Автоматизація державного земельного кадастру міста Тальне Черкаської області

15.7

33

Межі 32 та 23 районів - РШРБД - межа 34 району

24.5

34

Землі Христинівської міської ради - межі 35,18,21 та 33 районів

16.3

35

Вул. Першотравнева - межі 18 та 34 районів

26,3

36

Став - вул. Самойлова - вул..Фурманова - землі Тальнівської міської ради

22,9

37

Автодорога Черкаси - Умань - межа 21 району - Д ЛФ

32,6

38

Автодорога Черкаси - Умань - землі Мошурівської сільської ради - землі Гордашівської сільської ради - під'їздні колії ТОВ “СЕВ - АГРО”

167.0

39

Об'їздна дорога - РШРБД - землі Соколівочківської сільської ради

26,7

40

Одеська залізниця

42,5

2.4.2 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта місце розташування земельної ділянки (Км2)

Для встановлення економіко-планувальних зон населеного пункту був застосований експертний метод оцінки оціночних районів, який полягає в наступному:

Заповнено анкету експертної оцінки, яка включає 20 факторів, що можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Іі (див. табл. 2.5).

2. Оцінка окремого фактору встановлювалась за 10-бальною шкалою, при цьому балом «10» оцінювалось найкраще значення фактору, а балом «1» - його відсутність, або найгірше значення.

3. Визначена сума балів оцінки факторів.

4. Визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для населеного пункту.

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району, як частка від ділення середнього балу по району та середньозваженого балу по місту.

Наступною стадією виконання нормативної грошової оцінки земель є економіко-планувальне зонування території населеного пункту - об'єднання оціночних районів у економіко-планувальні зони. Здійснено це з метою узагальнення результатів оцінки окремої території, окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон. При об'єднанні оціночних районів у економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів:

Суміжність районів.

Переважно однотипне функціональне використання.

Близькість значення індексу Іі (величина індексу окремих оціночних районів не повинна відрізнятися більше ніж на 25%)

Враховуючи ці фактори, оціночні райони по місту об'єднані у 23 економіко-планувальні зони. Значення зонального коефіцієнта Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони.

2.5 Значення коефіцієнта Км 2 для м. Тальне

Економіко-планувальні зони	Оціночні райони	Площа, га	Iі	Км2
1	24	28.90	1,25	1,25
2	18	18,70	1,17	1,17
	19	22,40	1,19
	20	37,90	1,17
	23	29,80	1,16
3	25	31,70	1,13	1,13
	26	22,60	1,14
	27	26,00	1,13
	29	25.30	1,11
4	30	29,40	1,11	1,10
	31	24,70	1,09
5	17	24,80	1,09	1,09
6	13	30,20	1,07	1,08
	14	21,60	1,09
7	22	48,90	1,06	1,06
	28	21,40	1,06
	36	22,90	1,07
8	15	38,00	1,06	1,06
9	4	33,00	1,04	1,04
	5	45,70	1,04
	6	44,80	1,03
10	3	48,70	1,01	1,01
11	32	15,70	1,01	1,01
12	12	22,30	1,00	1,00
13	21	95,70	1,00	1,00
	38	167,00	1,00
	40	42,50	1,00
14	16	68,50	1,00	0.98
15	7	52,90	0,98	0,98
16	33	24,50	0,98	0,96
	34	16,30	0,95
	35	26,30	0,95
17	10	29,70	0,94	0.94
	11	27,00	0,95
18	37	32,60	0,92	0,92
19	9	109,60	0,90	0,90
20	2	54,50	0,84	0,84
21	8	54,50	0,79	0,79
22	1	56,30	0,77	0,77
23	39	26,70	0,75	0,75

2.5 Стан ведення державного земельного кадастру

На основі проведеного аналізу, встановлено, що нинішня земельно-кадастрова система України еволюційно сформувалася починаючи від “провізоріуму”, введеного в Галичині у 1780 році, до нинішнього земельного кадастру, який постійно удосконалюється в умовах реформування земельних відносин. Не зважаючи на те, що земельно-кадастрові роботи в різний час і в різних країнах мали специфіку в змісті і методах ведення, загальним для них було одержання даних про землю і землеволодіння.

Розвиток земельного кадастру - це, насамперед, удосконалення методів і способів вивчення, обліку й оцінки, класифікації земель по видах угідь і їх якості. Відповідно до цього, від первісних примітивних земельно-облікових систем, сучасний земельний кадастр перетворюється в складний системний захід, що вимагає спеціальних знань і підготовки.

Практичне ведення державного земельного кадастру здійснюється у відповідності до "Положення про порядок ведення державного земельного кадастру" [8] затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №15 від 12 січня 1993 р. з внесеним постановою Кабінету Міністрів України від ЗО січня 1997 р. №99 [9] доповненням його структури ще однією складовою - "грошова оцінка земель". Організацію ведення державного земельного кадастру покладено на державні органи земельних ресурсів. Практично цю роботу здійснюють Державний комітет України по земельних ресурсах, обласні управління земельних ресурсів, районні відділи земельних ресурсів, відділи (управління) міст, землевпорядники селищних та сільських рад, об'єднаних в єдину систему державних органів земельних ресурсів. Вирішення любих землевпорядних робіт щодо прогнозування використання земель і перспективного розвитку міст можливе лише при наявності необхідної вихідної інформації про сучасний правовий, природний та господарський стан земель.

