Внеоборотные активы организации

.

Оценка земель по арендной плате осуществлялась теми же приемами, что и оценка по продажным ценам: «Если продажа земли мало распространена, а развита аренда, которая вычисляется подобным же образом, как средняя продажная стоимость земли» Сельскохозяйственное счетоводство: Учебник/Под ред. Н. Утехин. - С.- Петербург: А.Ф. Девриiна, 1897. - 296.

.

Третий способ оценки земель основан на исчислении ренты, которая определялась исходя из чистого дохода: «При вычислениях среднюю арендную плату принимают за доход с капитала в землю, учитывая капитал по существующему проценту с денег, даваемому более надежным кредитным учреждением (государственным Банком)».

А. Скворцов считал, что наиболее предпочтительным является способ оценки земель по капитализации дохода: «Земля, как выразитель сил природы, действующих в производстве, не имеет внутренней (трудовой) ценности. Земля должна оцениваться капитализацией суммы ренты, и хотя эта величина не всегда совпадает с рыночной ценой земли, мы не знаем до сих пор иного способа оценки, построенного на рациональных началах» Основы экономики земледелия (Часть вторая). Организация хозяйства и счетоводства: Учебник/ Под ред. А. Скворцова. - С.-Петербург: Типография И.Н. Скороходова, 1903. - С.343.

.

После национализации земли землепользование в России было бесплатным, и поэтому оценка земли не производилась. В конце девяностых годов в нашей стране произошли кардинальные преобразования в земельных отношениях, в связи, с чем была установлена платность пользования землей и необходимость в достоверной оценке земельных участков.

Оценка земли может быть произведена по рыночной стоимости и по нормативной цене земли. Международными стандартами оценки предусматриваются различные методы определения рыночной стоимости: метод сравнения продаж, метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты и другие. Следует отметить, что ни один метод определения рыночной стоимости земельных участков, применяемый в зарубежной практике, не может быть использован в настоящее время в нашей стране.

Так, метод сравнения продаж должен быть основан на наличии большого массива достоверной и доступной информации о состоявшихся сделках купли-продажи земельных участков. Метод остатка для земли является разновидностью метода капитализации, применение этого метода основано на наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. При этом коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий должны быть определены по сравнимым объектам на рынке недвижимости. Однако в настоящее время в России отсутствует открытый рынок, нет типичных покупателей земельных участков. В условиях продажи государством промышленным предприятиям земельных участков каждое предприятие имеет право выкупить только те земли, которые ему были ранее выделены. При этом цены не адекватны рыночной стоимости, а основываются на расчетах согласно федеральному законодательству и законодательству субъектов Российской Федерации.

Метод капитализации земельной ренты основан на показателях доходности от владения землей и коэффициента капитализации для земли. В Российской Федерации пока еще мало распространена практика сдачи земельных участков в аренду частным землевладельцам. В аренду передаются главным образом свободные земли из государственных и муниципальных запасов. При этом величина арендной платы устанавливается соответствующими органами исполнительной власти исходя из целевого использования земли и категорий арендаторов. Поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты сопряжено с существенными трудностями получения достоверной информации для измерения потока будущих доходов и операционных расходов землевладельцев, определения ставки их дисконтирования в текущую стоимость и коэффициента капитализации для земли.

В перспективе в отечественной практике не исключена возможность оценки земельных участков по рыночной стоимости. Рыночная стоимость должна являться основой для установления стартовой цены земельных участков при их продаже на конкурсных началах. Однако применение в качестве оценки земельных участков рыночной стоимости сопряжено с фундаментальной разработкой методологических приемов оценки и информационным обеспечением. Оценка земельных участков по рыночной стоимости может принести ожидаемый эффект только при условии, что методология расчетов будет отвечать существующим международным стандартам оценки.

В современных условиях развития экономики России наиболее предпочтительной является оценка земельных участков по нормативной цене. Нормативная цена земли является показателем, характеризующим стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. При определении нормативной цены земли за основу принимается 200-кратная ставка земельного налога на единицу площади земельного участка. При этом могут быть учтены соответствующие повышающие коэффициенты. Устанавливается также и предельный размер нормативной цены земли. Он не должен превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Для целей бухгалтерского учета оценка земельных участков должна производиться в соответствии со способами их получения в организации. В связи с этим могут быть использованы следующие варианты оценки земельных участков (таблица 2.1.7).

