Очень важный вопрос: доверие населения к ипотеке. Большая часть людей потеряла доверие не только к банкам, но и к государству. Гарантия государства состоит в том, чтобы обеспечить своими ресурсами возможные потери денежных средств. Правительство Москвы такие гарантии дает. Но если этот вопрос в России не будет решен повсеместно, то ипотека не пойдет. Так, при внедрении ипотечного кредитования необходимо обязательное участие страховых компаний. В случае, если семья временно потеряет возможность платить за строящееся жилье, за нее будет выплачивать взносы страховая компания. Если же семья и в будущем будет не способна заплатить стоимость жилья, то ей могут предложить переселиться в менее дорогостоящее жилье, построенное на средства страховых компаний, задействованных в ипотеке.

10. Особенности страхования ипотеки

Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости (ипотека). В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.

Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 № 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - закон об ипотеке).

Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке, иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц (например, в пользу залогодателя), исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества. Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной (страховой) стоимости заложенного имущества. Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной (страховой) стоимости имущества. Указанное положение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК РФ.

Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

11. Выселение некредитоспособных залогодателей

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 77 закона об ипотеке). Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании указанного положения закона, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Данная норма закона об ипотеке удобна в целях упрощения сбора доказательств для возможного в будущем судебного доказывания прав банка. Но пока отсутствует устоявшая судебная практика, учёные не советуют основывать на ней правоотношения с заемщиками.

Все существенные условия и даже все, на первый взгляд, малозначимые детали, желательно включать в отдельный договор. Правда, московская ипотечная программа пошла по пути упрощения. Все существенные условия ипотеки предполагается включать в кредитный договор с банком и договор купли-продажи приобретаемой на кредит квартиры, а право залога будет возникать в силу упомянутой выше нормы ст. 77 закона об ипотеке.

К сожалению, проблема «членов семьи» и их возможного выселения, пока остается актуальной при любом самом юридически проработанном договоре. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Для случаев ипотеки жилья, купленного как раз на банковский кредит (интересующий нас случай), закон делает исключение. Неплатежеспособные жильцы по закону об ипотеке сами обязаны выселиться. Правда, эта обязанность возникает в течение месяца после фактической реализации (продажи) третьим лицам занимаемого ими жилья. Понятно, что сама стоимость квартиры с жильцами, которых еще только предстоит попытаться выгнать, резко упадет. Разве что бандиты будут их покупать с умеренным дисконтом. Но думается, что даже в тех случаях, когда закон об ипотеке предусматривает выселение, называя его «обязанностью освободить занимаемое помещение», никакой суд иск приобретателя о выселении прежних жильцов без предоставления другого жилья не удовлетворит.

Дело в том, что при конкуренции (противоречии) норм различных законов, предпочтение отдается специальным нормам отраслевого законодательства, то есть в данном случае - жилищного права, а не «ипотечного». К этому законодательству имеется и прямая отсылка в Гражданском кодексе (п. 1 ст. 292): «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.»

А жилищное право предусматривает выселение на улицу лишь в одном случае (ст. 98 ЖК РСФСР): если проживающие систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению. Впрочем и эта норма не нашла широкого практического применения за многие годы своего действия. Во всех других случаях прямо в судебном решении о выселении должно быть указано другое жилое помещение, удовлетворяющее санитарным нормам и находящееся в черте того же населенного пункта, куда выселяемый обязан переселиться. Поэтому банк должен быть готов к тому, что ему при широкой программе ипотечного кредитования придется организовывать переселенческий фонд. Либо придется выдавать кредиты лишь тем, кто имеет другое достаточно просторное жилье. Можно описать и другие экзотические, но вероятно, «рабочие» схемы обеспечения реального освобождения квартир неплатежеспособных заемщиков.