Вивчення земельного фонду населених пунктів здійснюється на постійній основі за єдиною державною системою шляхом проведення топографо-геодезичних зйомок і картографічних робіт, геоботанічних, ґрунтових, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, обліком кількості і якості земель, бонітування, економічної і грошової оцінки земель, зонування території населених пунктів, реєстрацію прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки з врахуванням об'єктів нерухомості, які на них розташовані.

Державний земельний кадастр повинен забезпечити вивчення земельного фонду всіх населених пунктів - сіл, селищ міського типу і міст з метою задоволення різноманітних запитів населення, яке там проживає. Варто нагадати, що земля в населених пунктах виступає в основному просторовим операційним базисом і тільки відповідна її частина використовується як головний засіб виробництва для ведення особистого підсобного господарства, садівництва, городництва і тваринництва.

Важливою особливістю цих робіт було проведення великомасштабних зйомок в містах, проведення детального обміру та визначенню розмірів землекористувань, реєстрація землекористувань. По матеріалах інвентаризації розроблялись проекти впорядкування виявлених лишків землекористувань, а також розробляють пропозиції використання самовільно зайнятих земель які, як правило, вилучались і зводились в масиви для організації раціонального їх використання, а невеликі за розміром ділянки перерозподілялись з метою надання маломірних земельних ділянок (до 0,06 га) в тимчасове використання сім'ям, які потребували соціального захисту. Основним недоліком згаданих робіт є те, що землекористувачам не видавались на руки документи на право користування земельними ділянками.

Такий підхід ускладнював процес контролю за використанням земель у містах, а здійснення поточного внесення змін в реєстрацію землекористувачів повністю покладався на добросовісність чиновників житлово-комунальних служб, які питання регулювання земельних відносин, здійснення контролю за використанням земель та ведення реєстрації землекористувань відносили до другорядних справ. В результаті матеріали первинної реєстрації землекористувань через 5-10 років не відповідали фактичному стану.

За роки проведення земельної реформи кількість власників землі та землекористувачів по Україні зросла від 0.8 млн. до 23 млн..

Перед органами виконавчої влади місцевого самоврядування постало питання організації повного кількісного обліку земель по власниках і користувачах з метою справляння плати за землю, яка в останній період повністю поступає в місцеві бюджети. Крім того, у зв'язку з створенням ринку землі, в містах зокрема, земель несільськогосподарського призначення, для зайняття підприємницькою діяльністю у законодавчої влади виникла зацікавленість та необхідність у земельно-кадастровій інформації на весь земельний фонд населеного пункту. Аналогічна зацікавленість у кадастровій інформації виникає у власників і користувачів земельних ділянок, а також потенційних інвесторів. Тому першочергова увага приділяється детальній інформації на рівні конкретних земельних ділянок. По суті земельно-кадастрова інформація повинна задовольняти не тільки державні і суспільні потреби в цілому, а й відповідні потреби окремих осіб, зокрема, фактичних, а також потенційних власників і користувачів земельних ділянок, інвесторів тощо.

Аналіз стану ведення земельного кадастру в населених пунктах показує, що цим землям не приділяється належної уваги.

2.5.1 Облік кількості і якості земель

Облік земель і державна реєстрація земельних ділянок перебувають у тісному зв'язку з землевпорядкуванням і веденням державного земельного кадастру, оскільки правильне, раціональне і високопродуктивне використання землі залежить не лише від правильно проведеного землевпорядкування і належного ведення державного земельного кадастру, а й від налагодження однакового і суворого обліку землі й збереження точних даних про окремі земельні ділянки, що належать громадянам, юридичним особам, територіальним громадам і державі на праві власності або користування.

Обліку підлягають усі землі, що перебувають у власності зазначених вище суб'єктів, або ж у постійному чи тимчасовому користуванні, в тому числі на умовах оренди, а також землі запасу і державного лісового фонду.

Облік кількості земель відображає відомості, які характеризують кожну земельну ділянку за площею та складом угідь. Згідно з Положенням про порядок ведення державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 січня 1993 р. № 15, облік кількості земель ведеться за власниками землі й землекористувачами, у тому числі орендарями.

Кадастровий облік ведеться шляхом надання кадастрового номеру земельній ділянці, що реєструється в Державному реєстрі земель.

Кадастровий номер - це унікальний номер на всій території України, який присвоюється земельній ділянці при її формуванні і зберігається весь час її існування.

На базовому рівні кадастровий облік земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні громадян і юридичних осіб ведеться відповідно державним органом земельних ресурсів району (міста обласного значення) та міст Києва і Севастополя в межах території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (села. селища, міста, району).

На регіональному рівні кадастровий облік земельних ділянок ведеться відповідно державним органом земельних ресурсів Автономної Республіки Крим та області по об'єктах земельної власності, що перебувають в управлінні уряду Автономної Республіки Крим та обласних державних адміністрацій.

В місті Тальне облік ведеться на базовому рівні. Всі дані про земельні ділянки подаються в обласне головне управління земельних ресурсів. Кожен рік подається звітність у формі 6-зем. в яку вносяться зміни щодо права власності або зміни площ земельних ділянок. На даному етапі облік якості земель не проводиться так як всі дані бонітування ґрунтів є застарілими, ще проводились в 80-х роках минулого століття. Як завжди не вистачає коштів.

Дані про кількісний та якісний стан і оцінку земель заносяться до земельно-кадастрової книги району (міста).

2.5.2 Стан земельно оціночних робіт

Всі форми власність на землю та розвиток ринку землі, потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, обов`язковим елементом якого є оцінка землі.