Таблица 2.1.7

Варианты оценки земельных участков исходя из способов их получения

Первоначальная стоимость земельных участков определяется путем суммирования фактически произведенных расходов, связанных с их приобретением. Помимо стоимости земельного участка в его первоначальную стоимость должны относиться затраты, предусмотренные Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств»: оплата консультационных, информационных и посреднических услуг, связанных с приобретением земельных участков, государственные пошлины и иные аналогичные платежи, невозмещаемые налоги. Кроме того, в первоначальную стоимость земельных участков должны включаться расходы по оформлению прав собственности на землю, расходы по дренажу, очистке и выравниванию земельной поверхности, противоэрозийной обработке и другие.

Объектом капитальных вложений является земельный участок, и расходы, связанные с его приобретением, включая и расходы по сносу ненужных построек, которые должны быть отнесены в первоначальную стоимость земельного участка. При этом первоначальную стоимость участка необходимо уменьшить на ликвидационную стоимость старых зданий и сооружений. При оприходовании материальных ценностей, оставшихся от списания непригодных зданий и сооружений, должны быть увеличены внереализационные доходы организации.

Земельные участки могут быть приобретены в комплексе с расположенными на них зданиями и сооружениями по единой цене. В этом случае на основании предъявленных покупателю документов невозможно определить стоимость каждого объекта, входящего в этот приобретенный комплекс. Однако земельный участок является отдельным инвентарным объектом учета основных средств и в связи с этим должна быть определена его первоначальная стоимость.

Единая стоимость земли и других объектов в зарубежном учете определяется как паушальный платеж. При этом предполагается, что паушальная цена покупки должна быть пропорционально распределена между землей и зданиями. Для того чтобы определить стоимость каждого из компонентов покупки в отдельности, необходима оценка земельного участка и здания, таким образом, если бы они были предназначены для быстрой продажи. В этом случае за основу берется рыночная стоимость объектов недвижимости.

В связи с тем, что в нашей стране не накоплено опыта оценки земельных участков по рыночной стоимости, то при распределении паушального платежа может быть применена оценка земли по нормативной стоимости. Здания и сооружения могут быть определены исходя из их рыночной стоимости. В бухгалтерском учете приобретение земельных участков и расположенных на них зданий как единого комплекса может быть отражено предварительно на счете «Вложения во внеоборотные активы». После распределения паушального платежа и определения первоначальной стоимости каждого объекта в отдельности они приходуются по счету «Основные средства».

Приобретение земельных участков в собственность подлежит оформлению договором купли-продажи, который подлежит государственной регистрации. Регистрационный сбор и плата за участие в аукционе должны быть включены в первоначальную стоимость земельного участка и отнесены в дебет счета «Вложения во внеоборотные активы».

Согласно статье 552 Гражданского кодекса, при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. Собственник земельного участка, на котором находится здание, сооружение, вправе либо продать земельный участок, либо передать покупателю право его аренды или право пользования.

Операции продажи зданий и сооружений и земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, оформляются договором купли-продажи (купчей), заключенным в письменной форме. В этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельные участки: их местоположение, категорию, цель использования, общую площадь. Кроме того, существенным условием договора купли-продажи, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, является цена передаваемой недвижимости, в том числе и земельного участка.

При установлении цены на земельный участок основным фактором является правомочие покупателя на землю. Если земельный участок переходит в собственность покупателя вместе со зданием и сооружением, то цена на недвижимость включает и продажную стоимость земельного участка. Если земельный участок передается на праве аренды или пользования, то продажная стоимость недвижимости, помимо стоимости зданий и сооружений, включает лишь цену права аренды или пользования землей. При этом цена права может быть определена исходя из капитализированной суммы арендной платы или капитализированной суммы платы за пользование, исчисленной за весь срок аренды (пользования).

Из всего вышесказанного следует, что в отечественной практике существует достаточно много проблем, связанных с понятием вложений во внеоборотные активы. В связи с тем, что сейчас происходит реформация российской системы бухгалтерского учета, хотелось бы рассмотреть, как решаются эти вопросы в международных стандартах финансовой отчетности.

Таким образом, анализ содержания ряда Международных стандартов финансовой отчетности указывает на серьезную непроработанность в них вопросов, посвященных организации учета и порядку отражения в отчетности капитальных вложений хозяйствующих субъектов. МСФО, во-первых, нередко противоречат друг другу, а во-вторых, - в них порою не соблюдается фундаментальный принцип необходимости организации учета объекта в соответствии с его экономической природой, сущностью и содержанием: в частности, незавершенные капитальные вложения как инвестиции в основой капитал предлагается отражать в учете и отчетности как основные средства, а не инвестиции. Отмеченные обстоятельства, таким образом, подтверждают актуальность исследуемой проблемы, касающиеся целесообразности учета капитальных вложений не по затратному, а по инвестиционному принципу, так как она остается неразработанной не только в отечественной, но и в международной теории и практике бухгалтерского учета.