12. Ипотечное кредитование на практике

Предположим, человек принимает решение купить квартиру. Перед ним два пути. В первом случае, став потенциальным заемщиком, я обращаюсь в банк за кредитом. Банк проверяет у меня наличие возможностей получить кредит и возвратить его в срок, и только затем принимает решение о размере выделяемой суммы. Удостоверившись в размере его доходов, наличии собственности, банк вручает ипотечный сертификат на сумму кредита и 30 процентов взноса от стоимости будущей квартиры. Затем ему предстоит встреча с продавцом жилья и выбор квартиры в соответствии с выданным ипотечным сертификатом. Вместе они подписывают предварительный договор купли-продажи.

По правде говоря, разумнее выбрать второй вариант. Сначала обратиться к продавцу жилья и в соответствии с соглашением зарезервировать понравившуюся квартиру. Лишь подписав соглашение о ее резервировании на обусловленный срок и взяв пакет документов предварительной купли-продажи, обратиться к кредитору для получения ипотечного кредита.

Как и в первом случае, после проверки кредитоспособности получателя займа банком выдается ипотечный сертификат. Обязательным условием обоих вариантов является страхование закладываемого недвижимого имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Итак, часть пути преодолена. Однако все его последующие действия будут зависеть от ипотечного банка, к которому мне предстоит обратиться. В случае положительного решения банк и заемщик в моем лице заключают кредитный договор и предварительный договор о залоге жилья. Одновременно мною на банковский счет вносится аванс за жилье.

Покупка квартиры оформляется договором купли-продажи и регистрируется в соответствии с законодательством. По данному договору банк оплачивает стоимость жилья из аванса и суммы кредита. Наконец, учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно зарегистрировать переход права собственности на квартиру, и покупатель смело может вселиться в квартиру и зарегистрировать залог жилой площади. А в ближайшие десять лет мне предстоит ежемесячно выплачивать платежи по ипотечному кредиту.

Поскольку в программе ипотечного кредитования предполагается участие разных категорий населения, то и схемы выплат будут различными. При стандартной схеме 30 процентов вкладывается собственными средствами, кредит стоимости жилья составляет 70 процентов. Гражданам, которые не располагают достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, предлагается следующий вариант: 30 процентов от стоимости квартиры оплачивается за счет собственных средств, доля государственных субсидий составляет 20-50 процентов и на ипотечный кредит приходится 20-50 процентов. Однако постепенно доля рынка с льготными условиями кредитования будет сокращаться. Первоначальный взнос также может формироваться за счет имеющегося жилья и приниматься к зачету продавцом новой квартиры, а оставшаяся часть вносится деньгами.

13. Социальный аспект ипотеки

Ипотека -- это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Посудите сами. Можно в течение 5-10 лет откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашения производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в собственность заемщика только после полной выплаты задолженности. Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квартиры в случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».

14.Жилищный национальный проект

Российская академия архитектуры и строительных наук ежегодно проводит сессии. В 2004 году на пять лет вперед была распланирована тематика сессионной работы. Тема майской сессии РААСН этого года «Проект как гарантия обеспечения качества жилой среды» совпала с темой национального проекта, и совпадение не случайно. Прогнозная тематика работы архитектурного сообщества отвечает требованиям времени, выраженным в государственной программе.

Национальный проект - это практическая часть национальной идеи, поэтому такой широкий отклик в обществе уже получили. Начиная с конца прошлого года, РААСН представляет властным структурам и общественности свои предложения по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Понятие «жилище» включает в себя и дом в целом, и участок земли, и город в пространстве страны. Строительство жилья - это, в конечном счете, проектирование будущего для следующих поколений.

Каждая страна решает жилищный вопрос по-своему: исходя из общественно-политического строя, идеологии, экономических возможностей. Россия на общественном фоне представляет собой уникальное явление. На протяжении всего ХХ века Россия занималась крупномасштабным жилищным строительством. К началу ХХ века мы пришли с новой для того времени формой массового жилья - жилищами для рабочих. Они были разными: казармы и поселки, некоторые из них вполне на уровне европейского жилища того времени для рабочих. До сих пор такие дома остались жилыми.