Земля - унікальний об`єкт, стосовно вартості якого завжди буде існувати суперечність: між власником землі та місцевими органами влади - коли мова йдеться про оподаткування; між зацікавленими сторонами - коли здійснюються операції над земельними ділянками.

В населених пунктах, в тому числі в містах, співіснують два напрямки оцінки земель: нормативна грошова оцінка, яка здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель, та експертна грошова оцінка, яка базується на ринкових принципах. Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано нормативними документами та чинним законодавством:

Земельним кодексом України введеним 18.12.90 в редакції від 13.03.92 із змінами від 26.12.92;

Законом України "Про плату за землю" від 03.07.93 та із змінами див. [41];

Указом Президента "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" від 12.07.95; [10]

Указом Президента "Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва" від 14.10.93 із змінами від 02.06.95 і 12.05.96; [11]

Постановою КМ України від 23.03.95 № 213 "Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів";[12]

Наказом Держкомзему, Мінсільгосппроду, Держкоммісто-будування, УААН від 15.04.97 "Про внесення змін та доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів"[13];

Наказом Держкомзему від 12.11.98 №118 “Про затвердження Методичних рекомендацій з експертної оцінки земель”; [14]

Наказом Держкомзему від 11.02.97 №39 із змінами від 30.10.97 №108 “Положення про здійснення державної землевпорядної експертизи ”.[15]

Сфера застосування експертної оцінки відрізняється. Відповідно до Указів Президента "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" та "Про приватизацію об`єктів незавершеного будівництва" вона враховується під час визначення ціни продажу земельних ділянок при приватизації під законсервованими об`єктами та об`єктами незавершеного будівництва, при купівлі-продажу земельних ділянок, при передачі земель в спадщину та даруванні.

У складі державного земельного кадастру особливе місце займають відомості щодо оцінки землі, актуальність якої зростає за умов переходу до ринкової економіки. Адже земля в ринковій економіці розглядається, як один з основних елементів, за допомогою якого держава може створювати матеріальні цінності. Вона є основним природнім ресурсом, який вже існував до нас і не може створюватися людиною, натомість, цільове використання землі може бути змінене з метою більш ефективного використання згідно чинного законодавства.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про плату за землю" використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, які визначаються залежно від нормативної грошової оцінки земель. Нормативна грошова оцінка земель, в тому числі, земель населених пунктів, проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України і застосовується при визначенні ставок земельного податку, орендної плати, для економічного регулювання земельних відносин, а також при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України. На основі цього є підстави вважати, що грошова вартість землі займає головне місце в процесі економічного регулювання земельних відносин. Адже саме на її основі визначаються надходження платежів до бюджету та розміри компенсації власникам сільськогосподарських земель. Визначення реальної, справедливої ціни залежить від багатьох факторів, в першу чергу від місця розміщення в загальній системі розселення, природно-фізичних властивостей земельної ділянки, цільового призначення, а також форми власності.

Особливо важливою є земельно-оціночна структуризація населених пункту. В цих роботах значне місце займає економічна оцінка земель, яка проводиться за зонами економічної оцінки їх територій, з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних інженерно-транспортних мереж, а також архітектурно-ландшафтного та історико-культурного значення території, їх функціонального призначення. Матеріали економічної оцінки земель населених пунктів служать вихідними даними при визначенні грошової оцінки земель.

Відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів із змінами та доповненнями до розділу 3 затвердженими спільним наказом Держкомзему України, Міністерством сільського господарства і продовольства України, Держкомбудом та Українською Академією Аграрних Наук від 15.04.97 р. [13] в основі грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних те інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану та функціонального використання земель.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за яку об'єкт оцінки може бути проданий (придбаний) на певний момент часу з урахуванням характеру цивільно-правової угоди. Об'єктом оцінки є об'єкти земельної власності (включно із земельними ділянками (земельними частками), правами власності на них та правами третіх осіб, пов'язаними з володінням, користуванням, і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки.

Експертна грошова оцінка враховується при встановленні:

ціни продажу земельної ділянки, що приватизується разом з об'єктами нерухомості, включно з об'єктами незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства;

вартості права власності на земельну ділянку і зобов'язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також при передачі права власності або користування земельною ділянкою при укладенні відповідних цивільно-правових угод з земельними ділянками;

ціни купівлі-продажу або міни об'єкта земельної власності на вторинному ринку.

Експертна грошова оцінка здійснюється на основі вимог спеціальних процедур, які відображають співставлення цін продажу (оренди) аналогічних об'єктів, капіталізацію чистого доходу, розрахунок витрат на зведення будівель і споруд на земельній ділянці, обов'язково, різними методичними підходами. Вибір методичних підходів, які застосовуються при проведенні оцінки, зумовлюється завданням оцінювання, наявністю та якістю вихідних даних, що є в розпорядженні для аналізу.

Три етапи виконання грошової оцінки земель населених пунктів.

На першому етапі визначається базова - середня для даного населеного пункту вартість одного квадратного метра земель, яка залежить від місцерозташуваня населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування території.

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко-планувальних зонах, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально - планувальних якостей території, котрі впливають на розмір рентного доходу: різниця в доступності, в рівні інженерного забезпезпечення та благоустрою території, розвитку сфери обслуговування населення, в екологічній якості території та привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей її місцеположення в межах економіко - планувальної зони.

Перші два етапи виконуються в процесі економіко-планувального зонування території міста, результатами яких є схема економіко-планувального зонування населеного пункту та карти зон впливу локальних факторів для оцінки конкретних земельних ділянок.

