Главная
Коллекция "Otherreferats"
Банковское, биржевое дело и страхование
Ипотека в Республике Беларусь
Ипотека в Республике Беларусь
Понятие и сущность ипотечного кредита. Функции ипотечного кредитования. Анализ состояния и механизм реализации ипотечного кредитования в Республике Беларусь. Перспективы развития ипотеки в современных условиях. Ипотека как элемент экономической системы.
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 09.02.2012 |
| Размер файла | 67,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.
Построение в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что определенные правовые условия для развития кредитования, основанного на залоге недвижимости, в нашей республике созданы. В настоящее время нормативная правовая база Республики Беларусь, включающая главу 23 Гражданского кодекса Республики Беларусь "Обеспечение исполнения обязательств", Законы Республики Беларусь "О залоге", "Об ипотеке", другие законодательные и иные акты, регламентирует практически все вопросы правоотношений, связанных с ипотекой, и обеспечивает выполнение институтом залога недвижимости функции обеспечения исполнения обязательств. Однако действующих нормативных правовых актов для разработки и внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования недостаточно. Система законодательных и подзаконных актов, обеспечивающая массовое развитие данного вида кредитования, пока отсутствует.
В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нормативные правовые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.
Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, на наш взгляд, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.
Ипотечное кредитование, отметим, способствует повышению налоговой дисциплины граждан. Это объясняется тем, что одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов).
Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы. Это позволит не только компенсировать потери от налоговых льгот, но и обеспечить прирост налоговых сборов.
Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.
Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов.
Сегодня в Беларуси есть потенциальные инвесторы и заемщики ипотечных кредитов, но отсутствует надежный механизм перехода средств инвесторов в сферу ипотеки; недостаточно совершенны правовые основы, позволяющие увязать предоставление кредитов на 10-20 лет с выпуском очень надежных, высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой приобретаемого жилья, объектов промышленности и сельского хозяйства.
Именно эту цель - привлечь на рынок долгосрочных кредитов необходимый объем ресурсов с рынка капиталов по максимально низким ценам - и должно решить законодательство об ипотечных ценных бумагах. Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Для того чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.
По моему мнению, законодательство об ипотечных ценных бумагах должно установить и закрепить:
- виды ипотечных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме и содержанию;
- порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, порядок и процедуру их эмиссии, круг эмитентов, порядок надзора за выпуском и обращением этих бумаг;
- способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам;
- перечень раскрываемой эмитентом информации об обеспечении ипотечных ценных бумаг, порядок ее предоставления инвесторам для ознакомления;
- особый правовой статус кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг.
Принятие и практическое внедрение законодательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья свои средства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком. Таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти кредиты.
Представляется, что на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования особую роль должно играть государство. Именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу; разрабатывает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Правительства и законодательные органы всех стран мира заботятся о динамичном развитии долгосрочного ипотечного кредитования, понимая, что это не столько экономический, сколько социальный и политический вопрос.
Роль государства в процессе создания условий для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования достаточно велика. Государство - полноправный и многоликий участник отношений. Основная функция его структур заключается в регулировании "правил игры" для участников данного процесса. С этой точки зрения целесообразно рассмотреть роль государства при формировании в Республике Беларусь системы ипотечного кредитования.
Государство, понимая, что развитие ипотеки находится в сфере его интересов, должно создать условия, стимулирующие и поддерживающие механизм ипотечного кредитования:
1. Главный вопрос состоит в том, каким образом и какие конкретно органы управления должны заниматься вышеназванными проблемами. В настоящее время ни одна из управленческих структур решить их в комплексе не в состоянии.
В связи с этим считаем целесообразным создание новых, жизнеспособных, специально предназначенных для таких целей структур: ипотечных агентств, ипотечных банков, страховых организаций и других, которые составляют основу системы ипотечного кредитования.
2. Для формирования системы ипотечного кредитования необходимо обеспечить определенные макроэкономические условия: устойчивые темпы экономического роста; стабильность национальной валюты; снижение темпов инфляции; рост реальных денежных доходов населения до уровня, позволяющего осуществлять накопления и вкладывать их в строительство или покупку жилья.