Анализ внеоборотных активов предусматривает расчет дополнительных относительных коэффициентов на основе данных бухгалтерской отчетности.

Они подразделяются на две группы:

1) коэффициенты движения и состояния внеоборотного капитала;

2) коэффициенты эффективности использования внеоборотного капитала и инвестиционной активности.

Эти коэффициенты рассчитываются для всех видов внеоборотного капитала: нематериальных активов, основных средств и доходных вложений в материальные ценности. Коэффициенты могут быть рассчитаны на начало и конец года. В этом случае возможна оценка изменения показателей движения и состояния внеоборотного капитала за отчетный год. Показатели движения и состояния целесообразно рассчитывать не только в целом по основному капиталу, но и в разрезе его основных видов. Данные ф. № 5 позволяют рассчитать коэффициенты для активной части производственных средств (в том числе для зданий и сооружений, машин, оборудования, транспортных средств) и по группе прочих основных средств. Необходимость такого анализа обусловлена управленческими целями и выработкой оптимальной политики управления процессом воспроизводства основного капитала.

Для полной характеристики использования внеоборотных активов применяют систему коэффициентов, включающую обобщающие и частные технико-экономические показатели. Результаты их анализа подтверждают эффективность использования внеоборотного капитала и инвестиционной активности организации.

Заключение

Основной капитал, отражаемый на счетах баланса компании называют внеоборотными активов. С таких позиций внеоборотные активы -- это определенная стоимостная оценка элементов основного капитала, принятая действующими условиями ведения хозяйства. В окончательном виде можно сказать, что внеоборотные активы -- это совокупность фундаментальных имущественных ценностей предприятия (компании), многократно участвующих в хозяйственной производственно-коммерческой деятельности с целью получения положительного финансового результата (прибыли).

С позиции бухгалтерского учета под внеоборотными понимаются активы организации, которые в соответствии с правилами бухгалтерского учета относятся к основным средствам, нематериальным активам , доходным вложениям в материальные ценности и другим активам , включая расходы, связанные с их строительством (незавершенное строительство) и приобретением.

Отличительным признаком и критерием отнесения активов к внеоборотным является срок их полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев.

Внеоборотные активы относятся к слаболиквидным активам. Это означает, что они могут быть без значительных потерь конвертируемы в денежную форму только по истечении значительных промежутков времени (от полугода и выше).

К особенностям внеоборотных активов относится и то, что они плохо поддаются оперативному управлению, поскольку слабо изменчивы по структуре за короткие периоды времени.

Внеоборотные активы -- это фундаментальная основа любого бизнеса. От того, как они сформированы на «старте» компании, как они управляются потом, как изменяется их структура и качество, насколько эффективно они используются в хозяйственном процессе, зависят в конечном итоге долгосрочные успехи или неудачи бизнеса. Следовательно, внеоборотные активы (основной капитал) требуют постоянного и грамотного управления ими.

Внеоборотные активы формируются, как правило, за счет средств учредителей (акционеров). Прирастание основного капитала может идти также, в частности, и за счет заемных средств. К тому же имущество, уже находящееся в собственности компании, может выступать залогом под последующие заимствования.

Управление внеоборотными активами, выступает как ряд специфических процессов, основными среди которых являются следующие: учет движений нематериальных активов и основных средств предприятия; расчет и начисление амортизации на имеющиеся основные средства и внеоборотные активы; управление и учет различных направлений затрат; учет ценных металлов, графиков работы основных средств и многое другое. Проводя управление внеоборотными активами предприятия, специалисты проводят тщательный анализ движения активов, а также с особым вниманием работают с вопросами, связанными с амортизацией имущества.

Следует также иметь ввиду, что профессиональное управление внеоборотными активами, является своеобразной основой для успешного ведения бизнеса. От того, как правильно изначально были данные активы, насколько грамотно и успешно осуществляется управление внеоборотными активами предприятия или фирмы, во многом зависит успех и процветание всего бизнеса. Поэтому профессиональное, грамотное управление внеоборотными активами является одной из самых главных задач.