ТЕРЕН - ГІС призначений для виконання третього етапу грошової оцінки, тобто грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням впливу локальних факторів та функціонального використання земельної ділянки.

Для економіко-планувального зонування спочатку виділяються земельнооціночні одиниці (оціночні райони) - територіальне виражені та функціонально визначені утворення, в межах і на множині яких здійснюється оцінка споживчих властивостей земель міста.

Грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою:

В х Нп

Цн = ---------------- х Кф х Км,

Нк

де Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - Витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку 6%;

Нк - норма капіталізації, 3%;

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місця розташування земельної ділянки.

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо.

Коефіцієнт Км відображає відносну цінність ділянки в межах території міста і є арифметичним добутком трьох наступних коефіцієнтів:

Км = Км1 х Км2 х КмЗ,

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу відповідно від місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній, Км2 - регіональній і Км3 - місцевій системах виробництва та розселення. Визначенню факторів та коефіцієнтів, які враховують місцерозташування земельної ділянки на цих макро-, меза- та мікрорівнях, відповідають наступні Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки одного квадратного метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами держаного земельного кадастру і визначається за формулою:

Цз = Цн * Пз,

де: Цз - грошова оцінка земельної ділянки (у карбованцях);

Цн - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки (у карбованцях);

Пз - площа земельної ділянки (у кв.м).

Оціночні райони виділяються у встановлених межах міста. Крупність одного оціночного району (ОР) визначається територіальним поширенням (неперервністю) домінуючого типу функціонального використання земель.

Оціночні райони розділяються магістралями загальноміського та районного рівня, межею полоси відводу залізниці, природними рубежами (ріки, струмки, канали, рівчаки тощо), в окремих випадках - межами ділянок виробничих підприємств.

3. Шляхи вдосконалення ведення державного земельного кадастру

3.1 Основні напрямки вдосконалення ведення державного земельного кадастру

На даний час в Україні завершився третій етап земельних перетворень як складової частини загальнодержавної економічної реформи і вимагає чіткої системи даних державного земельного кадастру, який би містив необхідні відомості і документи про правовий режим земель, їх розподіл серед власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, за категоріями земель, про якісну характеристику і народногосподарську цінність земель. Земельний кадастр, як відомо, ведеться з метою інформаційного забезпечення учасників земельних відносин при реалізації їхніх повноважень по володінню, користуванню і розпорядженню землею. У процесі формування цих відносин, обумовленого особливостями використання землі, розвитком науково-технічного прогресу та зміною соціальних факторів змінювались завдання, методи і технології земельного кадастру, а також область застосування його інформації. За всіх часів людство шукало найбільш оптимальні і найбільш опрацьовані способи ведення кадастру - на перший план виходили реальна або парцелярна системи; у кадастрі знаходили висвітлення переважно правові, облікові або оціночні дані. Тобто, перед суспільством завжди гостро стояла про­блема відповідності кадастру сформованим земельним відносинам, рівню розвитку продуктивних сил і науково-технічного прогресу, а також пошуку шляхів вдосконалення кадастрових процедур.

У нашій країні з початком земельних перетворень значення земельно-кадастрової інформації ще більш зросло, тому що в її об'єктивності стали зацікавлені не тільки державні органи і господарські структури, але і практично всі громадяни та юридичні особи, залучені до земельних відносин. Самі земельні відносини за останнє десятиліття зазнали принципових змін. У першу чергу, це зміна форми власності на землю, залу­чення її в ринковий оборот і введення земельного податку. При цьому кадастр, як інформаційна інфраструктура і механізм регулювання земельних відносин, стає все більш складним у порівнянні з кадастром попередніх десятиріч.

Управління земельними ресурсами повинно забезпечувати раціональне землекористування та землеволодіння, прийняття відповідних рішень щодо використання земельної ділянки, пов'язані з цим процедури її відчуження, передачі у власність, надання в користування, реєстрація, встановлення і зміна меж ділянок повинні бути такими, щоб у найбільшій мірі сприяти інвестиціям в землю, земельні поліпшення, примноженню економічної активності. Методи і засоби управління земельними ресурсами як на законодавчому, так і на виконавчому рівнях необхідно націлювати на збільшення цінності і вартості земель незалежно від форм власності на землю. Отже, має бути створений і запроваджений у практику регулювання земельних відносин такий механізм реалізації стратегічних планів розвитку населених пунктів, особливо міст, через повсякденну діяльність органів земельних ресурсів та містобудування, який забезпечував би юридичну однозначність і чіткість процедур щодо використання земельних ділянок одночасно із можливістю вільного вибору способу найбільш ефективного використання земель.

Категорія земель населених пунктів різко відрізняється від інших категорій в першу чергу великою кількість окремо визначених земельних ділянок та різноманітністю економічних, екологічних, правових, історико-культурних, геологічних ознак щодо їх використання. Це означає, що на землях населених пунктів, особливо в умовах різних форм власності на землю, необхідна чітка структура, як система державного земельного кадастру, яка б гарантувала з боку держави всі законодавчо визначені права і обмеження щодо володіння і користування землею.

Сприяти цьому можна запровадженням єдиної реєстрації всіх земельних ділянок, як окремих об'єктів кадастрового обліку. А отже, відомості про правову належність об'єктів нерухомості, а також їх цільове призначення та фактичне використання лягають в основу розмежування державної і комунальної форм власності на землю.

Практика ведення державного земельного кадастру населених пунктів, особливо міст, вимагає врахування специфіки багатогранності використання цієї категорії земель та диференціації за цільовим призначенням, що втілюється в повсякденне використання, зокрема, зонування в містобудівних цілях та соціально-економічне обґрунтування визначення земельного податку.