3. Важную роль в становлении ипотеки играет банковская система. Высокие риски при первоначальном ипотечном кредитовании делают кредиты дорогими для заемщиков и в условиях инфляции - рискованными для кредиторов. Серьезнейшей проблемой для банков является полное отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов, что лишает многих из них "закачки" денег в систему кредитования через продажу ипотечных ценных бумаг. Образование специализированных кредитных учреждений, основными активами которых выступают закладные, является одним из методов стимулирования ипотечной активности.
На период формирования в Беларуси системы ипотечного кредитования полагаем необходимым создать специализированный государственный ипотечный банк с правом предоставления кредитов гражданам, промышленным и сельскохозяйственным предприятиям, фермерам под залог недвижимости.
4. Работа в системе ипотечного кредитования требует специальной подготовки кадров всех уровней. Для этого в стране целесообразно организовать постоянно действующие курсы, добиться возможной технической и консультативной помощи со стороны международных институтов, имеющих опыт организации системы ипотечного кредитования.
5. Одной из главных проблем, не позволяющих ипотеке развиваться достаточно быстрыми темпами, также является отсутствие в Беларуси среднего класса, к представителям которого относятся высокооплачиваемые менеджеры, экономисты, банковские работники, частные предприниматели и т.п.
Экономическая ситуация в республике такова, что полярность доходов различных слоев населения сохраняется. Те, кто может купить квартиру, у кого есть деньги, сделают это и без ипотеки. Тем, кто хочет купить квартиру, но не может этого сделать из-за низкого уровня доходов, никакая ипотека не поможет.
Указанные причины обусловливают необходимость принятия мер по созданию правовых и экономических условий, позволяющих возродиться среднему классу страны. Одной из мер является снижение подоходного налога на физических лиц, что значительно повысит потенциальную возможность белорусов увеличить свои доходы и декларировать их. Следующим шагом, на наш взгляд, могут быть такие изменения налогового законодательства, при которых станет выгодно декларировать всю зарплату не только работникам предприятия, но и его руководителям. Коренным образом изменит ситуацию внесение поправок, обусловливающих легализацию накоплений граждан.
В совокупности все эти меры способствовали бы созданию экономических схем, которые позволили бы увеличить число лиц, занимающихся мелким и средним бизнесом. В конечном счете у граждан появились бы первоначальные средства, необходимые для развития ипотеки.
6. Полагаем, что становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога. Иными словами, у заемщиков зачастую просто нет недвижимости для обеспечения возврата кредита. Для решения данной проблемы требуется принять организационные меры и правовые акты, которые способствовали бы расширению возможностей по приобретению недвижимости в собственность и вовлечению ее в оборот.
7. Развитие отношений, связанных с ипотекой, предполагает выделение на ее "раскрутку" значительных денежных средств, которые необходимо предусмотреть в государственном бюджете. В дальнейшем потребуется привлечение денежных средств и из других источников.
Функция привлечения кредитных ресурсов является основной в системе ипотечного кредитования. Как уже отмечалось, на начальном этапе формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования эту функцию должно взять на себя государство.
8. Несмотря на то что ипотека в Беларуси внедряется специалистами, подавляющее большинство населения к этому не готово. В целях правового просвещения населения вопросы ипотечного кредитования необходимо широко освещать в средствах массовой информации при активном участии государства в обеспечении данного информационного процесса.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Залог недвижимости (ипотека) представляет собой правовой институт, на основе которого формируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание такой системы в Республике Беларусь является одним из важнейших источников инвестиций для всей экономики.
Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать, во-первых, осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Вовторых, необходимо обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество; создать основополагающие элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, а также условия для приоритетного развития ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.
Построение в нашей стране системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов данного вида кредитования, в том числе отдельных его аспектов, в законодательных и подзаконных актах.
Особую роль на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования призвано сыграть государство. Для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования государство должно сформировать соответствующую правовую базу, разработать механизм социальной защиты заемщиков, создать необходимые институты для организации ипотечного рынка и участвовать в управлении ими, а также проводить налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования.
Становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.
Основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Беларуси должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа ее участникам к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам.
