Ипотечный кредит и основные направления его развития

Из приведенных данных следует вывод о том, что существующая правовая система Республики Беларусь содержит недостаточные и противоречивые требования к объектам недвижимости, способным выступать объектами ипотеки.

Тем не менее, как свидетельствует практика, имеется правовая возможность залога (ипотеки) уже существующей недвижимости в виде индивидуальных жилых домов, квартир, производственных и других гражданских зданий. [ 9, с.6-13]

Одной из актуальных задач нормативного регулирования на современном этапе является урегулирование правовых вопросов в области прав залога земельных участков и других видов недвижимого имущества (здания, сооружения) находящихся в частной собственности граждан. На первом этапе целью такого нормотворчества по объектам незавершенного строительства должна стать замена разрешительного порядка передачи прав застройки на земельном участке от одного застройщика к другому обычным регистрационным. В области же прав ипотеки существующей недвижимости представляется необходимым разработать:

механизм реализации прав ипотеки земельных участков, находящихся в частной собственности граждан, регламентирующий порядок их обременения ипотекой, ее прекращения и обращения принудительного взыскания;

типовой регистрационный порядок обязательной передачи прав распоряжения и пользования земельным участком (прав аренды на него), владельцем которого выступает государство, одновременно с передачей прав собственности на объект недвижимости от ипотекодателя к другому лицу в результате его продажи либо принудительной продажи с торгов:

порядок обращения принудительного взыскания на объекты жилой недвижимости (здания, сооружения, квартиры), обремененные ипотекой.

На втором этапе целесообразна либерализация отношений собственности на земельные участки с целью унификации национального права с общемировыми правовыми актами частной собственности на землю.

Большое влияние на процесс становления института ипотеки в Республике Беларусь имеет право принудительного взыскания средств, выданных в виде кредитов ипотекодателям, нарушающим свои обязательства за счет реализации прав ипотеки на недвижимость, выступающую объектом залога по данному кредиту.

Принудительное взыскание является крайним средством удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества. В Германии принудительное выполнение условий ипотечного договора может идти двумя путями - продажа с аукциона или принудительное управление имуществом. Данные процедуры регулируются отдельными законодательными актами и осуществляются исключительно в судебном порядке.

В Республике Беларусь процедура принудительного взыскания на сегодняшний день регулируется требованиями статей 329 - 331 Гражданского кодекса и главы 4 Закона РБ "О залоге". Такое взыскание может быть обращено в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства и только в судебном порядке.

На практике возникают трудности с обращением взыскания на отдельные виды имущества. В частности, право на имущество граждан (квартиры, индивидуальные жилые дома) в значительней мере защищается жилищным законодательством.

Как показывает практика, большинства граждан Республики Беларусь являются собственниками только одного жилого помещения, в котором проживает его семья. Именно эти люди нуждаются в улучшении жилищных условий и соответственно в наибольшей степени в получении ипотечных кредитов. Поэтому правовой компромисс между гражданином, обременяющим ипотекой свое единственное жилое помещение, и кредитным учреждением, выдавшим ипотечный кредит под залог этого жилого помещения, является основным условием успешного развития в нашей стране системы ипотечного кредитования жилищного строительства. Для достижения такого компромисса, на наш взгляд необходимо обеспечить:

* право обращения принудительного взыскания на любое жилое помещение, являющееся объектом ипотеки, независимо от количества и состава проживающих в нем граждан. При этом можно законодательно ограничить права некоторых граждан (собственников жилого помещения) на обременение ипотекой таких жилых помещений, в которых постоянно проживают несовершеннолетние дети и другие категории людей, нуждающихся в социальной защите;

* социальную защиту граждан, на жилое помещение которых обращено взыскание в связи с невыполнением ими кредитных обязательств по ипотеке, что привело к ухудшению их жилищных условий до уровня ниже социально допустимого минимума. Механизм такой социальной защиты может заключаться в том что государство в лице органов местной власти выступает поручителем перед кредитором гражданина и по договору поручительства отвечает за исполнение последним его обязательства полностью или частично. В случае невыполнения гражданином своих кредитных обязательств, местный орган власти вправе:

1) исполнить обязательство перед кредитором в полном объеме за счет собственных резервных средств. В этом случае к нему как поручителю переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежащие кредитору как ипотекодержателю. В дальнейшем поручитель истребует от должника уплату процентов, сумму, выплаченную первичному кредитору, и возместит иные убытки за счет обращения принудительного взыскания на жилое помещение, выступающее объектом залога.

2) не исполнять обязательства перед кредитором гражданина в денежной форме. В этом случае кредитор по договору об ипотеке истребует всю сумму невыполненных обязательств за счет обращения взыскания на жилое помещение, выступающее объектом ипотеки.