Окремої уваги потребують землі на яких розміщені об'єкти спільної сумісної власності та об'єкти, які використовуються за різним функціональним призначенням. В населених пунктах, особливо в містах, широко практикується змішане використання: житлова забудова та об'єкти комерційного, громадського призначення тощо. Нерідко зустрічаються будівлі і споруди складові частини яких мають всі форми власності.

Попередній досвід містобудівної практики визначає мінімальний розмір окремо визначеної ділянки для індивідуального будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських споруд 0,03 га, для підприємницької діяльності - 0,01 га, а в тимчасове користування для цієї ж мети в окремих випадках і меншого розміру (0,005 га). Земельні ділянки надані для сільськогосподарського використання в межах населених пунктів можуть поділятись на окремі ділянки розміром не менше 0,05 га, ділянки розміром до 0,06 га надані для садівництва наступному поділу не підлягають.

На даний час, в умовах створення ринкової економіки, з метою досягнення повноти справляння земельного податку виникає потреба законодавче закріпити підхід щодо реєстрації земельних ділянок та сплати земельного податку як з об'єктом правовідносин щодо власності або користування землею. Слід визначити, що саме прийняття рішення про передачу або надання земель не визначає земельну ділянку, як об'єкт правовідносин щодо власності або користування землею. Для цього необхідно в натурі встановити межі земельної ділянки, визначити точні розміри і видати документ на право власності або користування землею.

Таким чином, слід чітко встановити, в законодавчому порядку, що реєстрації підлягає конкретно визначена земельна територія у статусі землеволодіння або землекористування, тоді як право на землю у загальній земельно-реєстраційній системі є лише її складовою частиною. В умовах приватної власності на землю, коли вона стає товаром, предметом купівлі-продажу, укладання встановлених законом земельно-правових угод, реєстрація землі стає гарантом захисту прав власників землі та землекористувачів, недоторканості розмірів землеволодіння і землекористування та об'єктів нерухомості, розміщених на їх території [16].

Як відомо, статтею 22 Земельного кодексу України визначено, що право власності на землю або право користування наданою земельною ділянкою виникає після встановлення землевпорядними організаціями меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує це право.[2]

З метою вирішення піднятих реформою питань автоматизації усіх інформаційно-технологічних процесів, пов'язаних з веденням і використанням даних державного земельного кадастру постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року №1355 затверджено Програму створення автоматизованої системи ведення земельного кадастру, основними завданнями якої є:

оперативний збір та забезпечення земельно-кадастровою інформацією органів державної влади та місцевого самоврядування, громадян, підприємств, організацій, установ;

створення умов державної гарантії прав власності та прав користування землею, охорони земель;

Але існує ще і причина автоматизації - це великі обсяги та необхідність швидкого і якісного виконання цих робіт. [7]

Стосовно умов міста Тальне, як важливого фінансового, економічного, і культурного центру в Черкаській області, реальність здійснення земельної реформи (із всіма необхідними елементами забезпечення у виді проведення інвентаризації міських земель створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, реєстрації земельних ділянок і права власності на них, оцінки земель і т.п.) веде до збільшення соціального, інвестиційного, виробничого, податкового потенціалу землі і перетворення її в потужний фактор економічного росту міста. Саме ці передумови і визначили рішення міських ради і адміністрації активізувати роботи по створенню в місті сучасної системи державного земельного кадастру в тому його складових, зокрема реєстрації земельних ділянок і права власності на них та грошової оцінки земель.

3.2 Реєстрація земельних ділянок і права власності на них

В умовах економічних реформ в Україні значно зросло значення реєстрації прав на земельні ділянки і тісно пов'язані з ними інші об'єкти нерухомого майна. Існуюча практика реєстрації земельних ділянок та нерухомого майна, розміщеного на ній, має численні недоліки і в цілому не відповідає новим, розширеним державним і суспільним потребам, перебуває на стадії становлення й удосконалення. Фактично сучасна цілісна система введення, накопичення, зберігання, пошуку, обробки і видачі даних про земельні ділянки відсутня.

Реєстрація - це внесення в реєстри (списки, описи, переліки, відомості, спеціальні книги) записів про особи, предмети, певні факти тощо з метою обліку, надання їм законної сили. Державна реєстрація - це процес, необхідний для виникнення, зміни, переходу, обмеження і припинення прав власності або інших прав.

Таким чином, державна реєстрація земельних ділянок - це система юридичних та технічних дій із закріплення прав власників землі та землекористувачів на земельні ділянки та нерухомість відповідно до чинного законодавства, на основі документів, що підтверджують ці права.

Підставою для реєстрування будь-якої земельної одиниці, незалежно від її адміністративного підпорядкування, є документи, єдиного для держави зразка, серед яких: державний акт на право власності, державний акт на право постійного користування землею та договори оренди землі.

Відповідно до "Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право приватної власності на землю і право постійного користування землею (в тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі", затвердженої наказом Держкомзему України від 29.02.2000 р. №27, для того, щоб відбувся факт реєстрації, виконують комплекс забезпечувальних робіт, внаслідок яких бланки документів наповнюються конкретним змістом і перетворюються на повноцінні документи, які реєструються у відповідних Книгах записів реєстрації.