3. Перспективы развития ипотечного кредитования в республике Беларусь
3.1 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
После финансовых кризисов в Юго-Восточной Азии (1997--1998 гг.) и США (2007--2008 гг.) проблема ипотечного кредитования стала одной из самых дискутируемых. Очевидно, что этот сектор должен более жестко регулироваться. Мнения ученых суммировал глава исследовательского департамента МВФ Оливье Бланшар: "...Чтобы уменьшить рост цен на жилье, может быть снижено отношение кредита к стоимости жилья" (то есть, возможно, не всегда следует выдавать кредит в размере 100% стоимости жилья).
Понятно, что жилье нужно строить в долг. В нашей стране более половины кредитов населения - это кредиты, выданные на строительство или покупку жилья (более 8 трлн. руб. с 2004 г., ежегодный прирост -50%). Вместе с тем кредиты не должны увеличивать спрос и взвинчивать цены на жилье, как это было во всем мире, да и в Беларуси в канун кризиса.
В будущем регулятор, скорее всего, с помощью нового обязательного норматива по ипотечным кредитам и облигациям, выпущенным на их основе, новых методик оценки ипотечных рисков научится ограничивать "ипотечный пузырь".
Что касается естественного желания каждой семьи решить свою жилищную проблему, то оно, безусловно, должно быть адекватно доходам. Здесь есть две проблемы: во-первых, в Беларуси среднее соотношение месячной зарплаты и стоимости квадратного метра в три раза хуже, чем требуется по теории; во-вторых, у нас слишком высокая стоимость денег (у Национального банка нет более важной задачи, чем снижение инфляции до 3-4% и, соответственно, стоимости кредита до 6-7%). На их решение должны быть направлены все усилия, а не на поиски "новой ипотечно-эмиссионной алхимии" или "мифических банков капитала". (Любая эмиссия в конечном итоге ведет только к новым долгам перед МВФ или Россией).
Строить, в том числе и жилье, можно только на сбережения общества. Поэтому повышение нормы сбережений населения - непременное условие развития института ипотеки. В банках должны храниться не по две месячных зарплаты на одного белоруса, как сегодня, а минимум годовая зарплата на каждого работающего (как в Китае). Необходимо не столько льготировать проценты по кредитам, сколько создавать стимулы к стройсбережениям. Нам давно нужен закон о стройсбережениях, который будет стимулировать родителей, дедушек и бабушек открыть счет и откладывать деньги на будущую квартиру ребенка до его совершеннолетия или до момента вступления в брак. Таким стимулом во всем мире является освобождение средств, направляемых в стройсбережения, от подоходного налога.
Стимулировать нужно и строительство жилья для сдачи внаем. Пусть те, у кого есть деньги, строят квартиры, общежития, малосемейки и сдают их в аренду.
Такие доходы можно даже освободить от налогов. Следует также оставить разумный налог на собственность, который будет заставлять сдавать лишнее жилье внаем, а не держать его пустым в ожидании подорожания.
В целом в Республике Беларусь строят немало жилья. И тормозит развитие ипотеки не столько несовершенство законодательства (нужны более простые правила выселения, изъятия заложенной квартиры), сколько недостаточное богатство страны. Убеждена, что если за три следующие пятилетки наша страна выйдет на среднеевропейский уровень благосостояния, то и квадратных метров станет в три раза больше
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.
Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
- страховать предмет ипотеки;
- принимать меры для его сохранности;
- сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;
- уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства [10, с. 190].
3.2 Направления развития ипотечного кредитования
С принятием Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. "Об ипотеке" создана правовая база для функционирования ипотеки. При этом необходимо отметить, что и до утверждения Закона банки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам применяли ипотеку.
Данный Закон создал правовые основы для дальнейшего развития ипотечного кредитования путем конкретизации норм законодательства, возникновения предпосылок для создания институтов классической ипотеки, открывающих банкам путь к рефинансированию через институт закладных, указания особенностей, регулирующих ипотеку различных видов имущества (не только жилья, но и земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений).