В советский период была сделана героическая, я считаю, попытка дать достойное жилье всем людям. Конечно, это было сделано в рамках не комфортного, а минимально обеспеченного комфортом жилья. Обоснованы с точки зрения санитарно-гигиенических требований.

Еще один героический рынок в области строительства жилья начался в момент перехода на массовое жилище конца 50-х годов и длился вплоть до перестройки. Этот период завершился горбачевским лозунгом «Каждой семье - отдельную квартиру!». И все работали на идею, создавая не элитарное, а нормальное жилье.

Прогресс в строительстве жилья второй половины ХХI веке. Жилищный фонд, построенный в 60-80 годы составляет ,порядка 80% нынешнего жилого фонда. Четверть века давно прошла, и вот теперь перед нами стоит проблема с отложенным решением…

В отношении строительства жилья надо решать все сразу. Задачу обеспечения жильем можно решить только комплексно. Но до сих пор на государственном уровне планирования нет. А ведь требуется предусмотреть ресурсные возможности отрасли, технологии, потребности разных слоев населения, чтобы реально оценить масштабы предстоящей работы.

Проблем много, например, нам говорят, что полностью исчерпан резерв свободных территорий для строительства. А как оценить возможности по выделению городских территорий, если в России меньше половины городов имеют генеральные планы? Приоритеты в строительстве и развитии большинства селитебных территорий страны не определены, неизвестно, что и где надо строить. Ясно, что через точечное строительство глобальный вопрос строительства жилья не решить - только через генплан.

Основой планирования и строительства жилья должна стать масштабная оценка жилой недвижимости по всей стране, связанная с учетом населения и реальной потребности в жилье. Необходимо собрать огромный массив информации: учесть существующий жилой фонд по физическим и техническим характеристикам, по структуре, уровню обеспечения удобствами, компоновке квартир с разным комнатным составом. В настоящее время идет процесс перераспределения жилья, требуется знать, как меняются общая площадь жилья в среднем на одну семью, заселенность, количество комнат и многое другое.

Следует создать модель социально доступного жилья, чтобы знать цель, к которой мы идем. При формировании модели требуется учесть коэффициент доступности, включая стандарт потребительского качества социально доступного жилья.

Существующий мониторинг состояния жилищного фонда страны явно недостаточен. У нас фактически учитываются две категории: жилой фонд. Ветхому - прямой путь в аварийное, то есть снос. Это любимое занятие строителей. На месте 5-этажного строят 20-этажное здание, большая площадь всегда превалирует перед другими соображениями. Уже подсчитано, что строительство на месте выбывшего ветхого фонда фактически стоит столько же, сколько и строительство нового жилья. Так что имеет смысл задуматься над санацией существующего фонда, не торопясь перевести его в ветхое, а затем в аварийное. Таким образом, надо вести в два раза больше объемов строительных работ, чтобы сохранять нормальное качество существующего фонда и организовывать новое строительство.

15. Минусы ипотеки

Чтобы ипотека была массовой, охватила процентов 70 населения (хотя бы в перспективе), надо, чтобы деньги, которые человек вкладывает, как минимум, не облагались подоходным налогом. А сейчас с этих денег берут подоходный налог. Вначале, мол, заплати, а уж потом вкладывай в ипотеку. В принципе, это ненормально, так в мире не делается.

У нас все операции с квартирами облагаются НДС, поэтому ипотечники выдумывают разные хитрые схемы, чтобы НДС не платить. Когда люди через ипотеку купили квартиру, им надо образовывать кондоминиум, и выясняется, что и там поборы: и по части НДС, и по части несоответствия платы, которую они будут потом платить за коммунальные услуги, плате за обычное коммунальное жилье. В банковском законодательстве тоже есть что менять.… В общем, есть целая серия законов, которые надо “чистить”, поскольку они тормозят нормальное развитие ипотеки.