В результате, как первого, так и второго варианта гражданин лишается единственного жилого помещения, где проживает его семья. В целях социальной защиты таких граждан поручитель должен иметь на своем балансе определенное количество жилых помещений (комнаты в общежитиях, малосемейные квартиры и пр.), совокупность которых представляет собой резервный государственный фонд социального жилья. Размер такого фонда в том или ином регионе (область, район, город) может определяться с помощью специальной методики. Жилые помещения указанного фонда могут предоставляться на условиях найма гражданам, лишившимся собственного жилья в результате обращения на него взыскания по договору об ипотеке. Пользование такими помещениями может происходить до того момента, пока гражданин не улучшит свои жилищные условия, в том числе за счет средств, оставшихся в его распоряжении от продажи с аукциона объекта залога после удовлетворения требований кредиторов, а также средств, ранее поступивших к нему в виде ипотечного кредита.

Реализация па практике предлагаемого механизма принудительного взыскания и социальной защиты требует внесения изменений в существующее жилищное законодательство и принятие ряда дополнительных нормативно-правовых актов, регламентирующих порядок и условия осуществления местными органами власти функций поручителя, а также формирования и использования резервного государственного фонда социального жилья. [ 13, с.157-164]

Заключение

Охарактеризовав сущность, виды, модели, законодательные аспекты ипотечного кредитования в Республике Беларусь можно сделать следующие выводы.

Ипотечный кредит в основном связан с предоставлением населению ссуд на здания, сооружения, предприятия и иные объекты, связанные с землей.

Главным достоинством ипотечного кредитования является то, что залогом для его предоставления может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

Ипотечное кредитование, бесспорно, является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Анализ рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о том, что, к сожалению, большинство банковских учреждений не имеют желания на данном временном этапе кредитовать население. Физические лица рассматриваются нашими банками исключительно как ресурсные доноры, то есть клиенты, вкладывающие свои личные сбережения в депозиты. Будем надеяться, что наметившийся рост количества банков приведет к увеличению конкуренции между ними и как следствие к диверсификации предлагаемых ими услуг и снижению процентных ставок. Ситуация, когда один государственный банк фактически полностью занимает данный сегмент рынка финансовых услуг, является несовершенной.

Немаловажным аспектом в предоставлении ипотечного кредита является процентная ставка. Решая, под какой процент давать кредит, а под какой - принимать вклады, белорусские банки ориентируются на ставку рефинансирования Национального банка. Сейчас ставка рефинансирования составляет 10,5 %, а на протяжении 2007 года будет снижаться 8-10 %. Это значит, что кредиты будут дешеветь - до 11-13 % годовых.

В нашей стране правовой основой ипотечного кредитования служит Гражданский кодекс Республики Беларусь.

В целом ипотечный кредит при правильной его организации оказывает позитивное воздействие на экономику.

Список использованных источников

ипотечный кредит жилищный

Алымов, Ю.И. Экономические и правовые предпосылки создания в Республике Беларусь системы ипотечного кредитования / Ю.И. Алымов // Банковский вестник. - 2000. - №40. - С.28-31

Бонцевич, Н.В. Социально- экономическое развитие ипотечного кредитования / Н.В. Бонцевич, Д.Н. Бонцевич // Белорусский экономический журнал. - 2004. - №1. - С.75-84

Букатов, М. Реальность и перспективы ипотечного кредитования в Беларуси / М. Букатов // Банковский вестник. - 2003. - №28. - С.4-13

Довдиенко, И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учебное пособие для вузов / И.В.Довдиенко. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 464 с.

Иванов, В.В. Ипотечное кредитование / В.В. Иванов. - М.: Маркетинг, 2001. - 273 с.

Кудрявцев, В.А. Основы организации ипотечного кредитования: учебное пособие для вузов / В.А.Кудрявцев, Е.В.Кудрявцев. - М.: Высшая школа., 1998. - 64 с.

Манцевич, Т. Ипотека: международный опыт и перспективы развития в Республике Беларусь / Т.Манцевич // Вестник Высшего Хозяйственного Суда РБ. - 2005. - №23. - С.66-75

Петрович, Э.И., Мартынов, С.А. Экономико-правовые аспекты развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь / Э.И. Петрович, С.А. Мартынов // Белорусская экономика: анализ, прогноз, регулирование.- 2000. - №6.- С.6-13

Рутковский, А. Ипотека - перспективно, выгодно, актуально / А. Рутковский // Вестник ассоциаций белорусских банков. - 2005. - №6. - С.16-28

Семенов, В.М. Финансы строительных организаций: учебное пособие для вузов / В.М.Семенов, Р.А. Набиев. - М.: Финансы и статистика, 2004. - 384с.

Судник, В. Современные модели ипотечного кредитования / В.Судник // Банковский вестник. - 2005. - №28. - С.47-49

Шелков, О.В. Правовые условия создания в Республике Беларусь системы долгосрочного ипотечного кредитования / О.В. Шелков // Промышленно-торговое право. - №1. - С.157-164

1. Размещено на www.allbest.ru