, возможности долгосрочного погашения и степени обеспеченности.

Ипотечное кредитование имеет богатую историю, со времен частной собственности и заклада на Руси, до ипотечного кредита в современном его виде. В процессе своего развитие ипотечный кредит подвергался различным видоизменениям, в зависимости от экономических условий своего времени. Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. На сегодняшний день существуют 2 наиболее популярные схемы ипотечного кредитования: американская и немецкая.

Очевидно, что в разных странах ипотечное кредитование имеет свои отличительные особенности, которые сформировались в зависимости от экономических и политических факторов в государстве. Рынок ипотечного кредитования в Америке и странах западной Европы более развит, чем в Российской Федерации. Для успешного развития ипотеки в нашей стране, необходимо заимствовать опыт зарубежных партнёров, перенимая самые лучшие черты, которые эффективно впишутся в условия отечественной экономики. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

2. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О кредитных историях".

3. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 30.09.2013) "О банках и банковской деятельности".

4. Барщевский М.Ю. Все о недвижимости: Оформление сделок, строительства и приобретение жилья, земельные вопросы, ипотека. Плюс образцы всех необходимых документов. АСТ Москва, Астель, 2011.

5. Белоглазова, Г.Н. Банковское дело: розничный бизнес учеб. пособие / под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. М.: КНОРУС, 2011.

6. Грудинин М.Ю. Рынок недвижимости России, мифология и содержание //Экономика строительства. 2009.

7. Грязнова А.Г. Финансы. Учебник. М.: Финансы и статистика. 2012.

8. Левина Л.И., Мазунов А.А. Перспективы развития системы ипотечного кредитования // Банковское дело. 2011.

9. Логинов М.П. Российский ипотечный комплекс - стратегия развития // Деньги и кредит. 2010.

10. Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования / А.В. Лукьянов // Деньги и кредит. 2010.

11. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 2008.

12. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. М.: Институт экономики города. 2008.

13. Носова, С.С. Современные макроэкономические проблемы России учеб. Пособие. М.: КНОРУС, 2011.

14. Разумова И.А.Ипотечное кредитование // Питер. 2008.

15. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор. 2009.

16. http://www.consultant.ru. «Консультант плюс» - интернет портал: новости законодательства.

Размещено на Allbest.ru