В связи с ипотекой в первую очередь главное - решить вопрос с налогами налоги. Нужны поправки к НДС и подоходному налогу, так, чтобы человек мог, не скрывая ничего, показывать свои доходы. Ставка подоходного налога не должна быть высокой. Второе: вложение денег в жилье должно освобождаться от подоходного налога. Правда, если это не хоромы за миллион долларов-то легко сделать. Просто нужно разбить на категории недвижимость. Недвижимость одной категории подпадает под налогообложение, другой категории - нет.

16. Анализ ипотечных кредитов по городу Архангельску

Вывод: анализируя данные, приведенные в вышестоящей таблице можно придти к заключению, что кредит лучше брать в Сбербанке. В этом банке может показаться на первый взгляд годовой процент по кредиту больше, чем в других приведенных банках. Но если посмотреть на погашение кредита, то мы увидим, что сумма, по которой исчисляется годовой процент, с каждым взносом уменьшается, так как погашение производится дифференцируемыми платежами. Также платежи по обслуживанию кредита меньше чем в других банках (в Росбанке слишком большой годовой процент по кредиту). Сбербанк-это государственное учреждение, на мой взгляд, это тоже играет не последнюю роль в выборе банка.

Заключение

Анализируя вышеизложенный материал можно сказать, что ипотечное кредитование далеко не совершенно, но, тем не менее, вопрос об этом решается.

Слушая СМИ можно заметить, что государство всерьез обеспокоено обеспечением населения жильем. На мой взгляд, с этим вопросом лучше справляются на базе местного управления. Так, например, в Кемерово значительно ниже уровень инфляции, чем по стране, тем самым кредит становится более доступным. Так же на Череповетском металлургическом заводе проблему решают по-своему - дают беспроцентный кредит своим подчиненным.

Наша область в этом не отличилась, собирая данные по кредиту, я побывала в нескольких банках и заметила, что не во всех есть такой вид кредитования, так как он находится на стадии внедрения (развития).

Состояние жилищного фонда у нас не самое лучшее, так ветхий и аварийный жил. фонд на 2005год составляет 2342,5 тыс. м2 . К этому можно прибавить и число семей нуждающихся в жилом помещении на начало 2005 года - 71254,из них 9948 проживают в ветхих и аварийных домах.

В нашей области существует очередь на жилье, так на 2005 год 61,1тыс.семей стояла в очереди и всего 2,1тыс.семей получили жил. площадь. Решение этих проблем - строительство, но строящиеся дома в данный период доступен хорошо обеспеченным (богатым) людям, поэтому у нас хорошо используется так называемый вторичный рынок жилья. Исходя, из данных по доходам населения можно заметить, что многим даже это не потянуть.

Такие проблемы существуют не только в нашей области, но и по всей стране, что привело к созданию Национального проекта «Доступное жильё».

Мы богаты пресной водой, мы богаты полезными ископаемыми, территориями. Мы могли бы решить все проблемы с энергообеспечением, если бы использовали добываемый газ и нефть для своей страны. Недавно только принято решение о сплошной газификации. Жильё - это не один жилой дом. Жильё - это город, который находится в системе расселения. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - наша возможность преобразить социальную сферу страны. Это очень благородная созидательная цель.

Список использованной литературы

1) Гражданский кодекс РФ - 1994 г.

2) ФЗ «Об ипотеке» - 1998 г.

3) ФЗ «О регистрации недвижимого имущества» - 1998 г.

4) А.В Терёхин «Пояснительная записка для ипотечного кредитования» - статья 2000 г.

5) Р.С. Петров «Обязательственное право» - Москва 1997 г.

6) А. С. Куприянов «Кометарий к ипотечному кредитованию» - статья 2001 г.

7) К.Л Ромашов «Ипотека в России» - статья 2000г.

8) А.С. Лавров «Что представляет собой ипотека на практике?» - статья 2000 г

9)Строительная газета

10)Статистические данные: Архангельская область в цифрах, жилищный фонд и коммунальное хозяйство Архангельской области в 2005 году.

Размещено на Allbest.ru