Державна реєстрація земельних ділянок і прав на них є третім структурним блоком державного земельного кадастру. За своєю суттю це процедура перевірки і юридичного підтвердження правильності інформації в кадастровій справі і внесення відповідних записів у Поземельну книгу (державний реєстр). Принципове значення цих дій полягає в тому, що з часу занесення даних про права власності на земельну ділянку в Поземельну книгу держава гарантує суб'єкту права умови користування земельною ділянкою, які зафіксовані у правовстановлюючому документі і кадастровій справі (реєстр обмежень (сервітутів).

Процедура державної реєстрації земельних ділянок включає: аналіз і юридичну експертизу правовстановлюючих документів, їх відповідність чинному законодавству; запис в Поземельну книгу; виписку реєстраційного свідоцтва (посвідчення), відмітку факту реєстрації в реєстраційній карті земельної ділянки; передачу кадастрової справи, реєстраційної карти, свідоцтво про державну реєстрацію і його факсимільну копію у відділ земельних ресурсів, який вручає свідоцтво суб'єкту права власності на земельну ділянку і передає кадастрову справу в архів

Державний реєстр складається з двох частин:

перша - книги записів реєстрації державних актів на право власності та на право користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;

друга - Поземельна книга, яка містить відомості про кадастровий номер, місцезнаходження, площу, цільове призначення, правовий режим у тому числі - обтяження та обмеження щодо використання землі, вартість земельної ділянки, кадастровий план.

Первинним правовим документом системи реєстрації земельних ділянок і прав на них є Поземельна книга, визначена Наказом Держкомзему України № 101 від 10 вересня 1998 року "Про затвердження Поземельної книги, що містить інформацію про:

земельну ділянку, тобто об'єкта земельної власності (її опис);

графічну частину земельної ділянки - кадастровий план земельної ділянки;

права. Їх опис на земельну ділянку;

обтяження (обмеження) прав на земельну ділянку;

об'єкти нерухомого майна;

обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно і є єдиним джерелом інформації, основою для визначення існуючих прав на землю громадян, юридичних осіб, судових органів і органів управління.[18]

Кожному листку Поземельної книги відповідає Кадастрова справа у якій підшиваються всі документи (або їх копії), які відносяться до даної земельної власності. Кадастрова справа ідентифікується тим же номером, що і земельна ділянка. Якщо є така кадастрова справа на нерухоме майно, яке тісно пов'язане із земельною ділянкою, то їй присвоюється інвентарний номер майнового об'єкту.

Поземельна книга та її продовження -- кадастрові справи, містять всю інформацію, яка необхідна для відновлення всієї послідовності утворення (оформлення) об'єкту земельної власності та інших змін, які мали місце з часу першопочаткової її реєстрації.

Знесення відомостей про земельні ділянки до Державного реєстру земель проводиться після:

формування кадастрової справи;

нанесення меж земельної ділянки на черговий кадастровий план;

надання земельній ділянці кадастрового номера.

У разі виявлення розбіжностей у записах Державного реєстру земель перевага надається документам кадастрової справи.

Підтвердженням факту проведення державної реєстрації земельної ділянки є витяг з Державного реєстру земель, а також копія кадастрового плану земельної ділянки

Враховуючи, що реєстрація землі у запропонованому вигляді запроваджується в Україні вперше, є потреба відпрацювання процедури реєстрації та взаємодії різних відомств, задіяних системою. У зв'язку з цим пропонуються логічні схеми процесу реєстрації земельних ділянок та взаємодії відомств щодо створення, ведення та використання земельно-кадастрової інформації.

Щоб забезпечити практичну діяльність реєстраційних офісів Держкомземом було видано вказівки:

№ 50 від 25 вересня 1997 року "Про склад вихідної інформації при інвентаризації земель населених пунктів (кадастровий землеустрій)". За якою при виконанні робіт по інвентаризації земель населених пунктів забезпечується збір та накопичення вихідної інформації про: юридичні особи, фізичні особи, земельні ділянки, орендовані земельні ділянки, склад угідь та функціональне використання забудованих земель, правові обмеження, сервітути;[17]

№ 63 від 30 грудня 1997 року "Про організацію створення кадастрового реєстру", яка направлена на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 року за №1355 "Про Програму створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру" та створення єдиної інформаційної основи ведення державного земельного кадастру;[7]

№ 9 від 16 лютого 1998 року "Про створення єдиної системи нумерації земельних ділянок для ведення державного земельного кадастру та доповнення до неї". В основі якої лежить присвоєння без винятку всім об'єктам адміністративно-територіального устрою. України земельним ділянкам кадастрового номеру, який має чотири ієрархічні рівні:

код адміністративно-територіального устрою України (десятизначний);

номер кадастрової зони (двохзначний);

номер кадастрового кварталу (трьохзначний);

номер земельної ділянки (чотирьохзначний).

Кадастровий реєстр земельних ділянок і прав на них, у складі державного земельного кадастру, зміст якого розроблений і затверджений Державним комітетом України по земельних ресурсах, містить такі дані:

Реєстр фізичних осіб:

код в податковій адміністрації; ідентифікаційний код особи; ім'я по-батькові; прізвище; дата народження; паспортні дані; адреса; способи контакту (телефон, факс.); склад сім'ї (прямі спадкоємці); пільги щодо оподаткування землі.

Реєстр юридичних осіб:

ідентифікаційний код особи; код ЗКПО; назва адреса розміщення; організаційно-правова форма (код КОПФ); орган управління (код СООГУ)

види економічної діяльності (код ОКОНХ); форма власності; способи контакту (телефон, факс); пільги щодо оподаткування землі.