Мировой опыт свидетельствует, что ипотека выступает существенным фактором экономического и социального развития стран. Ее роль может быть особенно заметна в период выхода из экономического кризиса, так как стимулирует развитие реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства. Ипотечный механизм, интегрирующий финансовый рынок и рынок недвижимости, в состоянии значительно увеличить активы как отдельной семьи, предприятия, так и государства в целом. Кроме того, ипотека, способствуя удовлетворению потребности населения в жилье, дает толчок развитию строительства, производства строительных материалов и конструкций, дорожного и строительного машиностроения и т. д.
Однако в настоящее время, как это было отмечено и на парламентских слушаниях на тему "Состояние и перспективы развития законодательства в сфере жилищного кредитования населения", которые состоялись 25 ноября 2009 г., существует ряд сдерживающих факторов для широкого применения норм Закона как при ипотечном кредитовании строительства или покупки жилья, так и кредитовании иных объектов.
Для более полного использования ипотечного кредитования в Республике Беларусь полагаем, что необходимо принять ряд мер, направленных на совершенствование законодательной базы, обеспечивающих:
- развитие фондового рынка, который оказывает определенное влияние на привлечение долгосрочных денежных ресурсов в банки республики;
- бесспорную защиту прав и интересов кредитодателя, с одной стороны, и формирование механизмов социальной защиты кредитополучателей, с другой стороны;
- упрощение порядка обращения взыскания на недвижимое имущество (предмет ипотеки) и его реализацию, в том числе во внесудебном порядке;
- развитие системы строительных сбережений, вторичного рынка обращения закладных, где закладная будет выступать самостоятельным объектом гражданских прав.
Вместе с тем необходимо отметить, что обеспечение исполнения обязательств с использованием ипотеки в настоящее время широко практикуется банками республики . Однако ввиду понижения платежеспособности субъектов хозяйствования и населения в целом понизился спрос на кредиты, в том числе и на те, целевым назначением которых являлось создание объектов недвижимости, соответственно, уменьшилось количество заемщиков и договоров, обеспечением которых являлась ипотека.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, для того чтобы система ипотечного кредитования в стране заработала в полную силу, необходимо создать соответствующие экономические условия, которые не препятствовали бы ее практическому применению, а также необходим поиск других не менее эффективных технологий привлечения внебюджетных средств в сферу жилищного кредитования. Одним из таких направлений может стать внедрение в нашей стране одноуровневой системы ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений.
В настоящее время в Беларуси еще окончательно не выбрано направление дальнейшего развития системы ипотечного кредитования . Американская двухуровневая система ипотечного кредитования влечет вероятность потери государственного контроля, и, как показывает мировой опыт, ипотечная система без развитого фондового рынка подвержена всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка.
Одноуровневая система ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах, поскольку обеспечивает ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг и развитость системы жилищных строительных сбережений.
Кроме того, очень важно выбрать правильное направление дальнейшего развития жилищного кредитования в нашей республике , так как это окажет существенное влияние на эффективность функционирования ипотеки в стране, ее стабильность, востребованность у граждан и юридических лиц, доступность кредитных ресурсов.
На мой взгляд, следует продолжить формирование в стране эффективной системы жилищного кредитования, ведущими звеньями которой должны стать не только ипотека, но и жилищные строительные сбережения. Банки в этой системе являются одним из ее ключевых институтов, и от результативности их деятельности во многом будет зависеть успех функционирования ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в экономику.
Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому способствует широкое распространение ипотечного кредитования.
Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" является правовой основой системы ипотечного кредитования. В целях ее эффективного функционирования необходимо принятие еще ряда законодательных решений, связанных с предоставлением права банкам выселять должников из заложенных жилых помещений; формированием долгосрочных ресурсов; снижением процентных ставок по ипотечным кредитам; уменьшением стоимости жилья; повышением жизненного уровня населения Беларуси и др.
Начнем с последней из перечисленных проблем и, по моему мнению, самой главной. От того, насколько высок уровень благосостояния населения, зависит его кредитоспособность, предпринимательская активность, а это предпосылки эффективного функционирования рыночных институтов, к которым, несомненно, относится и ипотека.
Стоимость жилья напрямую связана с жизненным уровнем населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать ипотечные кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство.
Проблема решается одним из двух путей - либо снизить стоимость одного квадратного метра, используя рыночные, маркетинговые и иные способы, либо принять меры по увеличению заработной платы и пенсий (повысить жизненный уровень населения).