Библиография

Раздел 1 Нормативно- правовые акты

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием

12.12.1993//Рос.газ.- 1993.-№237.

2. Гражданский кодекс РФ (Часть первая) от 30.11.1994 № 52-ФЗ (в ред. от 20.09.2006)//Рос.газ. 8.12.1994.- №238-239.

3. Гражданский кодекс (Часть вторая) от 29.12.1996 № 14- ФЗ (в ред. от 20.09.2006)//Рос. газ. 6.02.1996. - № 23.

4. Налоговый кодекс РФ (Част первая) от 31.07.1998 № 144-ФЗ (в ред. От 2.02.2006)//Рос.газ. - 1998.- №145.

5. Налоговый кодекс (Часть вторая) от 5.08.2000 №117- ФЗ (в ред.от 3.06.2006)//Рос.газ. - 2000.- №117.

6. Постановление Правительства РФ «об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра»: от 2.12.2000 № 918 (в ред. постановления правительства РФ от 27.05.2006 №320).

7. Постановление Правительства РФ «о порядке определения нормативной цены земли»: от 15.03.1997.- №319

8. Письмо Минфина «О налоге на добавленную стоимость» от 10.12.2004 № 03-1-08/2472/16.

9. Письмо Минфина РФ «Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» от 30.12.1993 года №160.

10. Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации» ПБУ 4/99 (утверждено приказом Минфина РФ от 6.07.1999. - №43н).

11. Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000 (утверждено приказом Минфина РФ от 16.10.2000. - №91н).

12. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/10 (утверждено приказом Минфина от 30.03.2001. - 26н).

13. Положение по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99 (утверждено приказом Минфина РФ от 6.05.1999. - №33н) (в ред. приказа Минфина РФ от 30.12.99 №107н).

Раздел 2 Литература

1. Азрилиянова, А.Н. Большой бухгалтнрский словарь. - М: Институт новой экономики, 1999. - С. 574

2. Бухгалтерский учет и аудит 500 вопросов и ответов: Учебник/ Под ред. Н.Д. Ростов - М.: Феникс, 1999. - С. 448.

3. Захарин, Г.Ю. Учет вложений во внеоборотные активы и оборудование к установке/ Г.Ю. Захарин// Консультант бухгалтера. - 2001. - №9. С. 7 - 12.

4. Инвестиционный проект: Учебник/ Под ред. И.А. Липсиц, В.Н. Косов. - М.: БЕК, 1996. - С. 211.

5. Касьянова, Г.Ю. Приобретение имущества по договору мены/Г.Ю Касьянов // Налоговый вестник.- 2001.- №8.- С. 175 - 183.

6. Международные стандарты финансовой отчетности: Учебник/ Под ред. П.Н. Волков. - М.: Аскери, 1998. - С. 890.

7. Основы финансового менеджмента: Учебник/ Под ред. И.А.Бланк. - К.: Ника-Центр, 2003.

8. Основы экономики земледелия (Часть вторая). Организация хозяйства и счетоводства: Учебник/ Под ред. А. Скворцова. - С.-Петербург: Типография И.Н. Скороходова, 1903. - С.343.

9. Практикум по финансовому менеджменту: Конспект лекций с задачами/ Под ред. В.В. Ковалев. - М.: Финансы и статистика, 2003.

10. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Учебник/ Под.ред В.Н. Беренс, П. С Хавранек. - М.: Инфра-М, 1995, с.

11. Сельскохозяйственное счетоводство: Учебник/Под ред. Н. Утехин. - С.- Петербург: А.Ф. Девриiна, 1897. - 296.

12. Учет основных средств: Учебник/ Под ред. Л.И. Куликова. - Казань: КФЭИ, 2000. - С. 308.

13. Финансовый менеджмент: Учебник/ Под ред. Н.И. Берзон - М.: Академия, 2003.- С. 196.

14. Финансовый учет и отчетность в соответствии со стандартами GAAP: Учебник/ Под. Ред. В.В. Качалин. - М.: Дело, 1998. - С. 432.

15. Экономическая теория: Учебник/ Под ред. В.П. Видяпина. - М.: ЮНИТИ, 2003,- С. 23-45.

16. Экономические субъекты постсоветской России (институциональный анализ) Часть 2. Фирмы современной России: Учебник/ Под ред. P.M. Нуреева. - М.: МОНФ, 2003, - С 256.

17. Экономика: Учебник/ Под ред. А.С. Булатова. - М.: Юристъ, 2003.- С. 241.