Реєстр об'єктів власності

Технічний опис земельної ділянки

ідентифікаційний код; кадастровий номер; адреса; тип власника (юр/фіз.особа); код власника (ЗКПО/код в податковій адміністрації);тип використання; тип користувача (юр/фіз.особа); код користувача (ЗКПО/код в податковій адміністрації); форма (вид) власності; правовстановлюючі документи; номер правовстановлюючого документа; площа згідно з правовстановлюючим документом; спосіб вимірювання; грошова оцінка (податкова, ринкова); площа забудованої території; наявність співвласників; кількість сервітутів;

опис сервітутів; ідентифікаційний код; кадастровий номер ділянки або код суб'єкта(обмеження); кадастровий номер ділянки або код суб'єкта; (розширення); тип сервітуту; тип документа; функціональне призначення; номер документа; початок дії сервітуту; кінець дії сервітуту; площа дії сервітуту; грошова оцінка сервітуту;

кількість обмежень

опис обмеження: ідентифікаційний код обмеження тип обмеження; функціональне призначення обмеження тип документа;номер документа початок обмеження кінець обмеження;

оренда: ідентифікаційний код оренди; код орендатора; тип документа; реєстраційний номер договору оренди; початок оренди; кінець оренди;

застава: ідентифікаційний код застави; тип застави; тип кредитора; код кредитора; тип документа; реєстраційний номер документа; початок користування; кінець користування; сума застави;

пільги.

Ця інформація може використовуватись для підтримки приватних угод щодо землі, функціонування земельних ринків або для сприяння в управлінні різними секторами економіки, такими як міське і сільське землекористування, сільське та лісове господарства, житлове будівництво і т.п.[4]

Ведення Державного реєстру земель покладається на експерта з реєстрації землі районного (міського) відділу (управління) земельних ресурсів.

3.3 Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру

Створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру багато залежить від розробки і реалізації окреслених програмно-технічних заходів, які потребують розробки робочих проектів автоматизації окремих складових частин земельного кадастру, розробки та адаптації комп'ютерних програмних засобів, створення телекомунікаційних засобів для функціонування автоматизованої системи, а також розробки, введення в дію та оновлення цифрових земельно-кадастрових карт і планів.

Для функціонування АСДЗК важливе значення має взаємодія технологічних зв'язків одержання земельно-кадастрової інформації для введення їх в комп'ютер. Практично автоматизований режим ведення державного земельного кадастру починається з районного рівня.

У сучасних умовах певного розвитку автоматизованого ведення вже набула інформація щодо першої складової частини державного земельного кадастру, а саме - реєстрації земельних ділянок та іншої нерухомості на їх території.

Реалізація державної автоматизованої системи земельного кадастру передбачає три етапи. На першому етапі необхідно створити республіканський центр АСДЗК з його органами в областях і районах, підготувати спеціалістів для дигіталізації планово-картографічних матеріалів, придбати комплекс технічних засобів, сформувати локальні бази даних щодо всіх складових частин земельного кадастру (реєстрація землеволодінь і землекористувань, облік кількості та якості земель, бонітування грунтів, економічна оцінка земель) і розробити пакети прикладних програм.

На другому етапі потрібно створити комунікаційні лінії зв'язку республіканського центру АСДЗК з обласними і районними центрами і об'єднати всі структурні рівні в єдину інформаційну систему, наповнити банк даних районного рівня.

Третій етап передбачає повне охоплення, ведення і постійне функціонування всіх ланок єдиної автоматизованої системи земельного кадастру на всіх рівнях.

Запровадження державної автоматизованої системи земельного кадастру забезпечить певний економічний ефект і соціальні вигоди. Звичайно, у перші роки запровадження АСДЗК вона вимагатиме великих коштів на придбання комп'ютерної техніки, яка окупиться за відповідний період. З досвіду Австрії, де функціонує така система земельного кадастру, всі затрати на її впровадження окупилися за 10 років. У Республіці Казахстан при розробці відповідної автоматизованої системи передбачається, що вона окупиться за 3-4 роки.

Функціонування АСДЗК здійснюється на підставі технічного завдання, яке затверджує Держкомзем України, як замовник цієї системи. З метою успішного функціонування АСДЗК Держкомзем України здійснює оснащення підрядних спеціалізованих організацій та підприємств сучасними геодезичними приладами, включаючи GPS-обладнання.

Важливе значення для здійснення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру має підготовка і перепідготовка інженерно-технічного персоналу для впровадження та експлуатації програмно-технічних комплексів.

Створення й запровадження автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру забезпечує перехід його на якісно новий рівень, що дає змогу підвищити ефективність управління земельними ресурсами за рахунок оперативного одержання інформації споживачами щодо використання та охорони земель, регулювання земельних відносин, обґрунтування розмірів плати за землю та впровадження регульованого ринку землі,

З економічної точки зору система забезпечує удосконалення точності самих показників кадастрової інформації, скорочує до 80% витрати на відрядження, телефонні розмови та інші засоби передачі й погодження інформації, знижує можливість виникнення земельних спорів, що забезпечує економію непродуктивних трудових затрат на їх розгляд, суттєво підвищує оперативність обміну даними і їх вірогідність.

Автоматизована система ведення державного земельного кадастру економічно вигідна ще й тим, що вона забезпечує удосконалення точності самих показників кадастрової інформації, що посилює економічне стимулювання раціонального використання земель.