Снижение процентных ставок по кредитам, наличие долгосрочных ресурсов и другие проблемные вопросы деятельности банковской системы требуют своего разрешения и, безусловно, влияют прямо или косвенно на ипотеку в целом и ее отдельные элементы.
Еще одним из существенных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, является невозможность банков-кредитодателей выселить из заложенного жилого помещения должников-кредитополучателей при обращении взыскания на это жилое помещение. Отсутствует правовой инструмент, обеспечивающий гарантированность возврата ипотечных кредитов, поэтому в силу этой, а также перечисленных выше и многих других причин активность коммерческих банков в предложении услуг по ипотечному кредитованию стремится к нулю. Хотя проблема выселения должников должна быть в скором времени разрешена в новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, проект которой до апреля 2010 г. должен быть внесен Правительством в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.
Важнейшим остается вопрос: какой быть ипотеке в Беларуси? От ответа зависит дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования, ее надежность и востребованность, доступность кредитных ресурсов, возможность выбора кредитных механизмов и т. д.
В мире доминируют две системы ипотечного кредитования - американская двухуровневая и западно-европейская одноуровневая. Выбрав американскую систему ипотечного кредитования, Беларусь может утратить государственный контроль над ней, и, как показывает мировой опыт, ипотечная система без развитого фондового рынка станет подверженной всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка.
Западноевропейская модель одноуровневой системы ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах. Важными признаками такой системы являются ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг (в объеме жилищного кредитования составляют около 25-35%) и развитость системы жилищных строительных сбережений.
Для Беларуси предпочтительнее одноуровневая система ипотечного кредитования, в которой присутствуют элементы двухуровневой. Имеется в виду секьюритизация отдельных ипотечных обязательств, способствующая формированию и развитию национального фондового рынка.
Заключение
Таким образом, ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.
С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.
Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.
Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.
Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.
Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.
Главными причинами такого положения, на наш взгляд, следует считать:
- нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;
- высокие кредитные риски;
- отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;
- недостаточно высокий уровень доходов;
- неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;
- отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.
Тем не менее, и руководство государства, и сами граждане понимают, что альтернативы системе долгосрочного ипотечного кредитования нет.
Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.
Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем - юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.
Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу.
Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь - региональных.
Список использованных источников
1. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 года №218-3, принят Палатой представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советом Республики Национального собрания Республики Беларусь 19 ноября 1998 года. НЦПИ, 2007.
2. Жилищный кодекс Республики Беларусь Принят Палатой представителей 3 октября 2000 года, одобрен Советом Республики 12 октября 2000 года. НЦПИ, 2007.
3. Закон Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. «Об ипотеке» от 22 июля 2008 года №226-3. НЦПИ, 2008.
4. Деньги, кредит, банки/Под ред. Г.Н. Белоглазовой: учебник - М.: Высшее образование, 2008, - 602 с.
5. Конституция РБ. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Мн., 1997.
6. Короткевич А.И, Очкольда И.И. Денежное обращение и кредит: учебное пособие - Мн: Тетра Системс, 2008, - 352 с.
7. Лузгин Н.В. Банковское кредитование: развитие и проблемы//Банковский вестник.2006.№13. с. 12-16.
8. Мазеренок О. Ломбардное кредитование - перспективный банковский продукт//Банковский вестник. 2006. №25. С53-56.
9. Назаров А.А. Банковские услуги: опыт Литвы//Банковский вестник, 2004, №34, С29-35.
10. Ольшанский А.И. Банковское кредитование: предоставление кредита, обеспечение возврата/Под ред. Е.Т. Ищенко М.:1997. 448 с.
11. Организация деятельности коммерческих банков: Учебник/Г.И. Кравцова, Н.К. Василенко, И.К. Козлова и др.; Под ред. Г.И. Кравцовой. Мн.: БГЭУ, 2006. 504с.
12. Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М. ИКЦ «ДИС»,1997.568с.
13. Пещанская И.В. Организация деятельности коммерческого банка: Учебное пособие. М.: Инфра М, 2001. 463с.
