Социальная ипотека и применение в современных условиях РФ

Таблица 7 Владельцы однокомнатных квартир

Таблица 8 Владельцы двухкомнатных квартир

Таблица 9 Владельцы трехкомнатных квартир

3.6 Расчет инвестиционного потенциала субъектов ипотеки (исходя из потребности в ресурсах блока «клиент»)

Инвестиционный потенциал субъекта ипотеки - это максимально возможный размер финансовых ресурсов, которые он может внести в инвестиционный фонд для реализации ипотечных программ.

Основным субъектом ипотечной программы является клиент, для которого и создается вся инфраструктура ипотеки, а удовлетворение потребности клиентов в улучшении жилищных условий - основной принцип разработки и реализации программы.

Инвестиционный потенциал блока «клиентура» складывается из собственных денежных средств клиентов и стоимости их собственного жилья.

В соответствии с собственным инвестиционным потенциалом блок «клиентура» определяет инвестиционные потенциалы:

- инвестиционно-кредитного блока - в виде размера кредита на годовую программу;

- блока управления - в виде объема дотаций;

- блок строительства реализации - в виде стоимости нового жилья.

При расчете используются данные табл. 7,8,9, а сам расчет ведется в следующем порядке:

1. Определяем инвестиционный потенциал блока «клиентура»:

- стоимость собственного жилья

руб.

- стоимость собственных средств

руб.

Инвестиционный потенциал равен:

руб.

2. Расчет требуемых инвестиционных потенциалов блоков:

- инвестиционно-кредитного по размеру ипотечных кредитов на годовую программу

руб.

- управления - по объему дотаций на компенсацию разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы:

руб.

- строительство и реализация - по стоимости нового жилья:

3. Расчет размера инвестиционного фонда (И) ипотечной программы и удельного веса его структурных составляющих:

руб.

Структура инвестиционного фонда:

1).

где - доля собственных средств клиента в объеме инвестиций

2).

где - доля кредитов в объеме инвестиций

3).

где - доля бюджетных средств в объеме инвестиций.

4. Экономические показатели годовой программы одноуровневой депозитарной модели:

1.) количество клиентов, семей - 30.

2.) Площадь нового жилья - 1664 м².

3.) Объем инвестиций - 19514100 руб.

4.) Площадь собственного жилья клиентов - 1225м².

Таблица 10 Структура инвестиционного фонда

5. Полная стоимость нового жилья

 руб.

6. Полная стоимость жилья для клиентов

руб.

Таблица 11 Структура стоимости жилья

3.7 Расчет размера и структуры инвестиционного фонда и экономических показателей ипотечной программы (исходя из инвестиционного потенциала лимитирующего блока)

Расчетный инвестиционный потенциал субъектов ипотеки не всегда может соответствовать реальному по причине недостатка кредитных и бюджетных средств или низкой производственной мощности строительных организаций. Поэтому необходимо произвести перерасчет размера и структуры инвестиционного потенциала лимитирующего блока, а также пересчитать экономические показатели ипотечной программы.

Пересчет производится путем фиксирования в экономико-математической модели размера инвестиций лимитирующего блока и пересчета основных экономических параметров других блоков.

1. Инвестиционно-кредитный блок имеет инвестиционный потенциал в размере 80% от расчетного и составляет:

руб.

2. Рассматривая формулу К_с в развернутом виде, отмечаем неизменные параметры (прожиточный минимум, средняя численность семьи и минимально допустимый доход), из чего следует, что пересчет можно вести по двум направлениям:

- уменьшить количество клиентов при неизменном размере нормируемого кредита, что является нежелательным;

- снизить размер нормируемого кредита при неизменном количестве клиентов.

3. Определяем размер нормированного кредита:

руб.

4. Определяем размер бюджетных средств:

руб.

5. Рассчитываем необходимый размер собственных средств клиента и инвестиционный потенциал блока «клиентура»:

руб.

руб.

6. Определяем размер инвестиционного фонда:

руб.

7. Составляем аналитическую изменения структуры и размера инвестиционного фонда, стоимости жилья, используя данные табл. 11 и результаты расчета.

Таблица 12 Изменение структуры инвестиционного фонда и стоимости жилья

В результате снижения размера кредитных средств в инвестиционном фонде ипотечной программе на 510000 рублей потребность в денежных средствах клиентов увеличилась, что потребует проведения повторной процедуры андеррайтинга и может привести к снижению количества клиентов. Одновременно снижаются размер бюджетных средств и полная стоимость жилья.