Функціональне призначення АС ДЗКУ полягає в забезпеченні реалізації наступних функцій:

створення кадастрових баз даних (семантичних та просторових) шляхом первинного обліку земельних ділянок на основі єдиної системи кадастрових номерів та стандартів структури кадастрових баз даних;

реєстрація земельних ділянок, іншої нерухомості та прав на них;

ведення в автоматизованому режимі Державного реєстру земель та Поземельної книги;

надання інформаційно-аналітичних послуг користувачам системи;

адміністрування баз даних, їх захисту та забезпечення санкціонованого доступу до них для різних категорій користувачів;

підвищення оперативності і якості організаційно-управлінських рішень у сфері реформування земельних відносин на основі застосування сучасних інформаційних технологій та методів прийняття рішень;

створення інформаційної бази для об'єктивного та ефективного оподаткування власників та користувачів земельних ділянок;

забезпечення обміну кадастровою інформацією з іншими галузевими кадастрами та автоматизованими інформаційними системами;

створення муніципальних ПС, територіальних кадастрів, багатоцільових кадастрів для цілей комплексного управління регіоном, включаючи можливість аналізу просторових даних, використання математичних та статистичних моделей всебічного аналізу соціально-економічної ситуації у регіоні, її моделювання та прогнозування.

Інформація, що зосереджена в кадастрових базах даних АС ДЗКУ, використовується підрозділами центрального апарату та місцевими органами Держкомзему, а також органами виконавчої влади та місцевими органами самоврядування в наступних цілях:

поточного управління земельними ресурсами;

державного моніторингу та контролю за використанням і охороною земель;

розробки проектів землеустрою та оптимізації землекористувань;

здійснення заходів по раціональному використанню та охороні земель;

інвентаризації земель та ґрунтових обстежень;

реєстрації прав власників та користувачів (у тому числі орендарів) земельних ділянок та іншої нерухомості:

нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок;

установлення величини податків та орендної плати за землю та інше.

Користувачами інформації баз даних АС ДЗКУ є:

підрозділи центрального апарату та місцеві органи Держкомзему;

власники та користувачі земельних ділянок;

органи Державної влади та органи місцевого самоврядування;

органи Податкової Адміністрації;

суди та правоохоронні органи, що мають у виробництві справи, пов'язані з конкретними земельними ділянками;

нотаріальні контори при посвідченні угод щодо трансакцій із земельними ділянками;

особи, що мають право на спадщину на земельну ділянку;

суб'єкти ринку землі;

інші фізичні та юридичні особи, якщо це передбачено відповідними законодавчими та нормативними актами.[21]

З точки зору сучасних інформаційних технологій земельний кадастр являє собою сукупність баз даних про земельні ділянки, які формуються на основі єдиної уніфікованої інформаційної моделі земельної ділянки (стандарту структури кадастрових баз даних), та сукупність електронних планових та картографічних матеріалів.

До складу бази даних АС ДЗК базового рівня відноситься інформація про місцезнаходження земельних ділянок, їх, геодезичні та геометричні характеристики, цільове призначення, якісні характеристики ґрунтів та земельні поліпшення, грошову нормативну та експертну оцінку, а також дані про правовий режим земельних ділянок, включаючи права власності, оренди, іпотеки, сервітути та інші обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки та розпорядження нею. На основі індексних карт кожній земельній ділянці присвоюється унікальний у межах України кадастровий номер, який використовується для ідентифікації земельної ділянки в АС ДЗКУ [21]. Уся інформація про земельні ділянки зосереджується в чотирьох реєстрах бази даних АС ДЗК базового рівня [21]: реєстр земельних ділянок; реєстр власників та користувачів; реєстр правових документів та реєстр прав (Рис.3.2).

Крім того в базах даних АС ДЗК базового рівня зосереджена інформація про територіальні зони та про зовнішні межі адміністративних районів, міст обласного підпорядкування та сільських (селищних) рад. Стандартом структури бази даних АС ДЗК базового рівня передбачена також можливість ведення реєстру будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці.



Рис. 3.1 Структура бази даних АС ДЗК базового рівня

До складу картографічного забезпечення АС ДЗК базового рівня відносяться наступні планово-картографічні матеріали: індексні карти адміністративно-територіальних одиниць; чергові кадастрові плани; кадастрові плани та плани конкретних земельних ділянок.

Ведення державного земельного кадастру являє собою місткий і багатоетапний технологічний процес. Традиційні (паперові) технології ведення кадастру не дають можливості реалізувати ті функції кадастру, які передбачені законодавчою та нормативною базами та обумовлені вимогами земельної реформи та ринку землі. Запровадження автоматизованих технологій ведення державного земельного кадастру засобами АС ДЗКУ дозволить розширити коло вирішуваних задач, покращити показники техніко-економічної ефективності робіт по веденню державного земельного кадастру, Одним із головних критеріїв автоматизованих технологій ведення державного земельного кадастру є їх уніфікація, яка досягається шляхом запровадження єдиної нормативно-методичної бази по автоматизованому веденню державного земельного кадастру та запровадження уніфікованих компонентів видів забезпечень АС ДЗК різних рівнів. [21]

3.4 Ведення чергового кадастрового плану

Черговий кадастровий план -- це спеціальний план створений в державній системі координат на якому відображаються поточні зміни меж земельних ділянок, їх площі а також інша кадастрова інформація.

Черговий кадастровий план ведеться в розрізі кадастрового кварталу, кадастрової зони або населеного пункту в цілому в межах адміністративно-територіальної одиниці.

Нанесення кадастрової інформації про земельну ділянку на черговий кадастровий план здійснюється до проведення кадастрового обліку і є обов'язковим засобом попереднього контролю за правильністю визначення місцезнаходження земельної ділянки та її меж.