14. Полфреман Д., Форд Ф. Основы банковского дела. М.: Инфра М, 1996. 650с.
15. Прохорчик О. Кредитные карточки - стимулирование безналичных расчетов//Банковский вестник. 2007. №10. С 52-55.
16. Раговская А. Страхование жизни заемщика - гарантия возврата кредита.//Банковский вестник.2006.№10.С59-60.
17. Сафонов А. Пути повышения конкурентоспособности коммерческих банков на рынке кредитных услуг населению//Валютное регулирование. 2004. №21.С.37-46.
18. Сологуб С. Технологические аспекты развития потребительского кредитования//Банковские технологии, 2006. №2-3.С.19-31.
19. Судник В. Ипотечные ссуды - обоюдная выгода//Банковский вестник, 2007г. №38. С 34-36.
20. Сычев А.В. Финансовые институты на рынке розничного кредитования населения.//Эко. Экономика и организация промышленного производства 2006. №1.С.100-113.
21. Шпрингель В., Павлушина М. Кредитование населения: тенденции и перспективы//Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. 2004. №4. С.33-48.
22. Тищенко И.Н. Деньги, кредит, банки. - Мн.: Экоперспектива, 2004.-92 с.
23. Финансовое право РБ. А.А. Ханкевич: учебное пособие - Мн.: Амалфея, 2002.
24. Финансы предприятий: учебное пособие/Н.Е. Заяц [и др.]; под общей редакцией Н.Е. Заяц, Т.И. Василевской - 2-ое издание - Мн.: Высшая школа., 2005. - 528 с.
25. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит/Экономика, 2001. - 358 с.
26. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д.: Феникс, 2002.
27. Юмашев Ю.М., Бездудный М.А. Залог и его использование в коммерческих целях: Паритет, 1992.
28. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования//Финансы, 2005, №1.
29. www. infobank.by
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Сущность и виды развития ипотеки. Зарождение института ипотеки. Экономическое содержание ипотечных отношений. Развитие рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь. Направления совершенствования рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь.
реферат [28,5 K], добавлен 15.01.2016Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.
реферат [37,3 K], добавлен 30.10.2014История зарождения и развития ипотечного кредитования. Зарубежный опыт ипотечного кредитования и его влияние на развитие ипотеки в Республике Казахстан. Оценка механизма возвратности ипотечного кредита в АО "Жилстройсбербанк". Проблемы ипотеки в РК.
курсовая работа [129,4 K], добавлен 26.02.2011Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления кризисных явлений в условиях транзитивной экономики. Возможные модели развития системы ипотечного кредитования в Казахстане на основе опыта зарубежных стран. Развитие ипотечного кредитования.
дипломная работа [1,9 M], добавлен 04.07.2004История, сущность и развитие ипотечного кредитования. Экономические основы ипотеки. Мировой опыт ипотечного кредитования. Ипотека как инструмент преодоления кризисных явлений. Роль агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития.
дипломная работа [145,4 K], добавлен 25.03.2011Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание. Классификация и этапы процесса предоставления ипотечных кредитов. Основные тенденции и анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь. Проблемы ипотечного кредитования.
курсовая работа [443,7 K], добавлен 15.09.2014Направления развития кредитования населения России под залог жилья. Понятие и сущность ипотеки. Организационный механизм ипотечного жилищного кредитования. Роль государства в системе ипотечного жилищного кредитования. Программа "Ипотека молодой семье".
курсовая работа [42,7 K], добавлен 26.09.2011Возникновение и развитие ипотечного кредитования в России. Организация кредитного процесса. Участники процесса ипотеки. Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ. Проблемы ипотечного кредитования и его дальнейшего развития.
курсовая работа [74,0 K], добавлен 26.11.2015История зарождения и развития ипотеки. Финансовая деятельность банков республики Казахстан в сфере ипотечного кредитования на примере АО "Народный банк" и АО "БТА Ипотека". Проблемы кредитования в экономике страны, пути повышения его эффективности.
дипломная работа [802,7 K], добавлен 29.10.2010Механизм ипотечного кредитования, его социальные функции. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки в России. Сегменты ипотечного рынка. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
курсовая работа [416,3 K], добавлен 16.04.2016