Однако, результаты расчетов показывают, что снижение размера кредитных средств в инвестиционном фонде нежелательно и необходимо привлекать дополнительные кредитные ресурсы других банков дополнительно к основному.

Заключение

Периоды экономических кризисов характеризуются усилением роли государства в инвестиционных процессах, в том числе и путем роста присутствия в кредитных институтах. Одним из уроков российского кризиса явилось осознание необходимости усиления роли государства в экономике, важности государственной поддержки промышленности для обеспечения ее вывода из современного полукризисного состояния и принятия мер, направленных на активизацию банковского участия в решении этой проблемы.

Новая реструктурированная Банковская система РФ должна быть подчинена потребностям обеспечения экономического роста. Поэтому несомненный интерес здесь представляют процессы государственного участия в становлении механизмов мобилизации социального инвестиционного капитала. Создание государственных специализированных банков с целью финансирования проектов экономического развития в промышленном и аграрном секторах экономики является важным шагом на этом пути.

Во многих странах становление системы специализированных банков для оказания финансовой поддержки как стратегическим, так и менее важным отраслям создало необходимые предпосылки для достижения высокого уровня инвестиций, восприятия индустриальных и технологических нововведений.

Их примеры убедительно свидетельствуют о том, что решение стратегических задач национальной экономики путем активизации деятельности специализированных кредитных институтов очень эффективно, так как обеспечивает взаимодействие государства, банков и нефинансовых предприятий.

Так что, несмотря на общемировую тенденцию к универсализации банков, специализированные банки вряд ли исчезнут совсем. Во всяком случае, пока существуют кризисные экономики, нуждающиеся в тесном взаимодействии государства, банков, нефинансовых предприятий, необходимом для достижения общих национальных интересов, специализированные банки будут играть свою важную роль.

Несмотря на то, что ипотека была определена как одно из перспективных направлений, позволяющих решить жилищную проблему многих граждан, уже около десяти лет назад, активное развитие она получила три года назад. Это связано с рядом факторов, в частности со снятием некоторых ограничений на заключение ипотечных договоров, ростом доходов населения и т.д.

Сложившаяся в России система ипотечного кредитования построена преимущественно на принципах американской ипотеки. Несмотря на то, что в результате конкуренции между банками, условия по кредитам приблизились к условиям развитых стран, ипотека в России распространена значительно меньше. К настоящему времени ею воспользовалось около 2 % населения страны, потенциальных заёмщиков сейчас не более 10 %. Недоступность ипотеки для подавляющего большинства жителей говорит о существовании серьёзных проблем, препятствующих её развитию.

В долгосрочной перспективе развитие рынка ипотечного кредитования продолжится, поскольку для этого есть большой потенциал. Скорее всего, ситуация стабилизируется в течение года. После этого банки продолжат улучшать условия для клиентов.

Успешное развитие cоциального ипотечного жилищного кредитования в России может происходить только благодаря тесному взаимодействию государства, банковского сектора, а также строительных отраслей. При этом основную роль играет общеэкономическая ситуация в стране. Красноярский край находится в числе лидеров среди всех регионов России по развитию социального ипотечного кредитования, а максимально развита ипотека в краевом центре. Все нововведения и связанные с ними проблемы в первую очередь выявляются как раз в тех регионах, где ипотека приняла массовый характер. Поэтому все рассмотренные в данной работе проблемы и пути совершенствования ипотечных программ очень актуальны именно для Красноярска.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

· постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

· сохранить и расширить рабочие места;

· повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

· недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

· отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

· недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

· отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых 5-10% годовых, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список литературы

Закон Красноярского Края от 05.06.2001 № 14-1336 (с изм. от 24.12.2004) о государственной помощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе «Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмов ипотечного кредитования на 2001-2006 годы"

Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.-- Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 1998.

Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт.- 2000 г. - № 12

Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1999.

Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищногостроительства: учеб. Пособие/С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999

Грачев И. «Стройсберкассам -- быть!» // Банковское дело в Москве. - 2002 г. - № 11

Иванов В.В.Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000

Иванов В.В. Ипотечное кредитование. - М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2001

Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2002. -№6

Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. -№ 16.

Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. - 2002.- № 10

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. - М.: «Институт экономики города», 2002.

Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования. Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.

Попов А.Ю.// Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние// Банковское дело. - 1999. - № 12

Рубченко М. Наша задача - создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. - 2002 г. -№ 37

Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях//Финансист. -2002. -№1

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001.

Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2001

Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.

Размещено на Allbest.ru